Elementos comunes

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01

Ago 2016

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

01

Jul 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

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Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.

03

Jun 2016

Segregación de finca y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

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Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?