Acciones judiciales

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05

Jul 2015

Obligación de pago de gastos de comunidad, en caso de separación o divorcio

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Existen multitud de gastos ligados a la titularidad o al uso de una vivienda, como son los relacionados con los suministros precisos para su habitabilidad (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), los relacionados con su mantenimiento y conservación, los derivados de su integración en una comunidad en régimen de propiedad horizontal, las tasas e impuestos que gravan la vivienda (IBI,  alcantarillado y basura), y otros como seguro, hipoteca, etc.; y una cuestión conflictiva que se plantea no pocas veces en casos de separación o divorcio es quién es el obligado al pago de cada uno de esos gastos, puesto que mientras algunos, como los suministros, aparecen estrechamente vinculados al uso de la vivienda y, por tanto, pertenecerán al cónyuge al que se atribuya su uso, otros, como el IBI o la hipoteca, aparecen estrechamente vinculados a la propiedad del inmueble, se haga o no uso del mismo ¿pero qué ocurre con los gastos derivados de la pertenencia a una comunidad de propietarios?

Establece el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación del cada propietario, entre otras, la de “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Pero en caso de separación o divorcio ¿a quién corresponden dichos gastos y quién es el obligado a su pago frente a la Comunidad? ¿Vincula a la Comunidad, y en qué medida en su caso,  una decisión judicial firme que establezca un determinado reparto en la responsabilidad de afrontar dichos gastos?

 A este respecto, por ejemplo, la SAP Málaga núm.147/2008 de 12 de marzo (JUR 2008/252191) declara que si el inmueble tiene naturaleza ganancial, conforme a lo prevenido en los artículos 1.362.2 y 1.385.2 CC, de ello surge la obligación de pagar los gastos comunitarios, a cuyo pago obliga a ambos cónyuges con independencia del uso atribuido exclusivamente a uno de ellos, puesto que el artículo 9.1.e) LPH, establece que dicha obligación recae sobre el “propietario”, y ello con fundamento en una sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2005 que, entre otros extremos, afirma que ” la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios sino también para la atención de su adecuado sostenimiento -se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos, sin distinción entre los comunes por naturaleza y por destino, que sean necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, de manera que la no utilización de un elemento común no exime del pago de los gastos generados en su mantenimiento, salvo acuerdo de la Junta, determinación en el título constitutivo o en los propios Estatutos”

No es este sin embargo el criterio general, y así, por ejemplo, la SAP Madrid núm. 1160/2010 de 28 de octubre (JUR 2011/37030), refiriéndose a lo que es doctrina constante de la Sala, se refiere a esa misma STS de 25 de mayo de 2005 a que se refiere la anterior sentencia, señalando que es cierto que “conforme declara el Tribunal Supremo (vid Sentencias de 25 de mayo de 2005 y 1 y 20 de junio de 2006 ), el artículo 9-5º de la Ley de Propiedad Horizontal, de 1.960, al igual que el 9º.1 f de la vigente de 1.999, impone al propietario, de una forma clara e inequívoca, el pago de los gastos de comunidad, lo que, en dichas resoluciones, conduce a considerar que el abono de los mismos realizado por uno solo de los cónyuges cotitulares de inmueble, al que, en la litis matrimonial, se le atribuyó su uso, constituye un crédito de este contra la sociedad de gananciales en liquidación.”, pero a continuación añade que “No podemos, sin embargo, olvidar que las cuotas ordinarias de comunidad tienen por objeto cubrir económicamente una serie de servicios, tales como los de portería, limpieza, luz o, en general, mantenimiento de zonas comunes que, en supuestos como el presente, tan solo benefician de modo directo y personal a uno de los cotitulares, esto es aquel que ostenta el derecho exclusivo y excluyente de uso. En lógica y justa correspondencia, según viene de modo reiterado manteniendo esta Sala, ha de recaer sobre el beneficiario de tales servicios el gasto inherente a la ocupación del inmueble, en cuanto originados por quienes moren en el mismo, redundando en su exclusivo beneficio.”, con fundamento en la regulación del derecho de uso y habitación del artículo 528 CC, que guarda una evidente similitud con la del artículo 96 CC, y que remite al artículo 500 CC, que regula el usufructo, y que establece que es el usufructuario (en este caso el usuario) quien está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo, considerando ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Por tanto, concluye , es obvio que si uno solo de los cónyuges está percibiendo una utilidad económica derivada del derecho de uso que le otorga la posesión del inmueble a los fines de cubrir en el mismo sus necesidades cotidianas de alojamiento, “ha de entenderse que las cuotas de comunidad forman parte de los gastos que derivan del mantenimiento y uso del inmueble que dicho consorte, con exclusión del otro, hace del mismo y de sus instalaciones comunes, por lo que no parece forzado incluir aquellos gastos dentro de las obligaciones que incumben al usuario, bajo la cobertura del artículo 504, en relación con el 500 , dentro del concepto de contribuciones que recaigan sobre los frutos o utilidades.”

A esta postura se adscribe la SAP de Burgos núm. 208/2012 de 10 de mayo (JUR 2012/234460), aunque va un poco más allá y distingue entre cuotas ordinarias y extraordinarias de la Comunidad, con cierta impropiedad porque en realidad a lo que atiende para distinguir es al tipo de gasto a que se refiere (nada impide que gastos ordinarios se cubran con una derrama extraordinaria si, por ejemplo, la previsión presupuestaria ha sido insuficiente) al señalar que los gastos de la Comunidad de Propietarios “se pueden subdividir en gastos ordinarios y gastos extraordinarios. “Las cuotas ordinarias”, que se refieren a meros gastos de mantenimiento y conservación del inmueble, así como de limpieza, ascensor, luz, agua comunitaria, etc., deben ser abonadas por el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda, y las “cuotas extraordinarias””, que se refieren a la propiedad, arreglos de fachada, tejado, cambio de ascensor etc., y que afectan al valor y existencia del inmueble, por lo que deben ser abonadas por los propietarios del inmueble y en proporción a su propiedad.”

Pues bien, la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 508/2014, de 25 septiembre (RJ 2014/4963), en un recurso admitido por interés casacional, con cita de la ya citada STS de 25 de mayo de 2005 (RJ 2005/6361) y de la STS de 20 de junio de 2006 (RJ 2006/3389), ha aclarado definitivamente cuales son las obligaciones y relaciones que existen entre las partes en conflicto de separación o divorcio en relación con el pago de esos gastos de comunidad y la comunidad de propietarios, y, tras recordar que la STS de 28 de marzo de 2011 (RJ 2011/939) ya establecía la posibilidad de que los gastos ordinarios de conservación y mantenimiento de la vivienda común pueden atribuirse al cónyuge que la use, señala en su fundamento de derecho segundo que las referidas sentencias establecen que de acuerdo con el artículo 9.1.e LPH el pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario/os, pronunciamientos que se hacen en sede de procedimiento de liquidación de la sociedad de gananciales, y señala:

1.- Que nada impide que un Tribunal de familia acuerde, en aras al equilibrio económico entre las partes, que el ex cónyuge que utilice la vivienda ganancial sea el que deba afrontar los gastos ordinarios de conservación, sin que este pronunciamiento sea contrario al art.9 LPH, pues este rige las relaciones entre los propietarios y la Comunidad, sin perjuicio de las relaciones internas entre aquellos, como ocurre en el caso de que la cuota ordinaria de comunidad se imponga a uno de ellos.  En este sentido cita, por ejemplo, el artículo 20 LAU que permite, que aun cuando la obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde al propietario, éste pueda pactar con el arrendatario que se haga cargo de la misma, y los arts. 500 y 528 CC cuando establecen que el titular del derecho de uso o habitación será el responsable de costear los gastos ordinarios de conservación.

2.- Ahora bien, es evidente que en las relaciones entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios individuales (en este caso los ex cónyuges, aunque es aplicable a cualquier supuesto de copropiedad en el que solo alguno(s) haga uso de ella), los gastos de comunidad corresponden siempre al propietario, y éste o éstos serán los legitimados pasivamente, conforme al artículo 9 LPH, para soportar las acciones de la comunidad en reclamación de las correspondientes cantidades, sin perjuicio de las acciones de repetición entre los copropietarios que pudieran proceder.

De dichos extremos resulta pues que si bien frente a terceros, esto es, frente a la Comunidad de Propietarios, no se puede alterar quien es el titular de la vivienda obligado al pago de los gastos a que se refiere el artículo 9 LPH, que será siempre el propietario o propietarios de la misma, puede la sentencia matrimonial alterar el responsable de su pago en las relaciones internas que surgen entre los cónyuges titulares del uso y/o de la propiedad, por lo que, en definitiva y como conclusión, nada impide a un tribunal de familia acordar que esos gastos de comunidad sean afrontados por el cónyuge que utilice la vivienda ganancial (o en pro-indiviso, en caso de separación de bienes), si bien serán ambos quienes respondan frente a una reclamación de la Comunidad, sin que se pueda esgrimir frente a la misma la resolución judicial que impute la obligación de pago a uno de los cónyuges, puesto que solo tendrá efectos para las relaciones entre ellos, pero no frente a la Comunidad de Propietarios.

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