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08

Oct 2013

¿Es posible la remuneración y/o indemnización del cargo de presidente en una comunidad de propietarios?

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Entre los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios, que se relacionan en el art. 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), está el Presidente que, según el apartado 3 del mismo precepto, “…ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” La cuestión que se plantea es si dicho cargo – que no suele ser de gusto, y por eso la Ley (art. 13.2 LPH) prevé que su nombramiento, bien sea mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, será obligatorio – debe ser necesariamente gratuito, o puede ser remunerado, y si es posible que el presupuesto de ingresos y gastos de la comunidad prevea, bien dicha remuneración, bien el resarcimiento de los gastos o daños que el presidente pueda experimentar como consecuencia del ejercicio del cargo, o ambas cosas. 
La Ley de Propiedad Horizontal no dice, expresamente, nada al respecto por lo que habrá que estar a lo que dispongan los Estatutos de la Comunidad – caso de existir, que no siempre existen -, puesto que, como señala el art. 5 LPH, dicho estatuto privativo puede contener “…reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno…”, y dichas normas muy bien podrían contemplar el carácter remunerado de dicho cargo, y los criterios de dicha remuneración, o todo lo contrario, su carácter gratuito, en cuyo caso no cabe duda al respecto; en caso de que no existan Estatutos, o de que éstos guarden silencio al respecto, ello implicará que hay que presumir que el ejercicio del cargo de presidente de la comunidad es gratuito, es decir, no remunerado.

Ahora bien, ¿implica dicha presunción una prohibición de que la Junta General de Propietarios pueda aprobar un acuerdo en el que se contemple la remuneración, o bien el resarcimiento de los gastos o daños que pueda sufrir como consecuencia del ejercicio del cargo de presidente de una comunidad, y los criterios para una u otra cosa, o para ambas?

La respuesta – a mi juicio, avalado por la jurisprudencia de nuestros juzgados y tribunales – debe ser necesariamente negativa, en ambos casos.

Lo que no está prohibido está permitido, y si no está expresamente prohibido que la comunidad remunere el cargo de presidente – o no está expresamente ordenado que el cargo sea gratuito -, puede estar permitido y remunerarse, siempre que así se acuerde válidamente en una junta de propietarios; y a este respecto hay que recordar que el art. 14 LPH establece expresamente que “Corresponde a la Junta de propietarios:  b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, y las cuentas correspondientes”, acuerdo que puesto que no afecta al título constitutivo (art. 17.6 LPH, en relación con el art. 5 del mismo cuerpo legal, y el art. 396 CC), ni está comprendido dentro de ninguno de los otros supuestos a que se refieren los apartados 1 a 5 del art. 17 LPH, y ser una cuestión de administración ordinaria, hay que entender que le es de aplicación el criterio de la mayoría simple a que se refiere art.  17.7 LPH según el cual “Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los  asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.“

Es decir, la Junta de propietarios es soberana, por disposición legal – en dónde sea de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio – para aprobar, tanto el presupuesto de la comunidad, es decir, el plan o previsión de ingresos y gastos previsibles para el siguiente ejercicio económico, como las cuentas, es decir, la plasmación final del ejercicio económico de la comunidad, y si en ese presupuesto, y en esas cuentas – o en otro punto del orden del día, pero en un acuerdo de Junta en definitiva -, figura específicamente ese concepto de remuneración del presidente, y así se aprueba en Junta de propietarios, dicho acuerdo es válido y eficaz, y como tal obliga (art. 17.9 LPH) “…a todos los propietarios.”; por supuesto dicho acuerdo podrá ser revocado en una junta de propietarios posterior, y por la misma mayoría  [lo que no ocurriría en caso de que fueran los Estatutos los que contemplaran dicha remuneración y/o indemnización, en cuyo caso sería necesaria la unanimidad, al tratarse de una modificación del título constitutivo], pero, mientras tanto, seguirá vigente y aplicable.

A este supuesto se refiere, por ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª) núm. 10/2007, de 16 de enero (JUR 2007/159315), cuando señala que “en ausencia de la norma estatutaria que establezca la gratuidad del cargo de Presidente y sin que sobre este aspecto exista norma expresa en la Ley de Propiedad Horizontal, se puede entender y presumir que el cargo de Presidente, al asimilarse en sus funciones al mandatario, es gratuito a manos que exista pacto en contra (art. 1.711 del Código Civil), o, lo que es lo mismo, que se hayan acordado en Junta alguna retribución o, más bien y como señala la entidad apelante, alguna compensación por los gastos y molestias que comporta el ejercicio de dicho cargo”. Y en el mismo sentido cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Islas Baleares (Sección 3ª) núm. 445/2010, de 16 de noviembre (AC 2010/2151), con cita de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife (Sección 1ª) núm. 373/2006, de 30 de octubre (JUR 2007/867), en el mismo sentido.

En sentido contrario cabe citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 19ª) núm. 211/2011, de 6 de abril (JUR 2011/199845), pero es después de declarar como válido el criterio anterior, pero inaplicable en Cataluña, precisamente por existir una regulación específica, el art. 553-15.3 del Código Civil Catalán, que establece expresamente el carácter gratuito del cargo, lo que no ocurre con la Ley de Propiedad Horizontal.

Si ello resulta claro respecto de la remuneración del cargo de presidente, más claro resulta todavía cuando se trata de indemnizar de alguna manera los gastos y daños que puede conllevar  su ejercicio, a veces de difícil cuantificación y justificación, sin que dicha indemnización pueda ser confundida con una remuneración porque se trata de otro concepto.

A este supuesto se refiere, por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 3ª) de 14 de mayo de 2002 (JUR 2002/277838), en un supuesto en el que se pretende la nulidad de un acuerdo de aprobación de cuentas de una comunidad, por el hecho de que en una de sus partidas se recoge un importe pagado al presidente en concepto de resarcimiento cuando los Estatutos de la Comunidad establecen expresamente el carácter gratuito del cargo, señalando al respecto, en su fundamento de derecho PRIMERO que: “Ahora bien, la expresión de gratuidad es incompatible con la remuneración del cargo, pero no con el resarcimiento de los gastos o daños que el Presidente experimente, ya que precisamente ese es el sentido exacto de la gratuidad: la neutralidad del ejercicio del cargo en el patrimonio del Presidente, sin que pueda enriquecerse, pero tampoco empobrecerse por su desempeño. El establecimiento de una cantidad más o menos modesta para atender a los inevitables gastos que supone el ejercicio de la Presidencia en una comunidad compleja, llámese gastos de representación” o de otro modo, no pugna con el carácter gratuito del cargo, pues, sino que, antes al contrario, supone su concreción más exacta. La duda puede estar entonces en si es necesario que el Presidente documente y justifique cada uno de los gastos o daños patrimoniales sufridos, o la Junta de Propietarios puede relevarle de esta acreditación. La respuesta más cabal acaso sea la exigencia de justificación documental al menos de los gastos de mayor importancia, pero en definitiva, si se trata de una partida de gastos reducida, tampoco se advierte vicio de nulidad por vulnerar los Estatutos si se releva al Presidente de la justificación documental,…” 

Así pues, y contestando a la pregunta que nos formulábamos, la Junta General de Propietarios – en las condiciones y supuestos señalados – sí puede acordar la remuneración del cargo de presidente y/o el resarcimiento de los gastos o daños que pueda sufrir por el ejercicio del cargo, y los criterios para una u otra cosa, o para ambas.

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