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04

Dic 2016

A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios

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Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

La primera cuestión que se podría plantear es cómo hay que interpretar la facultad de representación de la comunidad, en juicio y fuera de él,  que otorga el artículo 13.3 LPH al presidente de la comunidad, en relación con el artículo 14 LPH que, tras referirse a una serie de competencias concretas de la junta de propietarios – elección y remoción de cargos (a) , aprobación de cuentas y presupuestos de ingresos y gastos (b), aprobación de presupuestos y ejecución de obras de reparación (c), y aprobación de Estatutos y normas o su modificación (d), dispone finalmente que también le corresponde: “e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.” Y la respuesta es que, con carácter general, aunque el Presidente puede actuar en nombre y representación de la Comunidad que preside, no puede entenderse por ello que pueda comprometer los intereses de la Comunidad sin limitación de cualquier tipo, acometiendo todo tipo de acto o negocio jurídico, sino que sus facultades de representación tiene unos límites determinados por las competencias del resto de los órganos comunitarios, de forma que, si bien el Presidente puede realizar actos de gestión ordinaria, para otros requerirá el preceptivo acuerdo de la Junta por tratarse de asuntos que deben ser sometidos a su decisión.

Dentro de estos asuntos que requieren preceptivamente acuerdo previo de la junta de propietarios, porque así lo dispone expresamente el artículo 14 LPH, están los que se refieren a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, ya sean ordinarios o extraordinarios, que son los que aparecen directamente vinculados con la obligación de los propietarios que también corresponde fijar en junta, de – artículo 9.1 LPH – e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”, así como la de f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación.”, concretando el apartado 2 del mismo precepto qué debe entenderse por gastos generales al señalar que se reputarán como tal “…los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales”, que se puede poner en relación con el artículo 396 CC, que es la norma general de la propiedad horizontal, que se refiere a la copropiedad de todos los elementos comunes del edificio, inherente a la propiedad separada de los pisos o locales del mismo.

Dentro de este concepto de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble cabe distinguir entre gastos ordinarios (SAP La Rioja (Secc. 1ª) núm. 193/2014, de 15 de julio, SAP Baleares (Secc.5ª) núm. 248/2016, de 17 abril), que  incluirían los que son precisos para atender la conservación y reparación periódica u ordinaria de las cosas y servicios comunes de los deterioros previsibles, razón por la que su cuantía viene contemplada en el presupuesto anual de la comunidad, satisfaciéndose con las cuotas periódicas consignadas en sus presupuestos anuales, mientras que los gastos extraordinarios se generan sin periodicidad, de forma esporádica e imprevisible, sufragándose mediante desembolsos que deben ser también objeto de acuerdo de junta para su recaudación especial, a través de derramas, o bien para su atención con cargo al fondo de reserva; no se consideran gastos ordinarios, por ejemplo, los de instalación de un ascensor (SAP Guipúzcoa (Secc.3ª) núm. 17/2005, de 25 de enero), los gastos procesales causados por la comunidad de propietarios, aun siendo vencida (SAP Ávila (Secc.1ª) núm. 209/2005, de 18 de octubre), etc.

En consecuencia el presidente de una comunidad carece de atribuciones para adoptar decisiones de índole económica que excedan del concepto de gastos generales, y solo dentro del reducido ámbito de los actos de gestión y administración aprobados previamente en junta de propietarios, sin que su cargo le autorice per se, y sin previo acuerdo de la junta de propietarios, a adoptar una decisión que implique un gasto presente o futuro, al ser la junta general de propietarios, como supremo órgano deliberante y decisor de la comunidad, de acuerdo con los arts. 13 y 14 LPH, la única competente para ello, con carácter exclusivo y excluyente.

Ahora bien ¿puede la junta de propietarios acordar, válidamente, un gasto que no se refiera al adecuado sostenimiento del inmueble, aun cuando pueda tener algún interés para la comunidad, por ejemplo, pagos a asociaciones de vecinos u otras agrupaciones o asociaciones que promuevan objetivos en el entorno de la comunidad, del barrio o ciudad en la que está?

Hay que señalar que no, porque la comunidad tiene como razón de ser precisamente el adecuado sostenimiento de los elementos comunes que se tienen en copropiedad por los propietarios integrados en la misma, y por eso el artículo 9 e) LPH, cuando establece la obligación de contribuir de los propietarios, lo refiere expresamente a “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”, lo que no deja margen a la interpretación.

En este sentido cabe citar, p.ej. la SAP A Coruña (Secc. 5ª) núm. 173/2013, de 23 de mayo, que rechaza la impugnación del acuerdo de aprobación del presupuesto de ingresos y gastos de una comunidad en el que se contemplaba el pago de un determinado importe a una asociación de vecinos; pero la razón del rechazo es que queda claro que se trata de una asociación de adscripción libre y voluntaria de los vecinos que han querido pertenecer a la misma, que es a los que se gira el recibo de comunidad en el que se incluye ese concepto, la cuota vecinal, sin que el hecho de que la gestión del cobro se realice a través de la comunidad de propietarios pueda implicar la nulidad del acuerdo por infracción del artículo 9.e) LPH. En el mismo sentido, la STS (Sala 1ª) núm. 429/2015, de 7 de julio rechaza el recurso de casación contra la nulidad del acuerdo de adquisición de participaciones de una sociedad civil titular de un Club de Campo por una comunidad de propietarios, y rechaza que el disfrute de las instalaciones del Club pueda considerarse de interés general, al señalar que la comunidad de propietarios se vería obligada “a afrontar gastos con el fondo de reserva y los comuneros a soportar una cuota de mantenimiento del Club, que agravaría su carga económica. Para los comuneros que votaron a favor, sin duda, la adquisición de las participaciones supone una posibilidad de aumentar el disfrute de las instalaciones del Club, pero ello no puede ser impuesto a quien adquirió su vivienda en el complejo inmobiliario, cuando no estaba prevista la integración en el Club. Lo que para unos es una oportunidad de revalorización, para otros es un aumento innecesario de los gastos. El legislador ante la existencia de visiones enfrentadas en las comunidades de propietarios introdujo el art. 17 de la LPH para impedir la petrificación de las mismas, posibilitando la instalación de servicios de interés general como el de ascensor, portería, conserjería, vigilancia y otros. Sin embargo, en el presente caso, se pretende la integración de la comunidad en un Club social, constituido como finca independiente, para disfrutar de servicios no esenciales ni de interés general, que supondrían un incremento de los gastos de mantenimiento que no tiene obligación de asumir el comunero recurrente.”

¿Que sí es posible la adscripción individual a esas asociaciones y la gestión de cobro a través de la comunidad de propietarios, como dice la SAP A Coruña citada? Dicha resolución me suscita dudas razonables, y no solo respecto a qué tipo de asociaciones se podría extender (no entiendo que exista una diferencia sustancial, por ejemplo, entre una asociación de vecinos y un Club de Campo o deportivo), sino fundamentalmente por el íter del proceso: no es que se apruebe que aquellos propietarios que individualmente quieran adscribirse a la asociación de vecinos lo hagan, y que se utilizará instrumentalmente su cuota, y el sistema de gestión de recibos de la comunidad, para cobrarla y transferir esos fondos a la asociación, lo que en principio no plantearía mayores problemas, sino que la aportación a esa asociación se contempla como una partida del presupuesto de la comunidad, que después se distribuye por coeficientes entre los propietarios, sin perjuicio de que a quien así lo quiera se le quite a su cuota así calculada la parte correspondiente a la cuota vecinal, como si fuera un servicio no exigible. Puede parecer lo mismo, pero en mi opinión no lo es, ni conceptualmente ni en la práctica.

Tras lo expuesto cabe concluir, por tanto, que son características básicas de los gastos de una comunidad de propietarios, en primer lugar, que sirvan para el adecuado sostenimiento del inmueble, incluyendo dentro ellos los gastos de conservación y reparación, sean ordinarios o extraordinarios, los necesarios, y también los de mejora cuando y como sean exigibles, y, en segundo lugar, que estén aprobados en junta de propietarios, sin que sea posible incluir como gasto de la comunidad de propietarios conceptos ajenos a los fines propios de la misma.

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