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The most innovative designers consciously reject the standard option box and cultivate an appetite for thinking wrong.

05

Feb 2018

Régimen de las innovaciones o mejoras no exigibles en una comunidad de propietarios.

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Hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el régimen para las nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el ámbito de una comunidad de propietarios venía establecido por el artículo 11 LPH. Dicho precepto partía de su no exigibilidad, si dichas innovaciones o mejoras no eran necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, sin perjuicio de establecer la posibilidad de que, pese a no ser exigibles, pudieran ser aprobados, conforme a la mayoría prevista en cada supuesto por el artículo 17 LPH, en cuyo caso preveía la posibilidad de que el disidente no quedara obligado al pago de los gastos, ni de realización ni de mantenimiento, aun cuando no s ele pudiera privar de la mejora o ventaja.

La citada Ley 8/2013, cuya finalidad en este ámbito era remover los obstáculos que podía suponer el régimen de mayorías de la ley de propiedad horizontal para la adopción de acuerdos que permitieran intervenciones de rehabilitación y regeneración urbanas, por el papel que podía jugar en la recuperación económica, ayudando al sector de la construcción, la derogación del citado artículo 11, y la distinción de dos regímenes separados, según se tratara de obras exigibles o no:

– Por un lado, da una nueva redacción al artículo 10 LPH, que, si bien ya se refería a la obligación de la comunidad de realización de las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble, de forma que reuniera las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, ahora establece el carácter obligatorio de determinadas obras, que no precisarán de acuerdo de junta para su aprobación, sustrayéndolo así a la voluntad de la junta de propietarios, aun cuando impliquen una modificación del título constitutivo, debiendo limitarse la junta a aprobar la derrama que sea necesaria, su reparto y condiciones de pago.

– Por otro lado, se introduce un apartado 4 al artículo 17 LPH, que se refiere a las innovaciones o mejoras no exigibles, con la siguiente redacción:

08

Ene 2018

División de vivienda en propiedad horizontal en viviendas independientes.

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La cuestión que se plantea es si cabe la posibilidad de segregación de una vivienda, que constituye una sola finca registral, en dos viviendas completamente independientes, es decir, no mediante la realización de una mera división material interior que reparta los espacios habitables, sino mediante la segregación en dos fincas independientes, con su propia escritura e inscripción registral.

Aparte los requisitos de carácter técnico, urbanístico y administrativo que haya que cumplir, hay un requisito que es insoslayable, y es contar con la autorización de la comunidad de propietarios, en cuanto dicha segregación implica una modificación del título constitutivo que (artículo 5 LPH) describe, además del inmueble en su conjunto, cada una de las fincas independientes a la que se asigna un número, se describe con su extensión, linderos plante, anejos, etc., y se le asigna una cuota de participación ene l conjunto del inmueble. Que es una modificación no admite discusión. Que el artículo 5 LPH establece que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”, esto es, la unanimidad, tampoco. Pero también es cierto que la LPH contempla excepciones al requisito de la unanimidad, y la cuestión es si tras la reforma de la LPH por ley 8/2013, de 26 de junio, es posible interpretar que basta una mayoría de 3/5.

El problema se plantea, por supuesto, para el caso de que el título constitutivo no prevea nada al respecto, porque si lo hace, como es obvio, habrá que estar a lo que diga. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales es muy habitual que se recoja la más amplia libertad para la agregación y segregación con los colindantes, lo que no suele ser habitual en el caso de las viviendas, y respecto de éstas la cuestión se plantea por la nueva redacción del artículo 10 LPH, cuando señala:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes […] realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas

21

Dic 2017

¡Feliz Navidad!

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Con nuestros mejores deseos para estas fechas, y para el próximo año.

Feliz Navidad, y prospero 2018.

José Ignacio Martínez Pallarés

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