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07

Dic 2017

Cuando el orden de los factores sí altera el producto: más sobre obras en comunidades

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Ya se ha tratado en varias ocasiones cuestiones relacionadas con la realización de obras en una comunidad de propietarios por parte de propietarios integrados en la misma, y es bueno recordar, a la vista de los problemas que suscita, qué significa el artículo 7.1 LPH, que se refiere a las obras que se pueden realizar en cada piso o local, y qué significa dar cuenta de las mismas a quien represente a la comunidad, cuando hay que hacerlo, y qué consecuencias tiene no hacerlo.

El artículo 3 LPH reconoce a cada propietario un derecho singular y exclusivo de propiedad “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicios comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.” Dicha atribución de propiedad exclusiva, sobre los elementos estrictamente privativos, y compartida con el resto de condueños respecto a los elementos comunes – que aparecen enumerados sin carácter exhaustivo en el artículo 396 CC –  tiene, como es lógico y frecuentemente se olvida, consecuencias respecto a la posibilidad de ejecución, y en su caso régimen de comunicación y/o autorización, de las obras a que se refiere el artículo 7.1 LPH.

06

Nov 2017

Sobre la autorización tácita de la comunidad para la realización de obras en elementos comunes.

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Ya nos hemos referido en varias ocasiones a las obras que tantas veces se realizan en una comunidad de propietarios, que pueden afectar a elementos comunes del edificio, tales como la fachada, la cubierta, terrazas, ocupación del patio interior o del rellano de la escalera, etc., o puede afectar exclusivamente a elementos privativos de la vivienda o local, al desarrollarse en el interior del mismo y no afectar a elementos comunes, y al régimen de comunicación y aprobación.

Pero la cuestión que ahora se plantea es el régimen de prescripción para la reclamación en el seno de una comunidad de propietarios – de la comunidad contra un propietario, que será el supuesto más común, o viceversa – para la restauración de los elementos alterados a su estado original, lo que plantea problemas complejos, relacionados con la dificultad de discernir si las obras realizadas afectan o no a elementos comunes, con el tiempo en que ha podido ser conocida la realización de dichas obras, y con la posibilidad de que exista una autorización tácita para su realización, especialmente si las obras no han podido, razonablemente, pasar desapercibidas.

Respecto a este tema la jurisprudencia mayoritaria se inclina por resolver que la autorización de la comunidad de propietarios para la realización de obras que afecten elementos comunes, por unanimidad o por la mayoría que en cada caso se requiera, precisa con carácter general de un consentimiento expreso, aun cuando exista la posibilidad de un consentimiento tácito que habrá que acreditar, lo que impide que el propietario que ha realizado esa obras sin el mismo pueda consolidar la situación, porque la afectación de un elemento común, aun en el caso de ser conocido por la comunidad, lo es a título de precario, y la comunidad puede, en cualquier momento, instar al propietario, incluso judicialmente, a la reposición de los elementos a su estado anterior.

02

Oct 2017

La resolución unilateral por la comunidad de propietarios del contrato de mantenimiento de ascensores

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La cuestión que se plantea se refiere a los contratos de mantenimiento de ascensores celebrados entre una empresa mantenedora y una comunidad de propietarios, que suelen concertarse por un tiempo determinado – antes eran frecuentes los plazos de 10 años, siendo lo habitual ahora mismo plazos de 5 y 3 años – al final del cual el contrato se renueva automáticamente por periodos de igual duración, salvo que una de las partes comunique a la otra la decisión de no renovarlo con una determinada antelación (30 o 60 días), pactándose en el mismo contrato normalmente la posibilidad de resolución unilateral, o las consecuencias de una resolución unilateral por cualquiera de las partes antes de su fecha de terminación, acordando a tales efectos una indemnización; un supuesto típico es que se acuerda que la parte que lo dé por finalizado, debe abonar a la otra una indemnización por daños del 50% de la cantidad pendiente de facturar por el tiempo de mantenimiento restante hasta la fecha de finalización, basada en la última factura incrementada con los descuentos porcentuales que suelen acordarse con el cliente sobre el precio “base” fijado por la empresa mantenedora en atención a la duración del contrato.

Si es posible o no esa cancelación anticipada, si depende o no de la condición que tenga la parte contratante del servicio, si es lícita la cláusula en la que se pacta esa indemnización, si cabe o no su moderación judicial, y es posible que la empresa mantenedora reclame otros daños al margen de lo pactado contractualmente son algunas de las cuestiones que nos podemos plantear.

05

Sep 2017

Obligación de realizar obras de accesibilidad en comunidades de propietarios

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España ratificó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), el 21 de abril de 2008, y entró en vigor el 3 de mayo de ese mismo año, por lo que a partir de ese momento, y conforme al art. 96.1 CE, formaba parte de nuestro ordenamiento interno, lo que hacía necesaria la adaptación y modificación de diversas normas para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de las personas sin discriminación alguna por  motivos de discapacidad, al comprometerse todos los Estados Parte – art. 4 Convención – a adoptar todas las medidas legislativas, administrativas y de otra índoles que fueran necesarias para ello.

Dicha adaptación se inició con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modificó un numeroso elenco de leyes y, entre ellas, en su art. 15 modificó dos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el apartado 2 del art. 10, y el apartado 3 del art.11, que ya fueron introducidos previamente con el mismo fin por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación, y accesibilidad universal de las personas con discapacidad; y continuó con la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó los artículos 10 y 17 de LPH, derogando el art. 11, reforzando del carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para exigirlas.

La regulación de la accesibilidad en el ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

07

Ago 2017

Sobre la legitimación de las sub-comunidades de hecho en comunidades de propietarios

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La cuestión que se plantea es la existencia de una comunidad de propietarios única que deviene en comunidad general como consecuencia de la existencia de sub-comunidades que asumen determinadas funciones de gestión de determinados elementos o servicios comunes que están dotados de independencia funcional o económica, ya sea una escalera, un bloque, un garaje o cualquier otro que admita la individualización por razones físicas o de los servicios a quienes integran esas sub-comunidades, que actúan en ese ámbito de forma independiente.

El problema no se plantea en caso de que la constitución de dichas sub-comunidades aparezca en el título constitutivo, supuesto que ya estaba admitido por la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (SSTS de 19/07/1993, 17/09/1993, 4/10/1994, 18/12/1995, 21 y 28/07/1999 y 301/2007), estando hoy expresamente previsto en el artículo 2.d LPH, en la redacción dada por la DF.1ª Ley 8/2013, de 26 de junio,  de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que señala la aplicabilidad de la LPH a las sub-comunidades, entendiendo como tal “las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.”

El problema se plantea ante la situación de hecho de una única comunidad de propietarios que, a los meros efectos internos y de funcionamiento se ha dividido, de hecho, en sub-comunidades, supuestos en los que existe una junta de propietarios para todo el inmueble y cada una de las sub-comunidades celebra sus propias juntas; y mientras que a la primera se le atribuyen gastos de reparación, conservación y eventual reconstrucción de elementos comunes de carácter general, así como gastos y cargas que no correspondan en exclusiva a las sub-comunidades, a éstas, en los supuestos más habituales de que respondan a una escalera o un bloque, se les suele encomendar, o asumen de hecho, lo relativo a gastos de limpieza, electricidad, ascensor, y conservación y reparación de elementos que no puedan considerarse generales, aunque habrá que estar a lo acordado en cada caso, que a veces es una simple práctica no explicitada en ningún acuerdo.

Ello puede plantear en ocasiones problemas, de legitimación y de responsabilidad frente a terceros, y la cuestión es si esta situación fáctica, creada y consentida por todos los propietarios del inmueble, debe prevalece sobre lo ordenado en el título constitutivo.