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03

Nov 2016

Operaciones de préstamo o crédito a comunidades de propietarios. Régimen de aprobación.

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Establece el Código Civil en su artículo 35 que son personas jurídicas 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley, y 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley concede personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados, lo que ocurre por ejemplo en las sociedades mercantiles a las que las leyes reconocen personalidad jurídica con el cumplimiento de determinados requisitos (artículo 116 CCom, artículo 33 LSC), y con las sociedades civiles a las que el artículo 1.669 CC reconoce personalidad jurídica salvo que los pactos se mantengan secretos entre los socios y estos contraten en su propio nombre con terceros, lo que plantea interesantes cuestiones con incidencias civiles, registrales y tributarias que objeto de un debate por la doctrina, DGRN y Tribunales  que no viene ahora al caso, pero que pone de manifiesto que no se trata de una cuestión puramente académica, sino que tiene consecuencias prácticas.

Las comunidades de propietarios tienen características que son propias de las personas jurídicas, como el hecho de que están integradas por personas que al adquirir su propiedad privada devienen copropietarios junto con otros de una serie de elementos comunes, disponen de órganos de gobierno (artículo 13.1 LPH), como la junta general, y el presidente, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH), puede tener créditos a su favor (artículo 9.1 e LPH), y responde por las deudas (artículo 22 LPH), tiene capacidad para ser parte en un proceso (artículo 6.5 LEC), puede incurrir responsabilidad, contractual y extracontractual, y la realidad es que son titulares de cuentas bancarias, sujetos de obligaciones tributarias y laborales, y parte en numerosos contratos con el objetivo común del mantenimiento, uso y disfrute, y mejora incluso, de los elementos comunes, pero, pese a todo ello, no tiene personalidad jurídica, y no la tiene porque la Ley de Propiedad Horizontal no se la reconoce.

Como decíamos, no es una cuestión puramente académica, porque ello incide directamente en el régimen y exigencias para la contratación por parte de la comunidad de propietarios, en general para la contratación de cualesquiera obras o servicios, y en particular para la solicitud y contratación de un préstamo o crédito bancario en nombre de la comunidad, que es el caso que nos ocupa.

Ya nos hemos referido en alguna otra ocasión al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, que se desenvuelven en el tráfico jurídico con entidad propia distinta a las de los copropietarios que las componen, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, instrumentos de gestión y representación, de forma que la actuación del presidente lleva implícita la de todos los copropietarios, no siendo una representación legal ni propiamente voluntaria sino orgánica, por lo que su voluntad ad extra vale como voluntad de la comunidad y las relaciones con terceros tienen lugar a través de tal órgano, sin perjuicio de la obligación del presidente de responder de su gestión frente a la comunidad; ya nos ocupamos de este tema en otra entrada en la que tratamos de hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”, y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente de la comunidad, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

Dado el tenor de los artículos 13 y 14 LPH, y la doctrina y jurisprudencia que los viene interpretando, es claro que la concertación de un préstamo o un crédito en nombre de la comunidad de propietarios excede de un acto de administración ordinaria y, por tanto, no puede ser contratado por el presidente en nombre de la comunidad sin contar con el acuerdo de la junta que autorice dicha operación, lo que es una consecuencia de la falta de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios, y de la representación orgánica que ostenta el presidente, pero ¿qué mayoría sería necesaria?

En una primera aproximación podría haber quien pensara que sería precisa la unanimidad de los propietarios, ante la eventualidad de que todo ellos pudieran terminaran respondiendo, siquiera sea limitadamente y en proporción a sus cuotas en los términos del artículo 22 LPH, sin embargo la realidad es que la LPH es muy clara al señalar qué acuerdos precisan de unanimidad, y al limitar dicha exigencia a aquellos que suponen una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los Estatutos de la comunidad, por lo que hay que descartar dicha exigencia para la autorización de operaciones crediticias.

Por otro lado hay quien considera que lo más correcto es entender que la mayoría exigible para la contratación de un préstamo o crédito debe ser la misma que para el acto o contrato para el que se solicite dicha financiación, argumentando que de otra forma se podría producir la incongruencia de que cualquier propietario podría vetar la realización de unas obras necesarias en la Comunidad y para las que, por razones de liquidez, resulte imprescindible acudir a la financiación externa; siguiendo este argumento, si, por ejemplo, la comunidad acuerda pedir financiación para la realización de unas obras de supresión de barreras arquitectónicas para las que, por implicar una modificación del título constitutivo, es precisa la mayoría cualificada de 3/5 del total de propietarios y cuotas (artículo 17.2 LPH), sería precisa la mayoría de 3/5 para poder acordar que se acuda a la financiación externa para su pago, y si el acuerdo lo fuera de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, para los que basta una mayoría de 1/3 de propietarios y cuotas (artículo 17.1 LPH), bastaría la mayoría de1/3 para aprobar el endeudamiento de la comunidad.

No es esta la solución más adecuada a mi juicio, ni responde a la naturaleza del acuerdo de solicitar financiación externa.

La Ley de Propiedad Horizontal establece las mayorías que son exigibles para cada tipo de acuerdo, como los señalados y otros (artículo 17 LPH), existiendo incluso actuaciones, como las que recoge el artículo 10 LPH, sobre las que ni siquiera se puede votar si se llevan a cabo o no,  deben ejecutarse, debiendo limitarse el acuerdo de la junta (artículo 10.2.a) “a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de términos de su abono”, es decir a la forma en que se van a dotar los recursos necesarios para pagar; y es posible distinguir, en todos los casos, entre el acuerdo relativo a la actuación a realizar, y, una vez aprobado por la mayoría que en cada caso sea exigible, el acuerdo relativo a la forma en que se va a pagar dicha actuación, que es otro acuerdo para el que no existe una previsión legal específica y para el que, por tanto, rige el principio de mayoría simple del artículo 17.7 LPH, esto es, puede ser aprobado por la mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas de participación, bastando en segunda convocatoria el voto favorable de la mayoría de los asistentes.

Por supuesto dicho acuerdo vinculará a todos los propietarios de la comunidad, incluidos disidentes y ausentes, con la única excepción, como es lógico, de aquellos acuerdos que se refieren a nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, a que se refiere el artículo 17.4 LPH, en los supuestos en que el disidente puede no quedar obligado por dicho acuerdo, y no tiene la obligación de pagar dicha innovación, tampoco tiene por qué quedar obligado por un acuerdo que se refiere a la financiación de ese gasto en el que no participa.

Y sí es verdad que podría darse la circunstancia de que se adoptara por la mayoría necesaria un acuerdo de realización de una serie de actuaciones, como las señaladas, y que después por mayoría se decidiera rechazar la propuesta de contratar financiación externa, pero no puede afirmarse sin más que se esté dando al propietario disidente la posibilidad de vetar el acuerdo para realizar dicha actuación, por rechazar la financiación externa; lo que rechaza es acudir a una entidad de crédito para financiar la actuación aprobada, y hay que convenir tanto en que en dicho rechazo puede coincidir quien haya votado a favor del acuerdo de actuación, como en que nada impide llevarla a cabo financiándola en su caso a través de la pertinente derrama.

El acuerdo de financiación externa es, por tanto, un acto de simple administración, en el sentido de que es distinto del que se refiere a la actuación a financiar, y se rige por su propia mayoría legalmente prevista, que es simple de propietarios y cuotas, y en este sentido cabe citar, por ejemplo, la SAP Cantabria núm. 326/203, de 17 de julio, afirma respecto de que la contratación de un préstamo que se trata “de un acto claro de simple administración que no afecta al título constitutivo, por lo que debe ser respetado el criterio de la mayoría que es legalmente suficiente.”, y la SAP Asturias núm. 189 /2002, de 22 de abril, cuando afirma, ante la alegación de que la asunción de la deuda suponía por sus riesgos y perjuicios la necesidad de requerir la unanimidad, que no se pueden “tergiversar los tasados casos para los que la LPH (art.17.1ª) exige dicha unanimidad, entre los que no se encuentran los actos de mera administración, como es el de solicitar un préstamo para hacer frente a lo que no es más que la necesidad de mantener los elementos comunes (en este caso tejado) en estado de servir a su finalidad. El único supuesto para el que se exige la unanimidad viene especificado en dicha regla 1ª, cuando se trata de aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos de la comunidad, lo que ni lo uno ni lo otro tiene aquí lugar.”

Por supuesto pueden darse situaciones muy variadas, que habrá que resolver en cada caso, asesorándose previa y debidamente de un profesional del Derecho – abogado – para evitar futuros problemas, tanto respecto al acuerdo de contratación de préstamo, como a las implicaciones que tiene frente a los propietarios, y las posibilidades de actuación de la entidad de crédito frente a la comunidad y a los propietarios que la integran, lo que plantea cuestiones muy interesantes que excederían del propósito de esta entrada, pero las líneas generales han quedado esbozadas.

Me gusta su post :)
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