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06

Mar 2017

Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC – que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad –  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar – se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Respecto a las dos primeras cuestiones no cabe duda de que las jardineras de obra que forman parte de la fachada tienen la misma consideración que ésta, son un elemento común del inmueble, precisamente por formar parte de la estructura y fachada del mismo, y no cabe duda de que su supresión implica una alteración de la misma, pero ¿es sustancial esa alteración hasta el punto de que deba exigirse la unanimidad?

Pues depende del contexto en el que se toma ese acuerdo, no es lo mismo si nos encontramos ante una decisión caprichosa – por otra parte difícil de imaginar – , que si nos encontramos en el contexto de una reparación comunitaria, necesaria y urgente de la fachada, como consecuencia de que se hayan producido desprendimientos de la misma. En este sentido se manifestaba la SAP Barcelona (Secc. 19ª) núm. 446/2005, de 13 de octubre, con cita de la STS de 10 de marzo de 1997, que señalaba que “al tratarse de obras de reparación necesaria y urgente de la fachada, la supresión de las jardineras no constituye una alteración esencial en la estructura o fabrica del edificio, sino que se enmarca dentro de las tareas de necesaria renovación – reparación y saneamiento de las fachadas, dado el estado peligroso por desprendimientos debido al deterioro de los elementos de revestimiento por las filtraciones que se producen por el agua que reciben de las jardineras existentes.”

Es decir, si bien la eliminación de las jardineras que forman parte de la fachada y de la estructura del edificio, suponen una alteración estética del mismo, no supone una alteración esencial de la estructura o fabrica del edificio, pues aunque incida en su configuración externa, “su eliminación obedece al carácter necesario y urgente de la reparación y saneamiento de las fachadas, dentro de las obras de necesaria rehabilitación y conservación de las mismas, máxime cuando no se trata de una supresión caprichosa, arbitraria o injustificada sino que viene avalada por poderosas y motivadas razones técnicas, de preservar la seguridad del inmueble del actual estado de deterioro.”

La siguiente cuestión, a quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición, si es que es lo que se acuerda, si el uso es privativo, parece a priori sencilla; puesto que se trata de elementos comunes del edificio, si es la comunidad de propietarios la única que puede decidir sobre cómo hay que actuar sobre dichas jardineras – restaurarlas, demolerlas y reconstruirlas, o suprimirlas -, y la única cuestión que se plantea es el tipo de mayoría para el caso de decidir su supresión – por descontado que la restauración no tiene mayores problemas, ni si quiera se podría someter a votación si se hace o no, mediando instancia de propietario(s) u orden de la Administración – es la comunidad la que debe asumir ese gastos. Lo sencillo a veces, no siempre, coincide con la solución que dan los tribunales.

En este sentido se ha manifestado la SAP Pontevedra (Secc. 6ª) núm. 605/2007, de 15 de noviembre, cuando señala que la LPH impone a la Comunidad de Propietarios la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, y no siendo controvertido el carácter común de los elementos productores de los daños, la fachada, incluidas las jardineras, los cuales, además, cumplen una función estructural en tanto sirven de elementos de cerramiento del edificio, actuando en beneficio común de todos los comuneros, concluye que “de ahí que su reparación necesariamente deba ser asumida por la comunidad demandada”, que era además la responsable de los daños ocasionados.

Por tanto, no pudiendo cuestionarse el carácter de elemento común de las jardineras de la fachada, y aplicando mutatis mutandi la doctrina consolidada existente sobre las cubiertas de edificios, privadas o de uso privativo, que presentan problemas de impermeabilización, hay  que atender a la naturaleza de los gastos a satisfacer, de manera que si las obras o trabajos son ordinarios o normales, de conservación o uso, su importe y ejecución corresponden a los usuarios o titulares de la terraza privativa que tiene la jardinera, pero si son extraordinarias, en tanto que afectan a un elemento que cumple una función estructural como es la fachada, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación. Y ello porque, como señala la STS núm. 273/2013, de 24 de abril (y en el mismo sentido, SAP Murcia (Secc. 4ª) núm.265/2012, de 19 de abril, o SAP Murcia (Secc. 1ª) núm. 229/2012, de 27 de abril, con cita de la STS 17/02/1993), “El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia”, y el mismo principio sería aplicable a la impermeabilización de las jardineras, debiendo la comunidad asumir el gasto de reparación, sustitución, o, en su caso, eliminación de esas jardineras.

Cosa distinta es examinar la causa de su deterioro y la responsabilidad que pueda derivarse hacia quienes tienen su uso privativo, es decir, atender a si existe un fallo más o menos generalizado en las jardineras que no es imputable a nadie o, por el contrario, se ha producido una aceleración del deterioro normal y acortamiento de la vida útil de la impermeabilización de la jardinera, por culpa del propietario(s) que tiene su uso privativo. Pero eso es eso, otra cosa.

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