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02

Abr 2018

La individualización del consumo de agua en una comunidad de propietarios.

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El artículo 396 CC se refiere a la copropiedad que corresponde a cada piso o local sobre todos los elementos comunes del edificio, que son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, estableciendo el artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación de cada propietario, la de contribuir “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

La cuestión que se puede plantear es, qué ocurre con el consumo de agua – y lo mismo sería de aplicación a otros suministros – cuando, como en tantos casos, solo hay un contador comunitario y no hay previsión estatutaria respecto al reparto del gasto, porque si la hay a ella habrá que estar.

Puede empezar por afirmarse que de la regla establecida por el artículo 9.1.e LPH es posible afirmar que la pauta general para la aplicación de la regla de contribución conforme a la cuota de participación, o a lo especialmente establecido o acordado, es que se trate de un gasto que no sea susceptible de individualización, y entre los diferentes gastos de una comunidad de propietarios es posible distinguir entre unos gastos generales cuya individualización es imposible, como son todos aquellos que se refieren a reparación o mantenimiento de elementos comunes, de aquellos otros, como los consumos, que por definición son susceptibles de individualización. En este sentido la SAP Segovia (Secc. 1ª) núm. 196/2017, de 11 de septiembre, p.ej., recuerda que, si bien con carácter general, todos los gastos son individualizables, porque basta para ello dividirlos de alguna manera entre los comuneros, no es esa la individualización a que se refiere el citado precepto, debiendo entenderse por gastos susceptibles de individualización “aquellos gastos que puedan computarse de forma individual en cada uno de los comuneros, como son los consumos que pueden ser determinados mediante contadores (así consumo de agua, electricidad, combustible o gas)”, frente a aquellos otros que no lo son, como los dedicados al manteniendo de los elementos comunes, que carecen de esa posibilidad de computación separada por su uso, y la única individualización posible será de acuerdo con la cuota de participación que en la propiedad común tengan los comuneros, si no se ha pactado otra forma en el título constitutivo.

Dicho eso, una cosa es si ya existen contadores que permitan esa individualización, y se pretende su supresión para repartir el gasto de otro modo, que es el supuesto al que se refiere la SAP Burgos (Secc. 2ª) núm. 462/2008, de 23 de diciembre, que, con cita de abundantes sentencias de Audiencias Provinciales, jurisprudencia (aunque sea menor) señala que 1) la regla general es que los gastos susceptibles de individualización, por razones de justicia distributiva, sean abonados por cada usuario con arreglo a su propio consumo; que 2) entre los clásicos gastos susceptibles de individualización se encuentra el consumo de agua en cada vivienda; y 3) que sólo mediante una disposición estatutaria podría la comunidad apartarse de tal regla general, por lo que aunque “individualizar los gastos por consumo cuando se pagan por cuota se puede hacer por mayoría (TS, Sala 1.ª, 48/2008, de 24 de enero ), pero es contrario a la Ley, y altera el régimen legal de distribución de los gastos, la fijación que ha hecho la comunidad demandada por mayoría de un sistema de pago por cuotas, cuando la LPH establece un sistema de pago de los consumos por medio de individualización; y, por lo tanto, ese acuerdo sólo podría tomarse por unanimidad.”

Y otra cosa es si esa individualización no exista, y se quiere individualizar. Así, en un supuesto en el que no se instalaron finalmente los contadores individuales acordados en junta, salvo por algunos propietarios, y en el que se impugna el acuerdo que lo deja sin efecto y acuerda el reparto del consumo de agua por igual, la STS (Sala 1ª) núm. 48/2008, de 24 de enero, parte de la misma afirmación que las sentencias anteriores, que el “consumo de agua de las viviendas de cada uno de los comuneros, distinto del que se aplica al mantenimiento del inmueble, no es un gasto general sino particular de cada una y como tal resulta perfectamente individualizable, lo cual significa que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de estos gastos, no es la del coeficiente o cuota de participación fijada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, sino la de su consumo o cualquiera otra que resulte del acuerdo mayoritario o pacto entre los distintos propietarios.” Pero a continuación rechaza la impugnación del acuerdo de junta, señalando que hay que distinguir entre los gastos generales y los particulares, y entre el concepto de gasto y la forma de repartirlo, y con el acuerdo de reparto por igual que se impugna “no se modifica la cuota de participación prevista en el título, sino que se adopta un criterio de simple administración sobre el reparto de unos gastos ajenos a esos coeficientes, y ello no implica alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos.”

En este sentido la SAP Sevilla (Secc. 6ª) núm. 289/2016, de 15 de diciembre, en un supuesto en el que un propietario instala un contador para individualizar su consumo, pese a la oposición reiterada de la comunidad, rechaza tal posibilidad con base en dos argumentos: 1) que es cierto que el consumo de agua es un gasto individualizable, pero que lo que se pretende por el actor no es tanto la individualización del gasto como la forma de establecer dicha individualización, y afirma que, de hecho, el gasto está individualizado, aunque de forma igualitaria y no conforme al consumo de cada vivienda; y 2) que para individualizarlo en la forma pretendida – y es la ratio decidendi – es precisa la modificación de una instalación común, la que da el servicio de agua a todo el inmueble, y por aplicación del art 9.1 a) cada propietario está obligado a respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes y el art 11 establece que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicio so mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y accesibilidad del inmueble.” Una solución muy distinta de la dada por la SAP Málaga (Secc. 6ª) núm. 650/2012, de 31 de diciembre (aparentemente al menos, porque habría que saber si había o no que modificar instalaciones comunitarias en cada caso), que establece que el artículo 9.1.e), interpretado a sensu contrario, significa que no es obligación de los copropietarios contribuir a los gastos que sean susceptibles de individualización, y declara el “derecho de la actora a individualizar los consumos particulares de agua y electricidad condenando a la Comunidad de Propietarios demandada a estar y pasar por esta declaración y a adoptar las medidas necesarias para llevar a efecto dicha individualización.”

No entiendo que la individualización a que se refiere el artículo 9.1.e) sea la que parece señalar como tal la SAP de Sevilla, porque en ese sentido cualquier gasto es individualizable y no habría gastos generales, y hay que distinguir dos conceptos distintos como son el de servicio general del inmueble y el de consumo individualizable; y si bien es cierto que los servicios generales del inmueble y los gastos derivados de su mantenimiento corresponden a todos los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas (se use o no se use ese servicio), el consumo de una concreta vivienda o local, ni es un servicio común, ni es un gasto repercutible a los demás comuneros (SAP Las Palmas (Secc. 5ª) núm. 184/2012, de 21 de abril), tratándose de un gasto perfectamente individualizable cuya distribución será, atendiendo a las circunstancias de cada caso, por medio de contadores que permiten que se haga conforme al gasto real, si ya están instalados, o es factible técnica y económicamente su instalación (SAP Santa Cruz de Tenerife (Secc. 4ª) núm. 307/2016, de 27 de octubre, a contrario sensu), y así se acuerda por mayoría, o bien, si no es posible, acudiendo a criterios que ponderen de forma objetiva la distribución del gasto de consumo entre los propietarios. Lo que no parece que sea posible es acudir, sin más, al coeficiente de participación, salvo que sea imposible aplicar otro criterio. Y con ello no se niega el carácter común de las instalaciones de distribución (acometida, depósito, bombas, canalizaciones, etc.), ni tampoco del servicio de agua potable, que seguirá siendo general, sino que se trata de establecer el modo de que cada comunero asume su propio consumo.

En definitiva, se trata de un tema muy complejo, en el que existen unas reglas generales que es posible extraer de las sentencias que lo abordan atendiendo a un casuismo muy elevado que da lugar a resoluciones que aparentemente (alguna vez realmente) son distintas.

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