Accesibilidad

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27

Feb 2014

Discapacidad y accesibilidad, tras la Ley 8/2013, de 26 de junio, de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal.

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Ya tuve ocasión, en otro artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011) que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y a tal efecto elevaba el límite de 3 a 12 mensualidades de gastos comunes ordinarios para poder imponer actuaciones y obras de accesibilidad, sin necesidad de contar con el acuerdo mayoritario de la comunidad. ¿Ha supuesto la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó la LPH – modificando el art. 10, y derogando el art. 11, a que se refería la anterior reforma – alguna modificación en este régimen?

Las modificaciones de la LPH, en lo que se refiere a la accesibilidad, son los que siguen:

El art. 10.1.b LPH queda redactado ahora así: “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancias de los  propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen, o presten servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónico que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea sumido por quienes las hayan requerido.”, señalando a continuación el nuevo párrafo 2 del art. 10, que teniendo en cuenta el carácter de necesaria u obligatoria de esta obra, “a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.”

Queda derogado el párrafo 2 del anterior art. 10.2 LPH que establecía una exención a esa obligación de contribuir, por razones económicas, “…cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten , privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.”, y queda derogado el art. 11 LPH en su totalidad, cuyo número 3 decía que “Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

Se modifica el art. 17 LPH, y en su apartado 2 establece ahora que “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios , que, a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.”

La reforma de la LPH por la Ley 8/2013, por lo que se refiere a esta materia de accesibilidad, y aparte la eliminación de la exención por motivos económicos de los propietarios que estaban por debajo de un determinado umbral de renta [lo que unido a la elevación ya existente del límite de la obligatoriedad a 12 mensualidades puede suponer un grave problema para muchas familias], y la ampliación a los locales de que lo antes se decía solo de las viviendas, ha consistido, por tanto, en el reforzamiento del carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para exigirlas.

La regulación de la accesibilidad en del ámbito de la Propiedad Horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

– Por la Ley 15/ 1995 de 30 de mayo, que sigue vigente, y quiere hacer efectivo a los discapacitados el derecho de los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, conforme a los art. 47 y 49 CE, permitiéndoles promover y llevar a cabo obras de reforma interior de la finca o en los pasos de comunicación con la vía pública para salvar barreras arquitectónicas, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben los materiales empleados en la construcción y sean compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio, de acuerdo con el procedimiento que en la misma Ley se establece, aunque los gastos originados serán de cuenta del solicitante.

– Por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/ 2003 , 26/2011 y 8/2013, mejora la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; obligación que se impone siempre que el coste de esos trabajos no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin que haya ahora como antes una exención de propietarios por razones de carácter económico, debiendo limitarse el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama;  siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades si la diferencia es asumida por el requirente de las obras; y siendo obligatorias, aun cuando excedan de esas doce mensualidades, cuando la comunidad adopte válidamente el acuerdo – por mayoría simple – de realización de esa obra de accesibilidad, requiriéndose, cuando impliquen una modificación del título constitutivo, la mayoría cualificada de mayoría de propietarios y cuotas de participación (art. 17.2 LPH).

Así se deduce del tratamiento diferenciado que hacen los dos párrafos del art. 17.2 LPH, que serían una reiteración inútil de admitirse otra interpretación – que se requiere siempre la mayoría cualificada de mayoría de propietarios y coeficientes de toda la comunidad -, además de que la redacción del segundo párrafo coincide con la del nº3 del derogado art. 11, y es obvio que no se ha pretendido un endurecimiento de las condiciones por el legislador. En este supuesto – cuando implique una modificación del título constitutivo – se computarán  como votos favorables (art. 17.8 LPH) los de “aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Ahora tocará explicarlo en cada caso, porque la casuística es muy variada, y los problemas que se pueden plantear también y, como siempre, conviene asesorarse en cada caso, y en todo caso – no hay dinero mejor invertido -, porque las implicaciones, tanto económicas como para la convivencia en la comunidad, pueden ser muy importantes.

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