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03

Nov 2016

Operaciones de préstamo o crédito a comunidades de propietarios. Régimen de aprobación.

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Establece el Código Civil en su artículo 35 que son personas jurídicas 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley, y 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley concede personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados, lo que ocurre por ejemplo en las sociedades mercantiles a las que las leyes reconocen personalidad jurídica con el cumplimiento de determinados requisitos (artículo 116 CCom, artículo 33 LSC), y con las sociedades civiles a las que el artículo 1.669 CC reconoce personalidad jurídica salvo que los pactos se mantengan secretos entre los socios y estos contraten en su propio nombre con terceros, lo que plantea interesantes cuestiones con incidencias civiles, registrales y tributarias que objeto de un debate por la doctrina, DGRN y Tribunales  que no viene ahora al caso, pero que pone de manifiesto que no se trata de una cuestión puramente académica, sino que tiene consecuencias prácticas.

Las comunidades de propietarios tienen características que son propias de las personas jurídicas, como el hecho de que están integradas por personas que al adquirir su propiedad privada devienen copropietarios junto con otros de una serie de elementos comunes, disponen de órganos de gobierno (artículo 13.1 LPH), como la junta general, y el presidente, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH), puede tener créditos a su favor (artículo 9.1 e LPH), y responde por las deudas (artículo 22 LPH), tiene capacidad para ser parte en un proceso (artículo 6.5 LEC), puede incurrir responsabilidad, contractual y extracontractual, y la realidad es que son titulares de cuentas bancarias, sujetos de obligaciones tributarias y laborales, y parte en numerosos contratos con el objetivo común del mantenimiento, uso y disfrute, y mejora incluso, de los elementos comunes, pero, pese a todo ello, no tiene personalidad jurídica, y no la tiene porque la Ley de Propiedad Horizontal no se la reconoce.

Como decíamos, no es una cuestión puramente académica, porque ello incide directamente en el régimen y exigencias para la contratación por parte de la comunidad de propietarios, en general para la contratación de cualesquiera obras o servicios, y en particular para la solicitud y contratación de un préstamo o crédito bancario en nombre de la comunidad, que es el caso que nos ocupa.

03

Oct 2016

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios

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Frente a la “legitimatio ad procesum”, que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la “legitimatio ad causam” se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación “ad causam” constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril –  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

01

Sep 2016

Arrendamientos urbanos: el retraso o incumplimiento en el pago de la renta.

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Establece el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que la renta, el precio del arrendamiento, será la que libremente estipulen las partes, y que, salvo pacto en contrario, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, debiendo efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Se trata de una obligación esencial, y así se viene reconociendo de forma unánime por la jurisprudencia, no solo respecto de la renta propiamente dicha – SAP Madrid (Sección 19ª),de 21 de marzo de 2007, o SAP Málaga (Sección 4ª), de 23 de septiembre de 2015- , sino también respecto de cantidades asimiladas a la renta, como puedan ser el IBI, los gastos generales de sostenimiento del inmueble, o el coste de los servicios y suministros, cuando  así se haya pactado – STS 749/2015, de 30 de diciembre -, siendo la falta de pago una causa específica de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por el arrendador, conforme a los artículos 27.2.a) y 35 de la LAU, causa específica a la que se refiere después de haber remitido con carácter general en materia de incumplimiento, en el apartado 1 del mismo precepto, al artículo 1.124 del Código Civil.

La cuestión que se plantea es si es posible distinguir, a efectos de entender incumplida esa obligación esencial que es el pago de la renta en la fecha pactada, como ocurre en otro tipo de obligaciones sinalagmáticas (por ejemplo, en el contrato de compraventa), entre lo que constituye una mora o simple retraso en el cumplimiento de la obligación de pago y lo que es, en sentido estricto, un incumplimiento por falta de pago, una cuestión que no ha sido pacífica y sobre la que ha existido jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales.

01

Ago 2016

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

01

Jul 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

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Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.