Acciones judiciales

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06

Feb 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso

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No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente – de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

A este respecto establece la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.1 que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”, y añade, “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.” ¿Cómo debe interpretarse este precepto?

En nuestros juzgados y tribunales, dado el casuismo que presentan este tipo de actuaciones, normalmente vinculadas a muy diferentes circunstancias, se han producido en ocasiones resoluciones contradictorias, bien es verdad que en contextos muy concretos y determinados, y así:

  • Mientras la SAP Barcelona (Sección 4ª) de 28 de octubre de 1999, señalaba que “lo que realmente importa para imputar el pago y dado que sirve de cubierta a pisos verticalmente inferiores es atender a la naturaleza de los gastos a satisfacer, que está en relación con la índole de la reparación a efectuar, esto, es si son ordinarios o normales, de conservación o uso, en cuyo caso corresponden a los usuarios de la terraza o si son extraordinarios, en cuyo caso si el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, al defender del agua a los pisos inferiores, todos deben contribuir a costear la reparación y por ende la condenada debería ser la Comunidad.”, y concluye que existe derecho de reembolso del propietario que efectuó la obra porque “como ya el T. Supremo pusiera de manifiesto en Ss de 17.02.1993 , tanto la obra gruesa del elemento arquitectónico, la tela asfáltica y material de sostén, benefician a todos los comuneros y por ello su coste debe ser soportado por todos”,
  • La SAP Navarra (Sección 1ª), de 28 de noviembre de 2012, por su parte, en un supuesto de rehabilitación en el contexto de la reforma de un local, afirmaba que si bien es cierto que los tribunales han admitido la posibilidad de que un comunero pueda ejecutar por sí mismo la correspondiente reparación de elementos comunes en caso de obras necesarias y urgente y repercutir después su coste a la comunidad, también decía que “ello solo puede ser admisible en supuestos excepcionales, en los que la comunidad observa una actitud pasiva o no actúa con la necesaria diligencia para evitar mayores daños, de modo que la actuación del comunero obedezca a la necesidad de evitar que se sufran daños que serían irreparables si no se afrontasen aquellas reparaciones cuya urgencia lo requiera y que resulten ser inaplazables, pudiéndose en esos supuestos prescindir de la comunicación a la comunidad y de esperar su respuesta.”

Pues bien, la STS (Sala 1ª) núm. 16/2016, de 2 febrero 2016, en un supuesto muy concreto con ocasión de la incorporación de un espacio común a la propiedad privada, y ante la reclamación de la comunidad por obras inconsentidas en elemento comunes se reclama a la misma por el propietario el importe de la rehabilitación y mejora que había supuesto la sustitución del falso techo de cañizo y yeso existente por una estructura metálica que permitía el tránsito de personas por encima, además de resolver en contra del propietario y a favor de la Comunidad hace abstracción del caso concreto al que se refiere y se alinea con la última sentencia señalada al declarar como doctrina jurisprudencial que “sólo procederá el reembolso por la Comunidad de Propietarios al comunero que haya ejecutado unilateralmente obras en zonas comunes cuando se haya requerido previamente al Secretario-Administrador o al Presidente advirtiéndoles de la urgencia y necesidad de aquéllas. En el caso de no mediar dicho requerimiento, la Comunidad quedará exonerada de la obligación de abonar el importe correspondiente a dicha ejecución. No quedará exonerada si la Comunidad muestra pasividad en las obras o reparaciones necesarias y urgentes”.

Queda claro pues cual es el criterio de nuestro Tribunal Supremo respecto a las cuestiones que nos planteábamos al inicio, si un propietario puede realizar obras de reparación – rehabilitación de elementos comunes, y puede reclamar a la Comunidad el coste de las mismas, y la respuesta es que en principio no, salvo que existan razones de urgencia que obliguen a ello, o que una vez comunicadas no sean afrontadas por la Comunidad con la necesaria diligencia, lo que en definitiva es una cuestión de prueba, que obliga a examinar si realmente se trata de la ejecución de unas obras que afectan a elementos comunes o estructurales, que pueden provocar daños irreparables de no ejecutarse por el propietario, dada la urgencia de su reparación y, en definitiva, si está o no justificada en cada caso la ejecución de las reparaciones y asunción de su importe por el propietario, y tiene por ello derecho a repercutir el mismo frente a la comunidad de propietarios.

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