Acciones judiciales

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03

Oct 2016

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios

posteado por / en Acciones judiciales, El Blog, El presidente, Juntas de propietarios / No hay comentarios todavía

Frente a la “legitimatio ad procesum”, que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la “legitimatio ad causam” se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación “ad causam” constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril –  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

– La primera cuestión que se plantea es cómo hay que interpretar es facultad de representación de la comunidad, en juicio y fuera de él,  que le otorga la LPH al presidente, en relación con el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios, es decir, con la titularidad del derecho de acción que hemos denominado “legitimatio ad causam”.

A este respecto hay que señalar que el artículo 13.3 LPH – como dice a SAP León (Sección 2ª) núm. 255/2013, de 24 de julio – debe ser puesto en relación con el artículo 14 de la misma Ley, el cual, tras referirse a una serie de competencias concretas de la Junta de propietarios, dispone finalmente que también le corresponde: “e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común”, por lo que, con carácter general, aunque el Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside, ello no debe entenderse en el sentido de que pueda comprometer los intereses de la Comunidad, sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de acto o negocio jurídico, sino que hay límites a sus facultades de representación, y dichos límites deben buscarse en las competencias del resto de los órganos comunitarios, de forma que, si bien el Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión.

Dentro de estos asuntos que requieren preceptivamente acuerdo previo de la Junta está el ejercicio en nombre de la comunidad de propietarios de las acciones judiciales que le correspondan, y esto es así porque, aunque la LPH solo lo exige de modo expreso en dos supuestos muy concretos, como son, la acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca, a que se refiere el artículo 7.2 LPH, y la acción de reclamación de cuotas impagadas del artículo 21 LPH, el Tribunal Supremo viene entendiendo que no es razonable sostener que la facultad de representación que la LPH atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, como es un procedimiento judicial cuyo resultado va a vincular a todos los propietarios, incluidos disidentes y ausentes, por lo que aunque la LPH reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado dicha competencia – SSTS 659/2013, de 19 de febrero – señalando que “esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias”, porque no suple en todo caso la voluntad de la comunidad con la suya “a modo de dictadura” – STS 2001/2000, de 6 de marzo – , sino que “necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados en la Junta en su esfera de competencias”, que se refiere a todos los asuntos de interés general para la comunidad, señalando que “Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente (artículo 3 CC) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta a favor del autoritarismo de la figura del presidente.”

En definitiva, es pacífica la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera del TS  – STS 622/2015, de 5 de noviembre, que es reiteración de lo ya señalado en SSTS de 10 de octubre de 2011, 27 de marzo de 2012, 12 de diciembre de 2012, 19 de febrero de 2013, 24 de octubre de 2013, 19 de febrero de 2014, 11 de abril de 2014, y 30 de diciembre de 2014 – que declara “la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.”

– La segunda cuestión que se nos plantea,  a raíz de esta exigencia de previa autorización expresa de la junta en la que se apruebe es si, aparte de su obligada inclusión en el orden del día para prevenir posible nulidades del acuerdo, es preciso algún tipo de requisito o concreción especial respecto a la persona del presidente de la comunidad que recibirá esa autorización, respecto a la formulación de la acción aprobada, o respecto al destinatario de dicha acción.

La reciente STS 422/20016, de 24 de junio da respuesta a esta cuestión, en un supuesto en el que se cuestiona la legitimación ad causam del presidente porque en la junta de propietarios, cuyo punto conflictivo en el orden del día se refería a la aprobación de cerramientos en fachada del edificio y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre, se autorizó el ejercicio de “las acciones legales pertinentes” por la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización, para restituir las fachadas a su estado original, sin que en el orden del día estuviera previsto el ejercicio de acciones judiciales, y sin que el acuerdo autorizase expresamente a la persona concreta del presidente para iniciar acciones “judiciales” en nombre de la comunidad contra los concretos propietarios que hubieran realizado cerramientos no permitidos,  no siendo admisibles las autorizaciones genéricas.

La citada STS, asumiendo la doctrina jurisprudencial existente acerca de los requisitos para que se entienda que existe legitimación ad causam del presidente para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad, doctrina que se alegaba infringida, señala:

1. Que la validez del acuerdo adoptado por la junta general ordinaria de la comunidad debe considerarse una cuestión ajena al recurso, en cuanto que un hecho no discutido y en todo caso acreditado que el acuerdo existió y que surtió efectos jurídicos al no estar afectado de nulidad radical ni ser impugnado, de modo que la controversia se constriñe a la determinación del alcance de dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que hubieran realizado obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo.

2. Que dado el orden del día, “que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta.”

En definitiva, y como primera conclusión, para que el presidente de una comunidad de propietarios tenga legitimación para el ejercicio de las acciones judiciales que a ésta correspondan es necesaria, en todo caso, la existencia de un previo acuerdo de la junta de propietarios, que sea válido, lo que requiere que esté incluido en el orden del día para que pueda ser adoptado, y que autorice expresamente al presidente de la comunidad a tales efectos; y es una autorización que por supuesto debe referirse a supuestos concretos, porque no caben autorizaciones genéricas, a salvo la posibilidad de que aparezca expresamente atribuida en los Estatutos de la comunidad, pero sin que sean exigibles esas adiciones superfluas o fórmulas sacramentales a que se refiere el Tribunal Supremo, que no aportan nada a la voluntad de la junta de demandar.

Como segunda conclusión, merece la pena hacer las cosas bien, con un nivel de concreción en el orden del día que sea adecuado a las circunstancias de cada uno de los puntos, ni tan genérico que pueda dar pié a posibles impugnaciones de la junta, ni tan concreto que constriña la expresión de su voluntad en los asuntos de interés general sometidos a su consideración, limitando la capacidad de decisión del que es el órgano supremo de la comunidad.

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