Acciones judiciales

Hello world! Please change me in Site Preferences -> This Category/Section -> Lower Description Bar

12

Sep 2012

Responsabilidad de la comunidad de propietarios por defectos en la red de saneamiento

posteado por / en Acciones judiciales, El Blog, Elementos comunes / No hay comentarios todavía

La cuestión que se plantea es la legitimación pasiva de una comunidad de propietarios como titular de la red de evacuación de aguas residuales comunitarias frente a un particular directamente perjudicado por el mal diseño y/o ejecución de dicha red, cuando existe todavía la posibilidad de reclamar, en ejercicio de la acción de daños y perjuicios por defectos de construcción, contra los agentes de la edificación responsables de ese mal diseño y/o ejecución; es decir, la cuestión es si la comunidad de propietarios debe dar solución y responder de los daños y perjuicios ocasionados por las deficiencias de una instalación comunitaria, con independencia de las responsabilidades últimas derivadas del proceso de promoción, proyecto y construcción.

Desde luego no cabe duda, a tenor del art. 396 CC, que la red de saneamiento es un elemento común del edificio, puesto que se cita expresamente en dicho precepto al señalar como tales “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como… las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe;” En cuanto quién sea el obligado a realizar las obras necesarias en la red de saneamiento dice el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal que “Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.”

Se trata de un precepto imperativo, no discrecional o arbitrario, que impone a la comunidad la obligación de realizar las obras a que se refiere, es decir, las necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación tanto del inmueble como de los servicios de que conste, de forma que reúnan las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad exigibles; por tanto la obligatoriedad de tales reparaciones no surge del acuerdo o pacto de la Junta, sino de la propia Ley de Propiedad Horizontal que así lo impone a todos los copropietarios en el citado 10.1; en el mismo sentido cabría citar el art. 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación cuando establece como obligación de los propietarios la de conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, el artículo 9.1 del RD Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo cuando establece que los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato legalmente exigibles, y el art. 11.1 LPH cuando establece que “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.”, por lo que a contrario sensu hay que entender como absolutamente exigibles las obras que sean necesarias en la red de saneamiento del edificio, a fin de poder garantizar los requisitos de habitabilidad a que se refieren los citados preceptos.

Cuales sean esas obras que, en virtud del art. 10.1 LPH, se pueden imponer por afectar a la habitabilidad las encontramos en el art. 3 LOE, que se refiere a los requisitos básicos de la edificación, en el que se dice que “Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán proyectarse, construirse, mantenerse y conservarse de tal forma que se satisfagan los requisitos básicos siguientes: c) Relativos a la habitabilidad: 1. Higiene, salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos.”

No hay duda, por tanto, de que corresponde a la comunidad de propietarios llevar a efecto dichas obras de reparación y/o subsanación de defectos constructivos, correspondiendo – art. 14 LPH – a la Junta de propietarios “c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 20.c”, y ello sin perjuicio del ejercicio por la misma comunidad de las acciones que le correspondan contra los agentes de la construcción, ya sea promotor, proyectista, director de obra o ejecución, o constructor, que considere responsables de esos posibles vicios o defectos constructivos de la red de saneamiento, sin que exista base legal alguna para que la comunidad se niegue a llevar a cabo las obras por ser responsabilidad de los citados agentes y así viene siendo recogido por nuestras Audiencias Provinciales, por ejemplo:

–  La SAP Asturias núm. 243/2009 de 24 junio cuando señala que la responsabilidad por los defectos constructivos causantes de la ruina total o parcial, material o funcional del edificio opera en el ámbito que le es propio y frente a los sujetos destinatarios de esta obligación, régimen que no podrá interferir en el deber que le incumbe a la Comunidad de Propietarios de mantener los elementos comunes del edificio en el estado necesario de uso y conservación para servir a los fines que le impone el art. 10 LPH (así SAP Almería, Secc. 3ª de 26-4-2004; SAP Cantabria, Secc. 1ª de 18-12-2003  y Secc. 4ª de 4-11-2003; SAP Madrid, Secc. 13ª de 31-3-2008). Pero es que esta AP de Oviedo también se ha pronunciado repetidamente a favor de mantener el ámbito propio de aplicación que a cada uno de tales regímenes le corresponde así como de la perfecta compatibilidad entre sí, sin perjuicio todo ello del ejercicio de la acción de repetición que posteriormente pueda dirigir la Comunidad contra quien corresponda, por lo que será ésta quien deba asumir la reparación de los elementos comunes cualquiera que sea la causa o la necesidad de proceder a su ejecución (SAP Oviedo, Secc. 4ª de 5-3-2003 y 24-3-2006; Secc. 5ª de 18-5-2001 y 29-12-2006; Secc. 6ª de 5-6-2006  y 27-11-2006 , etc.).”

– Y en el mismo sentido la SAP Murcia (5ª) núm. 119/2006 de 21 marzo cuando señala que “…debe recordarse que el mantenimiento, conservación y reparación de tales elementos es obligación del ente comunitario, ya que, como claramente estatuye el artículo 10.1 de la citada Ley , es obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad; y ello sin perjuicio del ejercicio de las acciones que procedan frente a quienes puedan haber contribuido a la causación de los daños o deficiencias apreciadas en los elementos comunes; lo que es debidamente tomado en consideración por el Juzgador de instancia, que apoya su resolución en el citado artículo 10, trayendo incluso a colación una sentencia de esta misma Sección, la de fecha 19 de diciembre de 2003 (nº 370/2003, rec. 434/2003 ), en la que se analiza la obligación que impone la Ley de Propiedad Horizontal de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y el régimen de mayorías aplicable, señalando que no lo es el de unanimidad, “aunque la realización de tales obras de necesidad produzca una alteración de elementos comunes, por venir impuesta su realización por la propia ley, pues de admitirse la tesis contraria bastaría la oposición por parte de un único propietario a la realización de las citadas obras de necesidad para que éstas no pudiesen realizarse, con el consiguiente peligro para los moradores del inmueble o para terceros, y la posible derivación de responsabilidad para la comunidad de propietarios para el caso de que dicho peligro llegase a materializarse en un daño real”.

Por tanto, la comunidad de propietarios sí está legitimada pasivamente para soportar la reclamación de los actores, particulares perjudicados por los defectos de la red de saneamiento de la comunidad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra los agentes de la construcción que considere responsables de los vicios o defectos de la misma, porque a la comunidad de propietarios, desde que se constituyó como tal, le corresponde la responsabilidad de la reparación y el mantenimiento de dicha red, así como de los demás elementos comunes del edificio, para evitar daños a terceros.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

Me gusta su post :)
POSTS SIMILARES
No hay comentarios todavía

Introduzca el texto de comentario para este post