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06

May 2018

Elementos comunes en propiedad horizontal.

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El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de la forma especial de propiedad, que se denomina propiedad horizontal, que viene establecida en el artículo 396 CC – norma que ahora es de remisión, y que obedece a que este tipo de propiedad empezó a ser regulado en nuestro ordenamiento como una modalidad de la comunidad de bienes – , que es aquella en la que el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente (viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros), lleva consigo la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

A propósito de este precepto, y por la remisión al artículo 396 CC, se puede plantear si la enumeración que realiza dicho precepto de lo que hay que considera como elementos comunes es de carácter cerrado (son los que enumera, y no otros), o abierto (es simplemente enunciativa y caben otros), imperativa (los que enumera necesariamente son comunes, y no es posible que sean privativos), o dispositiva (la voluntad de los propietarios puede cambiar esa calificación inicial como comunes).

02

Abr 2018

La individualización del consumo de agua en una comunidad de propietarios.

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El artículo 396 CC se refiere a la copropiedad que corresponde a cada piso o local sobre todos los elementos comunes del edificio, que son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, estableciendo el artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación de cada propietario, la de contribuir “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

La cuestión que se puede plantear es, qué ocurre con el consumo de agua – y lo mismo sería de aplicación a otros suministros – cuando, como en tantos casos, solo hay un contador comunitario y no hay previsión estatutaria respecto al reparto del gasto, porque si la hay a ella habrá que estar.

06

Mar 2018

Comunidad de propietarios, falta de acuerdo y juicio de equidad

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El artículo 17 LPH es el precepto que se refiere a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos pro la comunidad de propietarios, estableciendo, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, pero con importantes excepciones, como son los supuestos del artículo 10 LPH, que establece una serie de actuaciones obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo, y los apartados del mismo artículo 17 LPH que exigen distintas mayorías según el tipo de acuerdo a que se refiera. Para aquellos acuerdos que no afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal, ni a los estatutos de la comunidad, y tampoco se rigen por reglas especiales recogidas en los apartados 1 a 6 de dicho precepto, señala el artículo 17.7 LPH que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y que en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Se trata de una doble mayoría que se exige para la adopción de cualquier acuerdo, de propietarios y de cuotas de participación, no solo para aquellos que pueden aprobarse por mayoría simple, lo que plantea la posibilidad de qué es lo que ocurre en caso de que no se pueda conseguir esa doble mayoría, es decir, que se consiga una mayoría de propietarios o de coeficientes, pero no ambas.

A ese supuesto se refiere el segundo párrafo del artículo 17.7 LPH, el cual establece que   “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”

05

Feb 2018

Régimen de las innovaciones o mejoras no exigibles en una comunidad de propietarios.

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Hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el régimen para las nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el ámbito de una comunidad de propietarios venía establecido por el artículo 11 LPH. Dicho precepto partía de su no exigibilidad, si dichas innovaciones o mejoras no eran necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, sin perjuicio de establecer la posibilidad de que, pese a no ser exigibles, pudieran ser aprobados, conforme a la mayoría prevista en cada supuesto por el artículo 17 LPH, en cuyo caso preveía la posibilidad de que el disidente no quedara obligado al pago de los gastos, ni de realización ni de mantenimiento, aun cuando no s ele pudiera privar de la mejora o ventaja.

La citada Ley 8/2013, cuya finalidad en este ámbito era remover los obstáculos que podía suponer el régimen de mayorías de la ley de propiedad horizontal para la adopción de acuerdos que permitieran intervenciones de rehabilitación y regeneración urbanas, por el papel que podía jugar en la recuperación económica, ayudando al sector de la construcción, la derogación del citado artículo 11, y la distinción de dos regímenes separados, según se tratara de obras exigibles o no:

– Por un lado, da una nueva redacción al artículo 10 LPH, que, si bien ya se refería a la obligación de la comunidad de realización de las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble, de forma que reuniera las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, ahora establece el carácter obligatorio de determinadas obras, que no precisarán de acuerdo de junta para su aprobación, sustrayéndolo así a la voluntad de la junta de propietarios, aun cuando impliquen una modificación del título constitutivo, debiendo limitarse la junta a aprobar la derrama que sea necesaria, su reparto y condiciones de pago.

– Por otro lado, se introduce un apartado 4 al artículo 17 LPH, que se refiere a las innovaciones o mejoras no exigibles, con la siguiente redacción:

08

Ene 2018

División de vivienda en propiedad horizontal en viviendas independientes.

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La cuestión que se plantea es si cabe la posibilidad de segregación de una vivienda, que constituye una sola finca registral, en dos viviendas completamente independientes, es decir, no mediante la realización de una mera división material interior que reparta los espacios habitables, sino mediante la segregación en dos fincas independientes, con su propia escritura e inscripción registral.

Aparte los requisitos de carácter técnico, urbanístico y administrativo que haya que cumplir, hay un requisito que es insoslayable, y es contar con la autorización de la comunidad de propietarios, en cuanto dicha segregación implica una modificación del título constitutivo que (artículo 5 LPH) describe, además del inmueble en su conjunto, cada una de las fincas independientes a la que se asigna un número, se describe con su extensión, linderos plante, anejos, etc., y se le asigna una cuota de participación ene l conjunto del inmueble. Que es una modificación no admite discusión. Que el artículo 5 LPH establece que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”, esto es, la unanimidad, tampoco. Pero también es cierto que la LPH contempla excepciones al requisito de la unanimidad, y la cuestión es si tras la reforma de la LPH por ley 8/2013, de 26 de junio, es posible interpretar que basta una mayoría de 3/5.

El problema se plantea, por supuesto, para el caso de que el título constitutivo no prevea nada al respecto, porque si lo hace, como es obvio, habrá que estar a lo que diga. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales es muy habitual que se recoja la más amplia libertad para la agregación y segregación con los colindantes, lo que no suele ser habitual en el caso de las viviendas, y respecto de éstas la cuestión se plantea por la nueva redacción del artículo 10 LPH, cuando señala:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes […] realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas