El Blog

Hello world! Please change me in Site Preferences -> This Category/Section -> Lower Description Bar

30

May 2021

Cambio de uso de inmueble en planta baja de un edificio en propiedad horizontal, y legalidad de las obras subsecuentes.

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

Ya tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de 23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24  de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013, de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que tiene señalado:

1.- Que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser interpretadas restrictivamente.

2.- Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.

3.- Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté específicamente prohibido.

4.- Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el Registro de la Propiedad.

Dicha doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27 de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente prohibido en el título constitutivo.

Pero nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

05

May 2021

Celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia (2)

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

 Decía en una entrada anterior (“Celebrar en tiempos de pandemia”) que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios, y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.

 Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351), dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

07

Feb 2021

On territorial jurisdiction for the claim of community fees to owners domiciled in others countries. STJUE of May 8, 2019, Case C-25/18 .

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

The judgment under comment is STJUE, B. Andrew Kerr v. Pavlo Postnov and Natalia Postnova,  Case C-25/18, 8 May 2019, which concerns a request for a preliminary ruling, pursuant to Article 267 TFEU, by the Okrazhen sad — Blagoevgrad (Provincial Court, Blagoevgrad, Bulgaria), by decision of 19 December 2017, received at the Court on 16 January 2018, which concerns the interpretation of Article 7.1(a) of Regulation (EU) No 1215/2012, concerning jurisdiction, the recognition and enforcement of judgments in civil and commercial matters, and Article 4.1.b and (c) of Regulation (EC) No 593/2008 on the law applicable to contractual obligations (Rome I), in the context of a dispute concerning non-payment of the annual fees of a community of owners in horizontally property.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

10

Ene 2021

Celebrar en tiempos de pandemia.

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

Las comunidades de propietarios han sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la contada excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia que reviste esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y que los órganos de gobierno como el presidente y el administrador tienen muy limitado su campo de acción dadas las amplias competencias que corresponden a las juntas de propietarios conforme al artículo 14 LPH.

Pero en estos tiempos, ¿es posible celebrar juntas de propietarios?  

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

13

Dic 2020

Cuando de la mera tolerancia a los actos propios y la modificación del título constitutivo media un abismo.

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

Hay veces que empeñarse en una determinada posición —incluso cuando se esté convencido de tener razón— puede salir muy caro, tan caro como las costas procesales en un procedimiento que se pierde en primera instancia, apelación y casación, por un propietario que termina sin conseguir el reconocimiento a su favor del uso exclusivo de la zona ajardinada aneja a la vivienda, que es común, que un día la comunidad le autorizó , y que terminó por considerar como propia. Y es que a veces la generosidad no se ve correspondida, y una cesión se quiere interpretar como una claudicación, y hasta como una modificación del título constitutivo.

Este es el caso al que se refiere la reciente STS 520/2020, de 29 de octubre, en un caso en el que se impugna por un propietario un acuerdo de la comunidad de propietarios a la que pertenece en el que se declara que el uso de la zona ajardinada colindante a su vivienda, de la que venía disfrutando dicho propietario, pertenecía a la comunidad.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

04

Oct 2020

Sobre árboles generosos, y empobrecidas luces y vistas en propiedad horizontal

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

El problema concreto que nos volvemos a plantear, transcurridos unos años desde que nos los planteamos por vez primera en 2013, es que el árbol plantado en la fértil tierra del jardín de un vecino, y bajo unos cuidados y mimos que jamás habría podido soñar de poder hacerlo, ha crecido hasta convertirse en un orgullo ejemplar que es asombro de propios y extraños, con excepción de los vecinos de los pisos superiores, incapaces de apreciar la poesía que encierran las ramas que golpean rítmicamente sus ventanas y toldos, ni la generosa sombra que proyecta sobre sus viviendas, ni el disfrute del verde esplendorosos de sus hojas frente a las vistas que recuerdan haber tenido sobre el valle.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

20

Jun 2020

Regulación del uso de piscinas comunitarias tras el fin del estado de alarma

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

Ayer, día 19 de junio de 2020, se publicaban en el Boletín Oficial de la Región de Murcia nº140 (Suplemento nº13 del BORM número 140 de 19/06/2020) las medidas acordadas por el Consejo de Gobierno relativas a la prevención y contención aplicables a la Región de Murcia para afrontar la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Se trata de un conjunto de medidas que entrarán en vigor una vez expire el estado de alarma, lo que está previsto que ocurrirá a las cero horas del día 21 de junio.

La norma contiene un anexo que se refiere a múltiples aspectos de la actividad cotidiana, pero por lo que al tema que nos ocupa interesa, hay que tener en cuenta una serie de medidas generales de higiene, prevención y aforo, contempladas en el apartado I, y las específicas para las piscinas, que se recogen en el número 21 del apartado II.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

03

May 2020

Instalación de antenas particulares en comunidades de propietarios

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

Cuando se trata de la instalación por la misma comunidad de propietarios de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de las existentes, el artículo 17 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) prevé que podrán ser acordadas en junta de propietarios, a petición de cualquier propietario, por mayoría de un tercio de los propietarios integrantes de la comunidad que represente, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

El problema puede ser que no concurran a la junta suficientes propietarios para conseguir esa mayoría, aunque estén todos a favor de la instalación o adaptación, porque no sería de aplicación el voto presunto los no asistentes del artículo 17.8 LPH, pero ese es otro tema.

La cuestión que se plantea es cómo se materializa el derecho de los propietarios o arrendatarios de una vivienda o local comercial al acceso a los servicios de telecomunicación, que reconoce el artículo 1 del RDL 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, si no es posible a través de la comunidad de propietarios; esto es, si es posible o no realizar una instalación individual para acceder a una determinada oferta y dar satisfacción a ese derecho, o no.

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con:

30

Mar 2020

COVID19 – Medidas de prevención y limpieza en comunidades de propietarios.

posteado por / en El Blog / No hay comentarios todavía

Nos hacemos eco de los consejos que nos hace llegar el Colegio de Administradores de Fincas en relación con las medidas que es necesario que adoptemos entre todos para frenar la expansión del virus.

  1. Mantener  la distancia de seguridad entre personas a 1 metro mínimo.
  2. Usar siempre guantes, preferentemente de látex, nitrilo o vinilo, y mascarillas si se dispusiera, cuando salga de su vivienda.
  3. Uso individual del ascensor o acceso a la vivienda por las escaleras.
  4. Minimizar los servicios de mantenimiento de las instalaciones generales,tanto comunes como privativas, reduciéndose solo a las averías que afecten a la habitabilidad y seguridad del edificio o de las viviendas.
  5. Extremar la limpieza del portal y descansillos para eliminar los restos del virus en suelos, buzones,barandillas, tiradores, pomos, pulsadores,timbres, videoporteros, puertas de paso, de las viviendas por su cara exterior y cabina de ascensores, con especial hincapié en la botonera.
  6. Reducir al mínimo los servicios de paquetería o de pedidos a domicilio (salvo que en la vivienda residan personas de avanzada edad para evitar sus salidas).
  7. Los conserjes y porteros deben limpiar las llaves que entregan y recogen con una solución de agua (98%) y lejía (2%).
  8. Al realizar las tareas de limpieza y mantenimiento todo el personal al servicio del edificio debe seguir las medidas de protección: lavado de manos frecuente, uso de guantes y mascarillas.
  9. Recomendar a conserjes y porteros que realicen sus tareas básicas en las primeras horas del día y posteriormente permanezcan en la conserjería realizando ronda de control cada cierto tiempo.
  10. No detenerse en los espacios o zonas comunes, ni formar grupos con otros vecinos o con los empleados y mantener siempre la distancia mínima de un metro.
  11. Usar lo mínimo tiradores, pomos, barandillas, preferiblemente con la mano no dominante y no apoyarse en paramentos verticales.
  12. Salvo justificación por causas de urgente necesidad, no realizar mudanzas ni iniciar obras durante el periodo de estado de alarma.
  13. Promover la ventilación diaria de los descansillos, escaleras y portales.
  14. Promover la recogida diaria de las bolsas de basura que hay en las papeleras ubicadas en elementos comunes.
  15. Los residuos que se recojan en la comunidad pueden ser tratados como residuos domésticos y no requieren ningún tratamiento especial, depositándose en bolsas debidamente cerradas y ordenadas, según las instrucciones municipales al respecto.
  16. Colocar carteles de prevención de COVID 19 en lugares visibles.
  17. Suspender las reuniones de las comunidades de propietarios no necesarias (juntas generales, órganos de gobierno).
  18. Clausurar todas las áreas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solariums, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las que solo podrá acceder el personal de mantenimiento y limpieza.

#QUÉDATEENCASA #COVID19 #ESTEVIRUSLOPARAMOSTODOS

RECOMENDACIONES_COAFMU_COMUNIDADES_COVID_19

Por favor seleccione la red social donde desea compartir esta página con: