Gastos de comunidad

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06

Feb 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso

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No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente – de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

04

Dic 2016

A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios

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Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

05

Jul 2015

Obligación de pago de gastos de comunidad, en caso de separación o divorcio

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Existen multitud de gastos ligados a la titularidad o al uso de una vivienda, como son los relacionados con los suministros precisos para su habitabilidad (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), los relacionados con su mantenimiento y conservación, los derivados de su integración en una comunidad en régimen de propiedad horizontal, las tasas e impuestos que gravan la vivienda (IBI,  alcantarillado y basura), y otros como seguro, hipoteca, etc.; y una cuestión conflictiva que se plantea no pocas veces en casos de separación o divorcio es quién es el obligado al pago de cada uno de esos gastos, puesto que mientras algunos, como los suministros, aparecen estrechamente vinculados al uso de la vivienda y, por tanto, pertenecerán al cónyuge al que se atribuya su uso, otros, como el IBI o la hipoteca, aparecen estrechamente vinculados a la propiedad del inmueble, se haga o no uso del mismo ¿pero qué ocurre con los gastos derivados de la pertenencia a una comunidad de propietarios?

Establece el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación del cada propietario, entre otras, la de “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Pero en caso de separación o divorcio ¿a quién corresponden dichos gastos y quién es el obligado a su pago frente a la Comunidad? ¿Vincula a la Comunidad, y en qué medida en su caso,  una decisión judicial firme que establezca un determinado reparto en la responsabilidad de afrontar dichos gastos?

08

Jun 2015

La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

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Establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación que tienen todos los propietarios de una finca sometida a dicho régimen de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo que esté especialmente establecido, por medio de un acuerdo de junta, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y lo mismo cabe predicar de las derramas que sean válidamente aprobadas, ya sea para las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el artículo 10 LPH, o para cualesquiera otro acuerdos de los contemplados en el artículo 17 LPH, con las limitaciones que en algunos casos se contempla.

Pero la cuestión que se plantea está relacionada con la responsabilidad que tiene el titular registral de una finca respecto de las deudas que frente a la Comunidad de Propietarios puedan existir por el incumplimiento de esa obligación de pago por el que es propietario de la misma, cuando no coinciden una y otra condición en la misma persona, y ello dada cuenta que, por una parte, el citado artículo 9.1 LPH establece que la obligación de pago corresponde al propietario, el cual “…responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”, estando el piso o local “…legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”; y, por otra parte, el artículo 21.4 LPH establece que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda – por ejemplo porque haya incumplido la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario el cambio de titularidad (art.9.1.i LPH) – , podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.”

La cuestión que se plantea es, pues la siguiente,  ¿es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca, vivienda o local, aunque no coincida con la persona del su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste?

05

Ene 2015

Participación de los locales comerciales en propiedad horizontal en obras de accesibilidad.

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Ya tuve ocasión en  una entrada (“Propiedad horizontal y accesibilidad”), de referirme a la modificación de los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011), y en otra entrada posterior (“Propiedad horizontal y accesibilidad, tras la Ley 8/2013”) al tratamiento de  la discapacidad y accesibilidad en la LPH tras la Ley 8/23013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE 27 junio 2013), que afectó de nuevo al art. 10 y derogó el art.11 de la LPH, y concluíamos que la regulación de la accesibilidad en del ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas con discapacidad, queda integrada por la Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que sigue vigente, y por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/2003 (hoy RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre), y 26/2011 y 8/2013 ya citadas, mejora notablemente la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; y la cuestión que ahora se plantea es si, siendo obligatorias, porque la comunidad haya adoptado válidamente el acuerdo de realización de esas obras de accesibilidad, dicho acuerdo vincula y afecta económicamente a los locales comerciales, o no.

19

Jul 2014

Listados de morosos en Comunidades de Propietarios

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En ocasiones se propone por el Presidente de la Comunidad de propietarios, o por propietarios de ésta, bien sea en la Junta o fuera de ella, cuando se toca el tema de las deudas de algunos propietarios con la Comunidad, por razón de cuotas o derramas, la posibilidad de exponer públicamente la condición de moroso de esos propietarios con la finalidad de avergonzarles y coaccionarles así para el pago de la deuda, evitando el recurso a la vía judicial, por el coste y el tiempo que suele llevar implicado; y la cuestión que nos podemos plantear es si eso es posible, y en qué condiciones, para que tal actuación no se pueda considerar que atenta contra el honor del afectado, y no suponga una infracción de la  ley de protección de datos de carácter personal, con las condenas y sanciones que ello puede suponer para la Comunidad.

18

Feb 2014

Privación del derecho de voto en junta de propietarios, por incumplimiento de convenio en concurso de acreedores

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El art. 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se refiere a la privación del derecho de voto en las juntas de propietarios al establecer en su párrafo 2 que “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.” El precepto establece pues, clara y taxativamente, que hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad para poder ejercer ese derecho de voto, sin distinguir incluso entre acuerdos que requieran mayoría o unanimidad (SAP Barcelona núm. 415/2005, de 1 de julio. AC 2006/1322).

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02

Ene 2013

Proceso monitorio, comunidades y tasa judicial

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Me refería en una entrada anterior al requerimiento realizado a una comunidad de propietarios para la subsanación del defecto de no haber presentado el modelo 696 de autoliquidación de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional que, introducida en los órdenes civil y contencioso-administrativo por la Ley 53/2002 de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (art. 35), tras la Ley 4/2011 de 24 de marzo incluía como hecho imponible la presentación inicial del procedimiento monitorio, y señalaba que la citada Ley no había afectado a los sujetos exentos, entre los que había que incluir las Comunidades de Propietarios, dado que carecen de personalidad jurídica propia y su régimen – Resolución DGT núm. 707/2003, de 29 de mayo – se asimilaba al propio de las personas físicas, por lo que no solo estaban exentas del pago sino que tampoco estaban obligadas a presentar el modelo 696.

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11

Jul 2011

Proceso monitorio, comunidad de propietarios y tasa judicial

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Tras la interposición de un procedimiento monitorio de reclamación por impago de cuotas de comunidad, el Juzgado ha requerido a la comunidad para que en el plazo de 10 días subsane el defecto de no haber presentado el modelo 696, que se refiere a la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional introducida, en los órdenes civil y contencioso administrativo, por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (art. 35), que tras la Ley 4/2011 de 24 de marzo incluye como hecho imponible la presentación inicial del procedimiento monitorio, ante la constatación de que se estaba acudiendo masivamente a este procedimiento para eludir procesos en los que sí resulta exigible dicho tributo. 

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