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07

Ago 2017

Sobre la legitimación de las sub-comunidades de hecho en comunidades de propietarios

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La cuestión que se plantea es la existencia de una comunidad de propietarios única que deviene en comunidad general como consecuencia de la existencia de sub-comunidades que asumen determinadas funciones de gestión de determinados elementos o servicios comunes que están dotados de independencia funcional o económica, ya sea una escalera, un bloque, un garaje o cualquier otro que admita la individualización por razones físicas o de los servicios a quienes integran esas sub-comunidades, que actúan en ese ámbito de forma independiente.

El problema no se plantea en caso de que la constitución de dichas sub-comunidades aparezca en el título constitutivo, supuesto que ya estaba admitido por la jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo (SSTS de 19/07/1993, 17/09/1993, 4/10/1994, 18/12/1995, 21 y 28/07/1999 y 301/2007), estando hoy expresamente previsto en el artículo 2.d LPH, en la redacción dada por la DF.1ª Ley 8/2013, de 26 de junio,  de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que señala la aplicabilidad de la LPH a las sub-comunidades, entendiendo como tal “las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.”

El problema se plantea ante la situación de hecho de una única comunidad de propietarios que, a los meros efectos internos y de funcionamiento se ha dividido, de hecho, en sub-comunidades, supuestos en los que existe una junta de propietarios para todo el inmueble y cada una de las sub-comunidades celebra sus propias juntas; y mientras que a la primera se le atribuyen gastos de reparación, conservación y eventual reconstrucción de elementos comunes de carácter general, así como gastos y cargas que no correspondan en exclusiva a las sub-comunidades, a éstas, en los supuestos más habituales de que respondan a una escalera o un bloque, se les suele encomendar, o asumen de hecho, lo relativo a gastos de limpieza, electricidad, ascensor, y conservación y reparación de elementos que no puedan considerarse generales, aunque habrá que estar a lo acordado en cada caso, que a veces es una simple práctica no explicitada en ningún acuerdo.

Ello puede plantear en ocasiones problemas, de legitimación y de responsabilidad frente a terceros, y la cuestión es si esta situación fáctica, creada y consentida por todos los propietarios del inmueble, debe prevalece sobre lo ordenado en el título constitutivo.

A este respecto hay que señalar que es cierto que existen resoluciones de la jurisprudencia menor, que permiten la existencia de sub-comunidades y les atribuyen capacidad para actuar, cuando la comunidad general ha desaparecido (SAP de Cantabria de 15/07/2004 y SAP Vizcaya 18/05/2006), y hay supuestos en que se ha reconocido y aceptado con carácter previo por el comunero la capacidad de actuación de la sub-comunidad, atribuyéndole personalidad, de tal forma que no se le puede negar la legitimación a quien con anterioridad la propia parte se la había reconocido (SAP de Vizcaya 18.05.2006, SAP Valencia 08.11.2007, SAP Córdoba 15.02.2007 y SAP Barcelona 19.03.2008, pero limitando dicha capacidad a la realización de actos de gestión y administración entre los comuneros ubicados en una misma zona o unidad independiente de otras, con la finalidad de facilitar la administración, y nada más porque, como señala la  SAP Valencia (Secc. 7ª) núm. 208/2010, de 21 de abril, sólo puede reconocerse la existencia de una sub-comunidad como la de una comunidad de propietarios cuando está formalmente constituida como tal, con la pertinente modificación del título constitutivo.

Como señala en el mismo sentido la SAP Murcia (Secc. 5ª) núm. 285/2010, de 30 de septiembre, estas sub-comunidades de hecho, que no de Derecho, carecen de capacidad para ser parte (activa o pasiva) en un procedimiento judicial, al no estar constituidas en la forma en que dispone el artículo 5 LPH en relación con lo establecido en el artículo 2 letras a y c del mismo texto normativo, y ello con independencia de que las sub-comunidades funcionen de hecho, celebren juntas y adopten acuerdos y que éstos puedan ser potencialmente obligatorios, ya que su actuación queda, en su caso, circunscrita al ámbito interno, dado que de cara al exterior la única que está facultada para actuar a través de su presidente es la comunidad general de propietarios, que es la única legalmente constituida y por ello capacitada para ser parte en los procesos ante los tribunales civiles.

Se trata de una falta de legitimación ad causam que consiste (SSTS 31/03/1997, 28/12/2001, 28/02/2002, 18/09/2009) en una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige “una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido”, ya que los derechos subjetivos no existen en abstracto sino en cuanto pertenecientes a determinado sujeto y es precisamente dicho sujeto titular el único que puede exigir su efectividad mediante el ejercicio de la correspondiente acción procesal, careciendo de relevancia que tal actuación del derecho pueda ser pretendida por quien en realidad, por su propia condición o relación indirecta con tal derecho, carece de la necesaria relación directa justificadora del ejercicio de la acción, siendo así que el pronunciamiento judicial ante su falta quedaría en el vacío y sin justificación alguna ni beneficio para su verdadero titular, el que realmente goza de la legitimación causal o “ad causam“.

En esta línea la SAP Alicante (Secc. 9ª) núm.63/2001, de 14 de febrero, con las premisas de la constitución muy posterior a la comunidad de la sub-comunidad, y de que la legitimación de esta nunca fue reconocida por quién oponía su falta de legitimación, rechaza la legitimación activa de una sub-comunidad para reclamar obras la pintura de la fachada de un local, “tanto por la relación jurídico material que se ventila, como por el hecho de que, el mero funcionamiento de hecho de la sub-comunidad no determina que la misma goce de capacidad para ser parte, pues existe una comunidad general a la que pertenece el concreto elemento objeto del pleito; sin que un elemento común del que disfrutan la totalidad de los propietarios del edificio, pueda ser objeto de división o tratamiento parcial. La legitimación ad causam es la posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar como parte, y siendo que la concreta acción que ejercita corresponde a la comunidad general que es la que integra el local cuya fachada se ha modificado, afectando con ello a la totalidad de los propietarios.”

En esta línea la STS nº840/2009 de 30 de diciembre, declara no haber lugar al recurso de casación confirmando la sentencia que rechazó la demanda de una sub-comunidad por la que pretendía la demolición de las obras realizadas en la terraza por los propietarios demandados, apreciando, entre otras cosas, la falta de legitimación activa de la sub-comunidad.

La SAP Barcelona (Secc. 17ª) de 17 de mayo de 2000 (Rec. 645/1999), en un supuesto de responsabilidad civil extracontractual por una fuga de agua, rechaza la legitimación pasiva de una sub-comunidad de propietarios, en un supuesto en el que nunca se llegó a constituir una comunidad general, habiendo actuado las dos sub-comunidades que la integrarían de forma separada desde el principio, señalando que, aunque la realidad de los edificios múltiples ha impuesto la necesidad de crear sub-comunidades tal división, por los problemas que entraña, está sometida a una disciplina estricta que hace necesaria e imprescindible su consagración formal, que se ha de proyectar en el título constitutivo, sin que sea suficiente  el acuerdo de voluntades, con cita de  la RDGRN de 15/11/1994  según la cual sólo cabe reconocer la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte “objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal, debiendo en todo caso resultar de los Estatutos, de modo indubitado, que determinados asuntos habrán de ser decididos por una Junta que es especial por estar constituida solo por esos propietarios. Y rechaza igualmente la aplicabilidad al caso de la doctrina de los propios actos, señalando que “dado que en el supuesto de autos la constitución de las sub-comunidades se hizo extra estatutariamente y sin inscripción en el Registro, no puede su existencia fáctica derogar el hecho de la existencia y la responsabilidad de la única y sola comunidad.”

Esta sentencia fue sin embargo revocada por la STS núm. 1071/2007, de 22 de octubre,  señalando – atendiendo al caso particular de que tanto la contratación como la supervisión correspondía desde el principio a la sub-comunidad, sin que existiera una comunidad general – que nada impide que se pueda imputar la responsabilidad a uno de los propietarios o a un grupo de ellos, la sub-comunidad – y más cuando tal responsabilidad no se atribuye por razón de la titularidad misma, sino que este dato se utiliza como factor de determinación del sujeto, o de los sujetos que, por tener las facultades de control, han de sufrir las consecuencias de un ejercicio negligente o descuidado de tales facultades; y señala que dicha solución: 1º) no está reñida ni con los Estatutos, que admiten que el daño causado por un propietario se le pueda imputar, y lo mismo sería aplicable a un grupo de propietarios; 2º) tampoco con la LPH, que  no configura la Comunidad como una persona jurídica perfecta, creando una separación nítida y cortante entre el patrimonio colectivo y el individual, sino que establece un régimen de responsabilidad del colectivo que hace tránsito a cada uno de los propietarios por la cuota que le corresponda, estableciendo la obligación de cada propietario a contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generados por las responsabilidades “que no sean susceptibles de individualización”; y 3) tampoco con la jurisprudencia, que si bien es verdad que no reconoce la existencia de una comunidad separada si no aparece en el título constitutivo , “no se requiere tal reconocimiento para imputar la responsabilidad a un grupo o sector de los copropietarios cuando, como es el caso, se trata de una responsabilidad susceptible de individualización.”

Los principios generales son claros, pero para responder a la cuestión que nos planteábamos sobre si la situación fáctica, creada y consentida por todos los propietarios del inmueble, debe prevalece sobre lo ordenado en el título constitutivo, habrá que atender a las peculiaridades de cada caso en concreto para encontrar la respuesta más adecuada.

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