Accesibilidad

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05

Ene 2015

Participación de los locales comerciales en propiedad horizontal en obras de accesibilidad.

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Ya tuve ocasión en  una entrada (“Propiedad horizontal y accesibilidad”), de referirme a la modificación de los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011), y en otra entrada posterior (“Propiedad horizontal y accesibilidad, tras la Ley 8/2013”) al tratamiento de  la discapacidad y accesibilidad en la LPH tras la Ley 8/23013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE 27 junio 2013), que afectó de nuevo al art. 10 y derogó el art.11 de la LPH, y concluíamos que la regulación de la accesibilidad en del ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas con discapacidad, queda integrada por la Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que sigue vigente, y por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/2003 (hoy RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre), y 26/2011 y 8/2013 ya citadas, mejora notablemente la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; y la cuestión que ahora se plantea es si, siendo obligatorias, porque la comunidad haya adoptado válidamente el acuerdo de realización de esas obras de accesibilidad, dicho acuerdo vincula y afecta económicamente a los locales comerciales, o no.

Se trata de un tema controvertido, en el que vamos a traer a colación la SAP Madrid núm. 507/2011 de 19 diciembre (JUR 2012\24975) – y en el mismo sentido cabría citar, por ejemplo, la SAP Cáceres núm. 231/2010, de 1 de junio (AC 2010/2258), y la SAP Las Palmas núm. 101/2012, de 7 de marzo (JUR 2012/296154) – , que conoció del mismo en un supuesto en el que los Estatutos de la Comunidad exoneraban a los locales comerciales – con un  acceso independiente y distinto al de las viviendas, como suele ser habitual- del pago de los gastos de ascensor, al establecer que los mismos se abonarían por partes iguales entre los pisos del inmueble, y puesto que el  art. 10.5 LPH dispone que “Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales” , y el art.9 e) establece que es obligación de los propietarios “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, y dado que lo especialmente establecido en los estatutos era la exoneración de los locales del pago de esos gastos generales, concluía que, frente a lo acordado en Junta de propietarios, los locales estaban exonerados de pagar para la instalación de una plataforma salva-escaleras.

El argumento es discutible porque, aunque la doctrina del Tribunal Supremo, reiterada por SSTS de 6 de mayo 2013 (RJ 2013/4361), 7 de julio 2011 (RJ 2011/4396)  y  18 de noviembre 2009  (RJ 2010/109)), establece que las exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio – como es el caso de ascensores o plataformas salva-escaleras para aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles, no pueden utilizarlos -, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para su reforma y sustitución, aquí no se trata de la reforma o sustitución de una maquinaria o servicio existente, sino de su instalación ex novo, en una comunidad en la que no existe, y por razones de accesibilidad.

En este sentido, el de diferenciar entre una cosa y otra, ha sido muy clara la STS núm. 38/2014 de 10 febrero (RJ 2014\1322), al señalar, que “El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, RC núm. 2218/2006, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.”, por lo que concluye que el acuerdo por el que se decidió por la comunidad que el demandante-recurrente titular de un local comercial pagara la parte correspondiente de las obras de sustitución de ascensor, pese a la exención a su favor contenida en los estatutos de la comunidad, es nulo.

Pues bien, respecto del supuesto que nos ocupa – que es la instalación ex novo de plataformas elevadoras, salva-escaleras, para la supresión de las barreras arquitectónicas que impiden la accesibilidad del inmueble –, y con base precisamente en la sentencia anteriormente citada, el Tribunal Supremo lo ha resuelto en la STS 202/2014, de 23 de abril (RJ 2014/3848), que revoca la anteriormente citada de la AP de Madrid, señalando en su fundamento de derecho segundo que “En efecto, como ha declarado esta Sala en su  sentencia de 10 de febrero de 2014, (núm. 38/2014  (RJ 2014, 1322)), el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez; pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. La aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial no ofrece duda, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad. En el presente caso, la Comunidad de Propietarios adoptó el acuerdo de instalar la plataforma elevadora con tal fin y de imputar sus gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las previsiones legales modificando incluso los estatutos de la comunidad, de forma que no cabe estimar la pretensión de la parte demandante respecto a la nulidad del acuerdo adoptado. Extremo que no puede escindirse [se pretendía distinguir entre la válida adopción del acuerdo de instalación de la plataforma por la Junta de propietarios, y el reparto del gasto entre todos los propietarios, que incluía al local comercial], pues declarada la validez del mismo procede inevitablemente su aplicación o ejecución respecto del reparto proporcional del coste económico derivado.”

La respuesta a la pregunta que nos formulábamos – una respuesta general, porque la casuística puede ser muy variada y hay que examinar caso por caso – es, pues, muy clara tras esta sentencia de nuestro Tribunal Supremo, incluso en aquellos supuestos en los que exista estatutariamente una exclusión de los locales comerciales al pago de determinados gastos generales en los términos expuestos, cuanto más si no existe tal exclusión, y es que si la comunidad ha adoptado válidamente el acuerdo de realización de esa obra de accesibilidad, dicho acuerdo vincula jurídicamente y afecta económicamente a los locales comerciales, como al resto de propietarios del edificio.

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