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04

Ene 2017

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Es indudable, por tanto, que a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas en particular, que es el tema que ahora nos ocupa,  les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, prevé expresamente que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada, incluyendo su imagen, su configuración, los huecos de puertas o ventana, elementos de cierre, revestimientos exteriores, etc., afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, y del artículo 17.6ª LPH cuando señala que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Así lo viene reconociendo de forma reiterada la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, como la STS 419/2013, de 25 de junio, cuando señala que no cabe duda de que “la fachada goza del carácter de elemento común por naturaleza. La jurisprudencia de esta Sala ha declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requieren del consentimiento unánime de la comunidad (sentencia de 17 de febrero de 2010 [RC 1958/2005], 15 de diciembre de 2008 [RC 245/2003])…”, añadiendo que “la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras, únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH, respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento unánime de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizadas.”

Y así sigue siendo tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, con la única excepción que aparece recogida tras dicha reforma en el artículo 10 LPH, y que se refiere a determinadas actuaciones de las que pueda resultar una “alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”, para las que se prevé su aprobación por la mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y de cuotas de participación.

Puede haber otras excepciones, al margen de la previsión legal,  como son por ejemplo las que se derivan de situaciones de hecho advertidas y toleradas por la Comunidad durante largo tiempo, hasta el punto de que pueda entenderse que se ha producido un consentimiento tácito, al haber aceptado las obras sin hacer reclamación en contra (supuesto típico es el de los cerramientos de terrazas y balcones, como señalan las SSTS de 24/05/1975, 36/05/1986 y 23/10/2008), pero son eso, excepciones a la legalidad que habrá que examinar caso por caso.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿qué se entiende por fachada?, es decir, sabemos que es el cierre exterior de la edificación, y de la vivienda en la parte que le afecta, pero ¿es lo mismo la fachada principal que la fachada trasera de un edificio, o que la fachada que da a un patio semiabierto, o incluso a un patio interior? ¿Tienen el mismo nivel de protección?

La realidad es que la Ley – Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal – no distingue, puesto que se refiere al concepto de “fachada”, sin distinguir en función de su ubicación exterior o interior, o de su mayor o menor visibilidad desde la calle o desde otros edificios, y si la ley no distingue, no es posible distinguir en propiedad horizontal entre diferentes fachadas que tengan diferentes niveles de protección, y, por tanto, diferentes mayorías para su aprobación, o incluso que pueda quedar su modificación al libre albedrío, gusto o interés de un propietario.

Así lo señala, por ejemplo, la SAP Madrid (Secc. 20ª) núm. 326/2009, de 3 de junio, cuando señala que la apertura de huecos para ventanas son “obras que afectan a elementos comunes, y la fachada del patio interior tiene tal consideración, a los efectos del artículo 396 Código Civil (“las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”), por lo que se encuentra sujeta a un doble requisito: a) la obligación de los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9.1 a) LPH) y la consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin obtener el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 17.1ª LPH, en relación artículo 12 LPH); y b) como exige expresamente el artículo 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se perjudiquen los derechos de otro propietario.”

Y nos podemos plantear algo más, la modificación de la carpintería metálica de cierre ya existente ¿es irrelevante, o puede considerarse también una modificación de la fachada?

La configuración o estado exterior no es un concepto absoluto, sino de contornos variables y flexibles en función de las circunstancias del caso concreto, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior del edificio, pero es un elemento común en la fachada y, como criterio general – como señala la SAP Guipúzcoa (Secc.3ª) núm.199/2009, de 10 de julio –, hay que tener en cuenta que “La imagen del edificio, o de los revestimientos exteriores de los elementos que integran la fachada, es hoy un elemento común inmaterial expresamente recogido en el nuevo artículo 396 del Código Civil , protegido por el citado artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y de ahí que para modificar o alterar los elementos de cierre de los balcones o ventas se necesite por parte del propietario, en principio y con carácter general, el consentimiento unánime de los demás comuneros.”

Como siempre en Derecho, y particularmente en Propiedad Horizontal, por el casuismo que lo rodea, es preciso asesorarse convenientemente antes de hacer ninguna obra que pueda implicar una alteración de los elementos comunes, y también – en su defecto – si por desconocimiento o inadvertencia se ha llevado a efecto sin contar con dicho consentimiento, y se produce una reclamación de la Comunidad de Propietarios, con el objeto de encontrar la línea de defensa más adecuada que, a veces, solo podrá ser la rectificación de lo mal hecho.

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