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01

Dic 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

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Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.” Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”, y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad – puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación – de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto – vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto – previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.

A este respecto hay que señalar que la LPH, en términos generales establece normas de Derecho necesario, pero también contiene otras modificables por la voluntad de los particulares, con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad del artículo 1.255 CC, y esto es lo que ocurre con la contribución al pago de los gastos de comunidad.

Dicha contribución, en principio, debe ser conforme a la cuota establecida en el título constitutivo, pero también puede acordarse una distribución distinta, estableciendo estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule criterios diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o consentimiento de todos los comuneros, como establece el artículo 17.6 LPH. En este sentido cabe citar las SSTS de 28 de diciembre de 1984 (RJ 1984/6300), de 2 de marzo de 1989 (RJ 1989/1745), y 2 de febrero de 1991 (RJ 1991/700), la STS núm. 1241/1993, de 22 de diciembre (RJ 1993/10109), la STS núm. 984/1994, de 9 de noviembre (RJ 1994/8478), y la STS núm. 257/2000, de 14 de marzo (RJ 2000/1832), entre otras muchas.

Pero ese principio de autonomía de la voluntad puede tener otras manifestaciones, y así puede considerarse que ocurre cuando durante varios años se utiliza un sistema de reparto o de distribución de los gastos comunes que modifica lo prevenido en el título constitutivo o en los estatutos sin que se haya adoptado un acuerdo explícito de modificación de ese título constitutivo estatutos, sino simplemente mediante la aprobación durante sucesivos ejercicios económicos de unos presupuestos de gastos e ingresos que contienen esas otras normas de distribución del gasto, y se aplican por mera tolerancia, comodidad o inercias del conjunto de propietarios que, a veces durante muchos años, no se oponen a esa forma de distribución distinta a la legalmente establecida.

¿Puede considerarse que existen, como consecuencia de la tolerancia continuada a esa práctica, actos propios de la comunidad de propietarios susceptibles de haber causado una modificación en el título constitutivo? La respuesta es importante, puesto que si es positiva ello implica que la modificación de ese nuevo régimen para volver al establecido en el título constitutivo deberá someterse al régimen de la unanimidad del artículo 17.6 LPH.

A este respecto al STS núm. 1094/2004, de 16 noviembre (RJ 2004\7234) rechaza esa exigencia cuando afirma que  “…el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado. En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquélla ha afectado […] En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.” Y en el mismo sentido la más reciente  STS núm. 50/2014, de 6 de febrero (RJ 201/905), cuando señala que “…en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente “lo especialmente establecido” mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.”

A la vista de las citadas sentencias parece claro que el hecho de que durante cierto tiempo se haya venido aplicando un régimen de distribución del gasto entre los propietarios distinto del recogido en el título constitutivo o estatutos de la comunidad, constituye un acto de simple tolerancia de una situación de hecho que en modo alguno implica actos propios de la comunidad que supongan una modificación del título constitutivo.

Y por dicha razón, la STS núm. 184/2013, de 7 marzo (RJ\2013\3257), como con posterioridad reitera la ya citada STS núm. 50/2014, de 6 de febrero, señala que la adopción de un acuerdo por el que se pretende volver a la situación de origen recogida en el título constitutivo en lo que se refiere a la contribución a los gastos generales, puesto que lo que se pretende no es modificar el título constitutivo, sino precisamente la aplicación del mismo, no requiere la unanimidad, bastando la mayoría simple de los propietarios para su validez, dado que la situación fáctica creada con anterioridad al acuerdo impugnado no constituye una modificación del título constitutivo con los requisitos exigidos legalmente para ello; y “reitera como doctrina jurisprudencial que la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación – que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo – cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios.”

Por tanto, y como conclusión, si que es posible acordar en junta de propietarios la modificación del régimen de distribución del gasto distinto del establecido en el título constitutivo que por la vía se venga aplicando, sin que pueda alegarse por los propietarios disidentes, a efectos de impugnación del acuerdo de junta, la existencia de actos propios de la comunidad de propietarios que hayan implicado una modificación del título constitutivo o estatutos, bastando la simple mayoría para acordarlo, en cuanto que lo que se pretende no es la modificación de ese título sino precisamente su aplicación.

En todo caso, como siempre, hay que advertir que la realidad suele ser bastante más compleja, y requiere examinar caso por caso.

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