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15

Jul 2018

Sobre toldos y fachadas en comunidades de propietarios.

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La cuestión que se plantea, muchas veces con carácter urgente, por aquellos a quienes el sol inmisericorde y las altas temperaturas propias de estas fechas vuelve a sorprender sin haberse preparado adecuadamente para combatirlos, es si es posible colocar un toldo en la fachada del edificio que impida el recalentamiento de las paredes de la vivienda.

La propiedad de casas por pisos regulada por la ley 49/1960, de 21 de julio, o Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ha sido definida por el Tribunal Supremo como “institución de carácter complejo”, en la que coexisten la propiedad privada que recae sobre cada piso o local y la comunidad existente en relación a los elementos comunes. En este régimen especial (artículo 3 LPH) corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes. Y como consecuencia de este régimen de propiedad compartida, el artículo 397 CC prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común sin contar con el consentimiento de los demás, y el artículo 7 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local la realización de obras en su vivienda que puedan alterar su configuración o estado exteriores, en correspondencia con la obligación que el artículo 9.1.a LPH prevé para cada propietario de respetar los elementos comunes de la comunidad.

No cabe duda alguna de que la fachada del edificio es un elemento común, aunque las paredes que la conforman delimiten el piso propio, lo que implica que los propietarios no pueden actuar sobre ella, alterando su configuración o estado exteriores, sin contar con el consentimiento de los copropietarios, debidamente formado en junta de propietarios.

Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, como reitera la jurisprudencia, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico, y así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica.

La cuestión está muy clara cuando se trata de la apertura o cerramiento de huecos, por ejemplo, pero la instalación de un toldo ¿puede suponer una alteración de la configuración o estado exterior de la edificación que precise del consentimiento de los propietarios?

02

Jul 2018

Mantenimiento y reparación de barandillas, lamas, y otros elementos similares en fachada.

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El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes, y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares, vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.”

La cuestión planteada es a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc,  que sirven de cierre a galerías y miradores, y otros elementos similares y asimilables.

04

Jun 2018

Comunidades de hecho y aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal.

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El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de esta forma especial de propiedad, que es la propiedad horizontal, señalando su artículo 2 que es de aplicación a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en la propia ley, a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados y subcomunidades, y entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

La cuestión que se plantea en ocasiones, cada vez menos frecuentes como consecuencia del mayor conocimiento delos propietarios de sus derechos, es el régimen aplicable a las comunidades de hechos o comunidades sin constituir, es decir, aquellas en las que concurren los requisitos del artículo 396 CC, al que se remite el artículo 1 LPH para poder hablar de propiedad horizontal, esto, es concurrencia de propiedades particulares sobre viviendas o locales, que conlleva copropiedad cobre los elementos comunes, pero que no se han constituido formalmente como tal comunidad de propietarios.