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01

Ago 2016

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Y para entender el alcance de este precepto, como señala la SAP Murcia (Sección 5ª) núm. 6/2015, de 13 de enero, resulta muy didáctica la STS de 24 de febrero de 1996, en un supuesto de apertura de huecos en pared comunal para encastrar aparatos de aire acondicionado, cuando señala que son obras permitidas a cualquier comunero las realizadas sobre el piso o elemento privativo de que sea titular, tanto se refieran a la modificación de sus elementos arquitectónicos (nueva tabiquería, apertura o cierre de puertas, etc.), como a las referidas a instalaciones o servicios de ese espacio privativo (fontanería, electricidad, calefacción, etc.). pero siempre que sean dentro del mismo, y siempre que se cumplan las condiciones impuestas por el mismo precepto, esto es, que “no se menoscabe o altere la seguridad del edificio”, es decir que no se afecte, modifique, perjudique, cambie o debilite la solidez del inmueble, su cimentación, paredes y muros maestros en su caso, vigas, pilares; ni “su estructura general”, es decir, la composición o conjunto de lo edificado; ni “su configuración o estado exteriores”, que jurisprudencialmente se concreta que es la forma o aspecto que presenta el inmueble visto desde fuera, su forma geométrica y volumen; y siempre que no “perjudique los derechos de otro propietario”, por ejemplo realizando obras que privan al vecino de luces, vistas, o le impone servidumbres que no está obligado a soportar. A contrario sensu, son obras no permitidas a los propietarios las realizadas en su espacio privativo en cuanto que no cumplan esos requisitos, y también las que pretenda ejecutar “en el resto del inmueble», es decir, en elementos comunes (y en privativos de otros comuneros), en cuanto impliquen una alteración de los mismos.

A este respecto señala esta misma sentencia que “para discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico. Así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica. Es el aspecto que ofrece una particularidad en relación con el conjunto. Así se ha venido interpretando jurisprudencialmente (SSTS 19 de mayo de 2003, 27 de junio de 1996, 20 de abril de 1993, 30 de enero de 1991, y las que en ellas se citan).”

Pero ¿en qué medida produce esa alteración la instalación de aparatos de aire acondicionado?

Por un lado hay que reconocer que para su instalación, por poca que sea, alguna obra hay que hacer, siendo notorio que para la fijación de los aparatos a la fachada, y la introducción de los tubos y cables precisos para su funcionamiento, hay que agujerearla y perforarla, y aunque se pueda argumentar que se trata de una obra y afectación de elemento común mínima, la realidad es que el artículo 7.1 LPH no parece dar lugar a que se pueda permitir o no a propietarios particulares la realización de obras en elementos comunes en función de la distinta entidad de las mismas; como señala la STS núm. 164/2014, de 4 de abril “la interpretación sistemática de los artículos 7 y 11 LPH no permite que la debida autorización de la Comunidad de Propietarios quede condicionada o reconducida exclusivamente al alcance de dicha alteración en la estructura o seguridad del edificio, sino que basta con esta alteración se produzca en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio.”

No obstante la realidad es que existen múltiples sentencias de distintas Audiencias Provinciales que vienen a indicar que no existe alteración de elemento común cuando no hay rompimiento de muro o fachada y se trata de obra menor, con perfiles de hierro o aluminio mínimamente sujetos a las paredes, partiendo de una interpretación acorde de las normas a la realidad social y a lo que resulta usual en la situación tecnológica actual, respecto del aire acondicionado, que es el supuesto que nos ocupa (SAP Valencia 24 de marzo de 1992, AP Madrid 7 de junio de 1993, y Zaragoza 10 de octubre de 1995), tratando así de resolver el conflicto de intereses que surge entre la necesidad de que los habitantes de un edificio disfruten de las comodidades que el progreso tecnológico aporta y la necesidad de todos de que no se deteriore su presencia exterior, añadiendo elementos superpuestos que alteren el buen aspecto inicial, que no resultará afectado si no son aparatos grandes, son movibles, es decir, adosados (no encastrados en los muros) y situados en los patios interiores, cuyo aspecto es menos relevante que la fachada principal.

A este respecto es muy ilustrativa la STS 1182/2008, de 15 de diciembre cuando señala que  la instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, afectando a elementos comunes debe ser “enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas más beneficiosas para sus ocupantes, y ello ha dado lugar sin duda a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio, que se han hecho particularmente significativas en determinadas sentencias de Audiencias Provinciales para dar cobertura a una actuación generalizada de los propietarios a partir de una interpretación amplia de la normativa aplicable, y de la consideración de que su instalación comporta una simple manifestación de la posesión de la vivienda o local de negocio y un uso inocuo de elemento común autorizado por el artículo 394 del CC. A este problema no ha sido ajeno esta Sala la cual, dentro de ese indudable casuismo, ha tratado de delimitar el contenido y alcance de la normativa … siendo doctrina reiterada (SSTS de 17 de abril de 1998, 16 de mayo y 22 de octubre de 2008 ), respecto a la colocación de estos aparatos, que cuando no necesitan de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil; realidad que no significa que el propietario pueda en elementos comunes del inmueble, como son las fachadas de los patios interiores, realizar obras que afecten a estos los elementos o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, en los que la prohibición es manifiesta (SSTS 26 de noviembre de 1990 y 24 de febrero de 1996),…”

En el mismo sentido la STS de 22 de octubre de 2008 ya había señalado que “Así, respecto al aire acondicionado, la doctrina científica y jurisprudencial sostienen que la colocación de aparatos sin necesidad de obras de perforación, no se considera como alteración de elementos comunes, pues, en el supuesto contrario, se impediría el uso y disfrute de los adelantos técnicos en todos los edificios no preparados para dicho particular, que no es la interpretación correcta que acepta la sociedad, habida cuenta de la actuación generalizada de los comuneros sobre esta materia en nuestro país, por lo que corresponde acudir a la realidad social impuesta en el artículo 3.1 del Código Civil (STS de 17 de abril de 1998 en similar doctrina, SAP de Zaragoza de 1 de junio de 1996).”; pero a continuación añade que “Sin embargo, lo explicado en el párrafo precedente no significa que el propietario utilice azoteas, fachadas o cubiertas del edificio, esto es, que realice obras que afecten a los elementos comunes o que perjudiquen o molesten a otros propietarios, y que, en estos casos, la prohibición es manifiesta (SSTS de 26 de noviembre de 1990, y 24 de febrero de 1996; y, en la misma posición, SSAP de Huesca de 12 de diciembre de 2001 y de Barcelona de 24 de diciembre de 2001).”, para terminar señalando que “Como nos encontramos ante obras a realizar en elementos comunes, prohibidas genéricamente en los Estatutos, se precisa el acuerdo unánime de los propietarios, sin que sea suficiente la mayoría (artículos 5, 7.1 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).”

En definitiva habrá que atender a las circunstancias del caso concreto, debiendo distinguir entre:

1) Aquellos edificios, más modernos, que tienen preinstalación de aire acondicionado, y tienen previsto el sitio en el que hay que colocar las unidades exteriores, en los que, al margen de lo que pueda acordar la junta de propietarios, no es posible la instalación  de aparatos de aire acondicionado fuera de ese lugar  especialmente previsto.

A este supuesto se refiere la reciente STS 453/20016, de 1 de julio, un caso en el que los aparatos de aire acondicionado se habían instalado en una fachada que da a un patio manzana habilitado para su estancia con mobiliario y plantas, con apariencia de fachada principal, con lo que se producía una alteración estética que afectaba a los elementos comunes, comprometiendo la configuración externa del edificio, por lo que la sentencia señala que, aunque de la doctrina del Tribunal Supremo se deduce que es necesaria una interpretación flexible para permitir la refrigeración en viviendas que se construyeron sin tener previsto dicho avance tecnológico, “Sin embargo, este no es el caso, pues la promoción tenía preinstalación de aire acondicionado, por lo que los comuneros demandados debieron proceder a la puesta en marcha de su sistema de aire acondicionado sin alterar, innecesariamente, una fachada que ornamental y estéticamente se percibe cual si fuese principal, al estar abierta sobre un patio de recreo, en el que se desarrolla vida comunitaria, infringiendo los arts. 12 y 17 de la LPH, en la redacción vigente en la fecha de los hechos.”

Entiendo que la referencia al carácter de fachada “principal” está relacionada con la justificación del régimen de mayoría preciso para autorizar la instalación de aparatos de aire acondicionado en este supuesto, que sería de unanimidad por alterar grave e innecesariamente dicho elemento común al disponer el edificio de preinstalación de aire acondicionado; pero entonces ¿se habría estimado suficiente la simple mayoría para autorizar la instalación en fachada si esta hubiera sido de un patio interior que no tuviera esas características? Entiendo que no debe ser esa la respuesta, y por ello considero perturbadora la referencia a la percepción como principal de la fachada en la que se realizó la instalación de las unidades exteriores, porque las razones de flexibilidad que autorizan dichas instalaciones cuando no existe preinstalación, no pueden aducirse cuando sí existe. La instalación de unidades exteriores en fachadas o en cubiertas de edificios siempre implica una alteración de elementos comunes, y una obra, aunque sea mínima, por lo que estando preparado el edificio con preinstalación de aire acondicionado, con un lugar específico para la instalación de las unidades exteriores, que, además, seguro estará recogido en el título constitutivo, el régimen para autorizar su instalación en cualquier otro lugar debería ser siempre el de la unanimidad.

2) Aquellos edificios, más antiguos, que no disponen de esas especiales preinstalaciones para el aire acondicionado, pero en los que hay lugares previstos por los estatutos o acuerdos de comunidad para su instalación, o lugares en los que está especialmente prohibida dicha instalación, en los que habrá que estar al contenido de esas normas de comunidad.

A este supuesto se refiere la STS 751/2012, de 5 de diciembre, cuando señala que “Tampoco se infringen los artículos 5, 7 y 12 de la LPH, ni la jurisprudencia que se menciona – SSTS 17 de abril 1998 y 22 de octubre 2008 -, respecto de la instalación de aparatos de aire acondicionado. El problema no se plantea en este caso respecto de un edificio que no está preparado para dicha instalación, como refieren la sentencias citadas, sino de un edificio que permite ubicaciones distintas de la utilizada en evidente contravención de los estatutos y de los propios acuerdos de la comunidad que impedían su colocación colgado en la fachada que da al patio central. La invocación del consentimiento tácito por la comunidad nada tiene que ver con la jurisprudencia que se cita – STS 16 de julio 2009 -, ya que la comunidad trató el asunto y acordó que no era el lugar en el cual podía llevarse a cabo la instalación…”. Y en el mismo sentido se puede citar, por ejemplo, la SAP Murcia (Sección 1ª) núm. 417/2014, de 15 de octubre, que rechaza la invocación del consentimiento tácito de la comunidad de propietarios por la existencia de aparatos de aire acondicionado en la fachada del edificio sin autorización previa, en un caso en el que por el propietario se instala el aparato en el patio interior porque “consta que el día 2 de junio de 2005 se acordó en Junta General extraordinaria de la comunidad de propietarios del edificio no autorizar la instalación de aparatos de aire acondicionado en el patio de luces del edificio, haciéndose referencia en dicha junta a la existencia de un problema mayor si se instalaran varios aparatos por el nivel de ruido y calor que generarían, situación diferente a la generada por la situación en la fachada del edificio.”

3) Y por último están aquellos edificios, también antiguos, que no disponen de esas especiales preinstalaciones para el aire acondicionado, ni tampoco – por desidia o por imposibilidad – de acuerdos comunitarios que regulen dónde colocarlos, y en qué condiciones, o dónde y/o en qué condiciones está prohibido hacerlo.

En estos supuestos, sin duda los más complicados, y sin perjuicio de que lo más aconsejable es tratar de regularlo a través de un acuerdo de comunidad para evitar el deterioro del edificio antes de que se llegue a una situación imposible de reconducir, el casuismo puede ser enorme, y en caso de oposición a la instalación de un aparato instalado sin autorización previa, o de negativa de la junta a dar esa autorización, si se ha solicitado (con carácter previo o a posteriori), o de oposición a la autorización de la junta de propietarios, habrá que estar al caso concreto, examinando todos los parámetros señalados por la doctrina del Tribunal Supremo, y también por la concreta Audiencia Provincial del partido judicial de que se trate, para asegurarnos – ocupemos el lugar que ocupemos en ese conflicto de intereses – de estar haciendo lo más correcto.

Puede ser complejo, sin duda, pero para eso están los profesionales del Derecho.

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