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11

Jun 2013

Nuevas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

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El pasado 5 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, en vigor desde el día siguiente de su publicación (disposición final 4ª), que ha instroducido modificaciones tanto – artículo primero – en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), como – artículo segundo – en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), además de – artículo tercero – crear un Registro de sentencias firmes de impagos de alquiler, todo ello con el objetivo fundamental – como expresa su exposición de motivos – de flexibilizar el mercado de alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de la vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecer a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio, es decir, que haya más viviendas en alquiler y más baratas.

Estando de acuerdo en el objetivo de la reforma, porque no es razonable que sea más barato comprar una vivienda que alquilarla, y la solución no es, como a algún iluminado he oído, subir los tipos de interés para desincentivar la compra de viviendas, se parte de unas premisas en parte discutibles y en parte falsas. Se parte, por un lado, de una visión negativa del mercado inmobiliario español por su alta tasa de propiedad y débil mercado de alquiler, al ser el porcentaje de población que vive en alquiler de apenas un 17%, frente a la media de la Unión Europea que está muy próxima al 30%, lo que nos sitúa como el país europeo con mayor índice de viviendas por cada mil habitantes; eso no es en sí mismo tan negativo [es más, es muy positivo], y si ahora puede afectar a la movilidad de los trabajadores es por razón del contexto económico de recesión, dificultad para vender, e inexistencia de crédito a particulares. Por otro lados e afirma que hay un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso, lo que solo en parte es cierto, porque según el censo elaborado por el INE – nota de prensa -, del pasado 18 de abril, que se refiere a datos de 2011, hay 25.208.623 viviendas, de las que el 71,7% son principales, el 14,6% son secundarias, y el 13,7% están vacías, lo que supone el mismo nivel prácticamente que en el 201, a pesar del incremento de 4.262.069 (20,3%) de viviendas en esa década.

En todo caso, el objetico referido se busca – además de con la citada modificación de la LEC, para tratar de solucionar algunos problemas que se están generando en los procesos de desahucio, y con la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de alquiler, cuya organización y funcionamientos quedan diferidos a un futuro real decreto, y que pueden ser objeto de otras entradas – mediante la modificación de un conjunto de preceptos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que es lo que ahora nos ocupa, en la medida en que supone la actuación sobre una serie de aspectos fundamentales, como son:

La libertad de pactos, que se refuerza, puesto que si antes, con la excepción que ahora desaparece de las viviendas de más de 300 m2 o cuya renta inicial excediera de 5,5 veces el SMI, los contratos de arrendamiento de vivienda se regía por el Título II de la LAU, en su defecto por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por el Código Civil, la nueva redacción del art. 4.2 LAU establece que “respetando lo establecido en el apartado anterior – carácter imperativo de los Títulos I (ámbito de la Ley) y IV (disposiciones comunes a los contratos de vivienda y local de negocio: fianza y formalización) de la LAU – los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título I de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto por el Código Civil.”

Una manifestación específica es, por ejemplo, lo que se pueda acordar para la actualización de la renta porque, frente a la regulación anterior, en la que la actualización conforme a la variación del IPC era el sistema obligado, en su caso, hasta el sexto año del contrato, y solo a partir de ahí se regía conforme a lo pactado por las partes (y en su defecto el IPC), conforme a la nueva redacción del art. 18 LAU, ahora podrá ser actualizada “por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, y solo en defecto de pacto expreso se actualizará, “…aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un periodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización…”.

Otra manifestación sería, por ejemplo, la renuncia al derecho de adquisición preferente, que ahora puede pactarse libremente – art. 25.8 LAU – frente a la redacción anterior que condicionaba su validez a aquellos contratos con duración pactada superior a cinco años.

La duración obligada del contrato, a voluntad del arrendatario, que se reduce, puesto que la prórroga obligatoria del contrato para el arrendador se redice de cinco a tres años, al establecer la nueva redacción del art. 9 LAU que “1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”; y lo mismo ocurre con la prórroga tácita, una vez finalizada la prórroga obligatoria, que se reduce, con la nueva redacción del art. 10.1 LAU, de tres a un solo año.

En la misma línea de flexibilizar el mercado de alquiler hay que situar la posibilidad de recuperación del inmueble por el arrendador, cuando tenga – art. 9.1 LAU – “necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”, siempre que haya transcurrido el primer año del contrato, y sin necesidad de la previsión expresa en el contrato al tiempo d ela celebración que exigía la anterior redacción; y también la posibilidad de desistimiento del contrato por el arrendatario, cualquiera que haya sido la duración inicial pactada, siempre que – art. 11 LAU – “hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.”

– Otro aspecto sobre el que se quiere incidir de forma especial en la reforma es el de la seguridad jurídica, al objeto – como dice la exposición de motivos – de “normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad jurídica, como sucede en la actualidad.”, y para ello se busca, “en primer lugar que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello sin mengua – dice – de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.” A tal fin – evitar el fraude – se dirigen una serie de previsiones, como el art. 7.2 LAU, cuando establece que “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.”, y el art. 10.2 LAU, cuando establece que “Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.” – con lo que el adquirente de buena fe se ve obligado a respetar el arrendamiento, y su prórroga legal, solo si está inscrito en el Registro-; la nueva redacción del art. 13.2 LAU, que excepciona a la extinción del contrato de arrendamiento por las causas relacionadas en el apartado 1 del mismo (retracto convencional, sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o sentencia, y ejercicio de opción de compra) aquellos “supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.”, frente a la previsión anterior de que el arrendatario tendría derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliera el plazo de cinco años; y la previsión del art. 14.1 LAU que, para el cado de enajenación dela vivienda arrendada, establece que “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se halase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”, frente a la previsión anterior de que el adquirente de una vivienda arrendada quedaba subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurrieran en él los requisitos del art. 34 LH.

– Relacionado con la seguridad jurídica, aunque desde otra perspectiva, puede considerarse también la nueva redacción del art. 15.1 LAU, para los casos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, cuando establece que “El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.”, frente al silencio de la redacción anterior en este extremo, que implicaba la continuidad del titular del contrato, con todos sus derechos y obligaciones, aunque no tuviera el uso de la vivienda por haber sido atribuido al cónyuge.

– Cabe destacar por último que, acorde con el objetivo ya definido y con el deseo, también expresado en la exposición de motivos, de una mayor profesionalización del mercado de alquiler, entre los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU se incluye, en un nuevo apartado de su art. 5 e) La cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Respecto al régimen aplicable a los contratos de arrendamiento ya existentes a la entrada en vigor de la Ley, la Disposición transitoria primera de la Ley prevé que “…continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que le era de aplicación”, sin perjuicio de que las partes puedan acordar, en ejercicio de esa mayor libertad de pactos, adaptarse al régimen jurídico de la nueva Ley.

En definitiva estamos ante una nueva redacción para una Ley de Arrendamientos Urbanos que ya ha sido modificada siete veces desde su publicación en el BOE el 25 de noviembre de 1994, encontrándonos en la actualidad con cuatro regímenes distintos, en función de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, regulados por el Texto Refundido de la LAU 1964, el RDL 2/1985, la propia LAU 29/1994 antes de la reforma y la LAU 29/1994 ahora reformada por la Ley 4/2013, de 4 de junio. En todo caso, bienvenidas sean estas medidas de liberalización, flexibilización y aumento de la seguridad jurídica que quiere promover esta Ley, en la medida en que pueden ser de utilidad para aumentar la oferta de viviendas en alquiler y, por la mayor competencia, para reducir el importe de las rentas que se piden, hasta ahora excesivamente elevadas y claramente desincentivadoras de esta opción.

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