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01

Mar 2016

Legitimación del presidente de la comunidad de propietarios para el ejercicio de acciones judiciales.

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Cuando se trata del ejercicio de  acciones judiciales hay que diferenciar, entre la “legitimatio ad procesum” que es la capacidad para ser parte procesal, es decir, la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, y la “legitimatio ad causam”, que consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte, es decir, se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (ya sea activa o pasiva, como actor o demandado) y el objeto jurídico pretendido. La legitimación “ad causam” constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril (RJ 2012/4715) –  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Tratándose de comunidades de propietarios establece el artículo 6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que tienen capacidad para ser parte en un proceso ante los tribunales civiles “5. Las entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte.” – entre las cuales están las comunidades – que, según el art. 7 LEC [Comparecencia en juicio y representación], deberán comparecer “…en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades.”, por lo que las comunidades de propietarios deben comparecer en juicio por medio de su Presidente que es quien ostenta legalmente, según el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “… la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.”; eso significa que el presidente es la persona que ostenta lo que hemos denominado legitimatio ad procesum, es decir, la capacidad de realizar actos procesales válidos y con eficacia jurídica en nombre de la comunidad de propietarios a través de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003 de 8 julio (RJ 2003\4612) – como tuvimos ocasión de tratar en la delimitación de las competencias del presidente , lo que significa que el presidente representa a la comunidad, no en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni obra en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común.

¿Significa esto que el presidente de una comunidad de propietarios está legalmente legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de la comunidad, que tiene la legitimación ad causam, sin necesidad de un mandato específico, vinculando a la comunidad con su actuación, como si se tratara de actos realizados en su propio interés, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por tanto, de la necesidad de responder de su gestión ante la junta?

A este respecto cabe recordar, como hace la SAP Málaga (Sección 5ª) núm. 352/2013 de 28 junio (JUR 2013\302386), que la Ley de Propiedad Horizontal, además de atribuir en el citado artículo 13.3 la representación en juicio (y fuera de él) al presidente en todos los asuntos que conciernan a la comunidad, contempla solo dos supuestos en los que explícitamente exige que el presidente cuente con el mandato previo de la comunidad de propietarios, y son, la acción de cesación del artículo 7.2 LPH, que exige previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, y la acción de reclamación a los propietarios deudores por medio del procedimiento monitorio del artículo 21 LPH, por lo que, en principio, una vez examinada la naturaleza de la reclamación, si fuera ajena a esos supuestos – por ejemplo, una reclamación por obras inconsentidas, o incluso la reclamación de deudas por otra vía que no sea el proceso monitorio – resulta que el presidente no precisaría de la autorización previa de la junta de propietarios para interponer la demanda en nombre de la comunidad. ¿Es así?

Pues no, contra lo que pudiera parecer del tenor literal de la LPH, no es así, y, por ejemplo, la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 204/2012 de 27 marzo (RJ 2012\4061) respecto a la legitimación activa del presidente para instar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios señala que lo que la doctrina jurisprudencial declara es que « [..] el Presidente de la Comunidad, si bien representa a la Comunidad (art. 12 LPH de 1960), ello ha de tener por base la ejecución de acuerdos de la Junta sobre asuntos de interés general para aquélla (art. 13.5º). La representación de la Comunidad en juicio y fuera de él del Presidente no tiene un contenido “en blanco”, de tal forma que esa representación sirva para legitimarle en cualquiera de sus actuaciones. Es la Junta de Propietarios la que acuerda lo conveniente a sus intereses y el Presidente ejecuta; su voluntad no suple, corrige o anula la de la Junta» (STS de 20 de octubre de 2004 [RC n.º 2655/1998 ]. En igual sentido la  STS de 10 de octubre de 2011 (RJ 2008/7404)  [RC n.º 1281/2008 ] en cuanto a la legitimación del presidente para representar en juicio a la comunidad de propietarios fija que: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente»….En definitiva, con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.” En el mismo sentido se ha pronunciado la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 659/2013 de 19 febrero (RJ 2014\1135) cuando señala que “La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias.”, con cita de la STS de 10 de octubre de 2011, respecto a que se trata de impedir que la voluntad personal del presidente sea la que vincule a la comunidad, sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se quiere someter a la decisión judicial, y de la SSTS de 10 de noviembre de 2011 y 27 de marzo de 2012, cuando señalan que, aunque la LPH solo exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de la acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2  LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21 LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre otros asuntos que pueden ser más importantes para la comunidad que aquellos; y termina declarando que “En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario. (SSTS 27/03/12,  12/12/12  (RJ 2013, 370)  entre otras)”

Esta cuerpo de doctrina ha venido a ser muy recientemente confirmado por la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 622/2015 de 5 noviembre (RJ 2015\4969), que casa la sentencia dictada en segunda instancia, que rechazaba la excepción de falta de legitimación ad causam, y en el FD 4º – reiterando la doctrina ya marcada por anteriores sentencias – señala que “…la  Ley de Propiedad Horizontal otorga al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, pero, como matiza la referida  STS de 19 de febrero de 2014  (RJ 2014/1135)  y no tiene en cuenta la sentencia recurrida, «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias». Aunque la  Ley de Propiedad Horizontal  únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca (artículo 7.2  LPH) y de reclamación de cuotas impagadas (artículo 21  LPH), esta Sala ha entendido (STS de 19 de febrero de 2014  (RJ 2014/1135), rec. nº 1612/2011 , reiterando el criterio, por ejemplo, de la  STS de 27 de marzo de 2012 (RJ 2012/ 4061), rec. nº 1642/2009 ) que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes» . En definitiva, como concluye la más reciente  STS de 30 de diciembre de 2014, rec. nº 2980/2012  (RJ 2014/6808), es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las  SSTS de 10 de octubre de 2011  (RJ 2011, 7404) , rec. nº 1281/2008 ; 27 de marzo de 2012, rec. nº 1642/2009; 12 de diciembre de 2012  (RJ 2013/370), rec. nº 1139/2009 , todas estas citadas por la recurrente, y también en las posteriores de 24 de octubre de 2013, rec. nº 1263/2011; 19 de febrero de 2014, rec. nº 1612/2011, y  11 de abril de 2014, rec. nº 381/2012  (RJ 2014/ 2193)) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.”, doctrina jurisprudencial que reitera en el fallo de la sentencia.

Respondiendo, pues, a la pregunta que nos formulábamos sobre si el presidente de una comunidad de propietarios, por la representación de tipo orgánico que ostenta, está legalmente legitimado para actuar judicialmente en defensa de los intereses de la comunidad, sin necesidad de un acuerdo previo de la junta, la respuesta solo puede ser negativa., y eso no significa que el Presidente no ostente la representación de la comunidad que la ley le atribuye, sino reconocer un límite a esa representación, y es que, por supuesto no puede ir en contra, pero ni tan siquiera puede suplir la voluntad de la comunidad con la suya, “a modo de dictadura”, como tan gráficamente decía la STS núm. 201/2000 de 6 marzo (RJ 2000\1362); eso significa que el presidente, necesariamente, ha de actuar en el ejercicio de acciones judiciales ejecutando los acuerdos tomados por la Junta respecto a las mismas, lo que está dentro de la esfera de las competencias de la junta puesto que, hay que recordar, la LPH le atribuye en el artículo 14.e (antes artículo 13.5º) el conocimiento y decisión “en los demás asuntos de interés general para la comunidad acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”, una competencia general sobre los asuntos que a todos atañe que no puede quedar desprovista de contenido por una concepción autoritaria de la figura del presidente, salvo, claro está, que el título constitutivo prevea otra cosa, y sin perjuicio de que pueda haber ocasiones – pocas en realidad – en que, por razones de urgencia o necesidad se vea obligado a actuar, pero dando en tal caso cuenta inmediata a la Junta de propietarios para que adopte las decisiones pertinentes.

De no disponer de dicha autorización para el ejercicio de acciones judiciales en nombre de la comunidad se podrá oponer, con éxito, la falta de legitimación ad causam del presidentey se habrá perdido la batalla legal antes de empezar.

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