Acciones judiciales

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06

Feb 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso

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No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente – de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

03

Oct 2016

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios

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Frente a la “legitimatio ad procesum”, que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la “legitimatio ad causam” se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación “ad causam” constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril –  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

01

Jul 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

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Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.