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05

Jun 2017

Entrada en una vivienda particular en régimen de propiedad horizontal.

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Establece el artículo 9.1.d LPH la obligación de todos los propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal de permitir la entrada en su vivienda o local a todos los efectos previstos en los apartados anteriores del propio precepto, esto es, comprobar el cumplimiento por los propietario de las obligaciones de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo, y que se está haciendo un uso adecuado de los mismos sin causar desperfectos (a), así como el buen estado de conservación del piso o local e instalaciones privativas, de forma que no perjudiquen a la comunidad u otros propietarios (b), y consentir en su vivienda o local las reparaciones oportunas deseos elementos comunes, permitiendo las servidumbres imprescindibles a tales efectos.

El problema se presenta, y no es infrecuente, cuando el propietario está ausente de su domicilio y no está localizable (p. ej. por trabajo o vacaciones), o se desconoce quién sea el propietario, o éste no permite la entrada en su vivienda, y es preciso entrar en ella con urgencia, para hacer las reparaciones necesarias para evitar o minimizar en lo posible daños a las propiedades de otros propietarios, o a la misma comunidad.

¿Existe alguna vía legal que sea lo suficientemente rápida y expeditiva para hacer efectiva esa obligación, y evitar los daños que ya están causando?

01

Abr 2017

Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos.

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Establece el artículo 7.1 LPH, que el propietario de cada piso o local podrá modificarlos elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, lo que es una consecuencia del derecho singular y exclusivo de propiedad que reconoce el artículo 3 LPH a cada propietario “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicio comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.

Las cuestiones que se plantean pueden ser variadas, dada la redacción del precepto, y los problemas que se pueden suscitar también, pero básicamente nos podemos plantear cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene consecuencia el hecho de no hacerlo.

06

Mar 2017

Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC – que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad –  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar – se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Respecto a las dos primeras cuestiones no cabe duda de que las jardineras de obra que forman parte de la fachada tienen la misma consideración que ésta, son un elemento común del inmueble, precisamente por formar parte de la estructura y fachada del mismo, y no cabe duda de que su supresión implica una alteración de la misma, pero ¿es sustancial esa alteración hasta el punto de que deba exigirse la unanimidad?

06

Feb 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso

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No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente – de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

04

Ene 2017

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

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