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27

Mar 2013

Cambio de destino de finca, en propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea se refiere a un céntrico edificio de Murcia en cuya escritura de declaración de obra nueva y división horizontal consta, en todas y cada una de las fincas en que se divide el edificio, que su destino es “local de negocio”, y en el que el reciente adquirente de una de ellas quiere destinarla a vivienda, argumentando vendedor y adquirente que conforme a las normas urbanísticas del Plan General que rige el municipio, y dada su ubicación en el caso histórico, es posible darle un uso residencial puesto que el uso global previsto para esa zona – es decir, el que el Plan asigna con carácter dominante o mayoritario – es, precisamente, residencial.  ¿Es así?Respecto al Plan General, este distingue aquellos edificios destinados en todo o en parte a un uso residencial, de aquellos otros que están destinados a un uso económico-industrial, o a un uso de servicios, y en este caso se trata de un edificio que aparece destinado, en principio, solo a oficinas y servicios profesionales; y si bien la regulación urbanística permite ubicar oficinas y despachos colectivos de servicios personales y generales, o despachos profesionales y servicios equivalente, en edificios destinados a un uso residencial, en determinadas condiciones [en bajos o primera planta en el primer caso y, en el segundo caso, en cualquier planta siempre que la superficie dedicada a la actividad profesional sea inferior a 300 m2, salvo que cuente con acceso independiente, en cuyo caso no se aplicará esta limitación], la previsión contraria no existe.

Pero no es ese no es el problema, ni siquiera es la cuestión, porque sin perjuicio de que los pisos o locales deben reunir las correspondientes condiciones y obtener la licencia administrativa oportuna (en este caso de primera ocupación), se trata de una cuestión ajena a la Comunidad que no le vincula, ya que el permiso de los organismos oficiales no incide, a favor o en contra, de los acuerdos autónomos e independientes de índole civil, adoptados por la Comunidad.

La cuestión es en qué medida la descripción como “local de negocio” que se realiza en el título constitutivo (y en su caso en los estatutos) del uso y destino de cada una de las fincas del edificio supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, y la respuesta es que para que así sea no basta con la simple descripción de ese uso o destino, sino que es precisa una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, tanto para los fundadores de la Comunidad, como para los titulares posteriores, y a ninguno de ellos se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido singularmente en aquellos documentos.

Así lo ha declarado por ejemplo la STS núm. 123/2006 de 23 febrero (RJ 2006\910) que señala que “La interpretación de esta materia, en atención a aquello que puede ocasionar perturbación o menoscabo al derecho de propiedad, tiene carácter restrictivo, y la doctrina jurisprudencial lo ha significado de este modo respecto a la facultad de decisión de cada titular; así, la  STS de 6/02/1989  (RJ 1989, 669)   permitió el cambio de cine a discoteca; la  STS de 24/07/1992  ( RJ 1992, 6454)  ha acogido la modificación del destino de una vivienda a consulta radiológica; la  STS de 21/04/1997  (RJ 1997, 3431)  admitió la instalación en un piso para vivienda de una oficina; la de  29/02/ 2000  ( RJ 2000, 683)  , en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico; y la  STS de 30/05/2001  (RJ 2001, 3443)   lo declaró también para la práctica profesional de quiromasaje.”

En el mismo sentido, y en referencia a un local comercial que se destina a vivienda, ha dicho la SAP Murcia núm. 66/2011 de 1 marzo (AC 2011\877) que “…ha expuesto reiteradamente que el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.  La doctrina de esta Sala es prácticamente unánime (SSTS 23/02/2006 , 12/10/2008, entre otras) al considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales. Para que las prohibiciones o limitaciones resulten eficaces, resulta imprescindible que una cláusula o regla precisa así lo establezca. Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. .… Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble…En definitiva, de lo que se acaba de transcribir se desprende que la mera descripción de una espacio privativo como local comercial, en el régimen de propiedad horizontal, no es obstáculo a que dicho espacio pueda ser usado como vivienda si así lo decide su propietario, siempre que no exista una prohibición expresa en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad.”

Ahora bien, para que tal cambio de uso o destino pueda estimarse lícito resulta también exigible que no produzca alteración en la determinación de las cuotas de participación de cada uno de los propietarios y que no exija la realización de obras que afecten a elementos comunes, porque eso significaría una modificación del título constitutivo, lo que requiere su aprobación por la unanimidad de los propietarios (art. 17.1 LPH).

En el supuesto planteado, el título constitutivo no contiene prohibición de que los propietarios de un “local de negocio” en planta dedicarlo a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma tan general en la escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, y el cambio de destino, para el establecimiento de una vivienda puede entenderse que entra de lleno en el ámbito de las facultades dominicales de los dueños, sin que suponga alteración del título constitutivo, ni requiera el consentimiento de los demás integrantes de la Comunidad, salvo en el expresado caso de que implicara alteración de elementos comunes o cuotas de participación, que es lo que habría que examinar.

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