Juntas de propietarios

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08

Ene 2018

División de vivienda en propiedad horizontal en viviendas independientes.

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La cuestión que se plantea es si cabe la posibilidad de segregación de una vivienda, que constituye una sola finca registral, en dos viviendas completamente independientes, es decir, no mediante la realización de una mera división material interior que reparta los espacios habitables, sino mediante la segregación en dos fincas independientes, con su propia escritura e inscripción registral.

Aparte los requisitos de carácter técnico, urbanístico y administrativo que haya que cumplir, hay un requisito que es insoslayable, y es contar con la autorización de la comunidad de propietarios, en cuanto dicha segregación implica una modificación del título constitutivo que (artículo 5 LPH) describe, además del inmueble en su conjunto, cada una de las fincas independientes a la que se asigna un número, se describe con su extensión, linderos plante, anejos, etc., y se le asigna una cuota de participación ene l conjunto del inmueble. Que es una modificación no admite discusión. Que el artículo 5 LPH establece que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”, esto es, la unanimidad, tampoco. Pero también es cierto que la LPH contempla excepciones al requisito de la unanimidad, y la cuestión es si tras la reforma de la LPH por ley 8/2013, de 26 de junio, es posible interpretar que basta una mayoría de 3/5.

El problema se plantea, por supuesto, para el caso de que el título constitutivo no prevea nada al respecto, porque si lo hace, como es obvio, habrá que estar a lo que diga. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales es muy habitual que se recoja la más amplia libertad para la agregación y segregación con los colindantes, lo que no suele ser habitual en el caso de las viviendas, y respecto de éstas la cuestión se plantea por la nueva redacción del artículo 10 LPH, cuando señala:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes […] realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas

04

Dic 2016

A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios

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Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

03

Nov 2016

Operaciones de préstamo o crédito a comunidades de propietarios. Régimen de aprobación.

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Establece el Código Civil en su artículo 35 que son personas jurídicas 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley, y 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley concede personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados, lo que ocurre por ejemplo en las sociedades mercantiles a las que las leyes reconocen personalidad jurídica con el cumplimiento de determinados requisitos (artículo 116 CCom, artículo 33 LSC), y con las sociedades civiles a las que el artículo 1.669 CC reconoce personalidad jurídica salvo que los pactos se mantengan secretos entre los socios y estos contraten en su propio nombre con terceros, lo que plantea interesantes cuestiones con incidencias civiles, registrales y tributarias que objeto de un debate por la doctrina, DGRN y Tribunales  que no viene ahora al caso, pero que pone de manifiesto que no se trata de una cuestión puramente académica, sino que tiene consecuencias prácticas.

Las comunidades de propietarios tienen características que son propias de las personas jurídicas, como el hecho de que están integradas por personas que al adquirir su propiedad privada devienen copropietarios junto con otros de una serie de elementos comunes, disponen de órganos de gobierno (artículo 13.1 LPH), como la junta general, y el presidente, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH), puede tener créditos a su favor (artículo 9.1 e LPH), y responde por las deudas (artículo 22 LPH), tiene capacidad para ser parte en un proceso (artículo 6.5 LEC), puede incurrir responsabilidad, contractual y extracontractual, y la realidad es que son titulares de cuentas bancarias, sujetos de obligaciones tributarias y laborales, y parte en numerosos contratos con el objetivo común del mantenimiento, uso y disfrute, y mejora incluso, de los elementos comunes, pero, pese a todo ello, no tiene personalidad jurídica, y no la tiene porque la Ley de Propiedad Horizontal no se la reconoce.

Como decíamos, no es una cuestión puramente académica, porque ello incide directamente en el régimen y exigencias para la contratación por parte de la comunidad de propietarios, en general para la contratación de cualesquiera obras o servicios, y en particular para la solicitud y contratación de un préstamo o crédito bancario en nombre de la comunidad, que es el caso que nos ocupa.

03

Oct 2016

La autorización expresa para el ejercicio de acciones judiciales de la comunidad de propietarios

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Frente a la «legitimatio ad procesum», que es la capacidad que es necesario ostentar para ser sujeto de una relación procesal y poder realizar actos procésales válidos y con eficacia jurídica, la «legitimatio ad causam» se refiere a la titularidad del derecho de acción, que está relacionada con la pretensión formulada en el proceso, y es la relación existente entre una persona determinada y una situación jurídica en litigio, por virtud de la cual es precisamente esta persona y no otra la que debe figurar en él, ya sea en concepto de actor o de demandado. La legitimación «ad causam» constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, porque  en el caso de estimar la cuestión de su falta, planteada como excepción procesal, no puede ser estimada la acción si quien la ejercita no es parte legítima, lo que determina además que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento – STS 260/2012, de 30 de abril –  “coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional.“

Cuando se trata de una comunidad de propietarios, que se rige por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), la misma se refiere en su artículo 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales en su apartado 1, la Junta de propietarios, el Presidente y, en su caso, Vicepresidentes, el secretario y el administrador, señalando el mismo precepto en su apartado 3 la facultad de representación que ostenta el presidente de la comunidad al disponer que El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.” Se trata de una representación que es de carácter orgánico, como recuerda la STS núm. 679/2003, de 8 de julio, cuando afirma que “la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad (SSTS de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio de 1989.” Esto significa que aunque el presidente represente a la comunidad, como dice el artículo 13.3 LPH, no lo hace en el sentido técnico de representante, pues sus actos no son de representación aislada e independiente que requiera en cada caso de poderes específicos, ni consta tampoco que obre en virtud de la concesión de un poder de carácter general, sino que actúa como auténtico órgano del ente comunitario al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyendo con su voluntad individual la voluntad social o común, y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad, lo cual elimina la distinción y contraposición de los sujetos típicos de la representación, y explica el hecho de la imputación de los efectos jurídicos de los actos llevados a cabo por el presidente no solo a quienes votaron a favor de dichos actos en junta de propietarios, sino también a los ausentes, a los disidentes, e incluso los adquirentes posteriores, en la medida en que sus facultades de actuación como representante de la comunidad de propietarios y la imputación de su actuación está determinada por la propia organización de la comunidad.

Pero esto plantea algunas cuestiones respecto al ejercicio del derecho de acción de las comunidades de propietarios, y requisitos exigibles.

01

Jul 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

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Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.

03

Jun 2016

Segregación de finca y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

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Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?

02

May 2016

Cómo se computa la abstención, para la obtención de mayorías, en juntas de propietarios.

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En diferentes artículos de este mismo blog nos hemos referido en ocasiones a las mayorías precisas para la adopción de determinados acuerdos por las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal, mayorías a las que se refiere el artículo 17 de su ley reguladora, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que requiere, según los casos, la concurrencia del voto favorable de un tercio de los miembros de la comunidad, que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación, o el voto favorable, por doble mayoría también del total de miembros y cuotas, de tres quintos, y en determinados casos  – los acuerdos no regulados expresamente en el mismo artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad – en los que se requiere para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Como es muy difícil que tales mayorías puedan producirse en el mismo acto de celebración de la junta de propietarios, por la falta de concurrencia de los mismos a su celebración, el mismo precepto legal establece una presunción legal, y es que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Hasta parece que todo está bastante claro, y que solo hay que computar los votos a favor o en contra, o en su caso esperar al transcurso del plazo previsto para computar de una forma u otra los votos de los ausentes en la celebración de la junta, pero ¿qué ocurre con los que se abstienen en la junta, a la hora del cómputo de la mayoría en la misma, para que se entienda aprobado o rechazado un acuerdo y, en su caso, para computar como favorables los votos de los ausentes que no se opongan expresamente en el plazo legal y comprobar si se alcanza el quorum?

02

Ene 2016

Régimen de mayorías para la instalación de piscina comunitaria en una comunidad en propiedad horizontal.

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La cuestión que se plantea es el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en una edificación relativamente reciente, que en una junta general de propietarios aprueba por mayoría de tres quintos la instalación ex novo de una piscina comunitaria en terrenos dela comunidad, con el voto en contrato de algunos propietarios, justificando la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada en lugar de la unanimidad que en principio es exigible, por ser una modificación del título constitutivo, en que se trata de la creación de un servicio común de interés general, como lo demuestra la amplia mayoría cualificada que así lo acordó, que en todo caso, o en su defecto, podría considerarse como una mejora no exigible, y que las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio son demostrativas de una tendencia a la eliminación de la exigencia de unanimidad en determinados casos, considerando este uno de ellos.

Si una piscina puede ser considerada o no como un servicio de interés general es una cuestión que venía siendo debatido con posturas contradictorias, y mientras que, por ejemplo, la SAP Madrid núm.508/2008, de 30 de octubre  (AC 2008/2102), señalaba que al referirse la regla 2ª del artículo 17.1 LPH a los acuerdos sobre el establecimiento de «servicios comunes de interés general», la misma no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad, luego lógicamente todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados.”, concluyendo que “la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquéllos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo necesaria para la valida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la misma la mayoría de tres quintos a que se refiere tal precepto…”, la SAP Castellón (Sección 3ª) núm. 380/2002,de 12 de diciembre (AC 2002/2298), había sostenido todo lo contrario al afirmar que “la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.”

01

Dic 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

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Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.» Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes»; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad – puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación – de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto – vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto – previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.

02

Nov 2015

Acuerdos de instalación de ascensor y distribución del gasto. (Una crítica de la STS 23/12/2014)

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Establece el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el título constitutivo de las fincas bajo su régimen, “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”,  añadiendo en el último párrafo del mismo precepto que “En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, señalando al respecto el número 6 del artículo 17 LPH que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo – es decir, aquellos a los que se refiere el mismo artículo 17, en los números previos, y que recoge expresamente una mayoría distinta –, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”; y entre esas excepciones a la unanimidad está la que se refiere al establecimiento del servicio de ascensor, en las fincas que no dispongan del mismo, para la que el número 2 del artículo 17 LPH señala que, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, bastará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Por otra parte, el artículo 9 LPH establece la obligación de todos los propietarios de “e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y la pregunta que se plantea respecto al régimen de mayorías establecido en este conjunto de preceptos es si, a propósito del acuerdo para el establecimiento ex novo del servicio de ascensor en una comunidad, la junta de propietarios puede acordar un reparto entre los propietarios del pago de la derrama para el abono de las obras de dicha instalación distinto al del coeficiente que, para cada vivienda o local, viene establecido en el título constitutivo, y si dentro de ese “lo especialmente establecido” distinto de los coeficientes recogidos en el título, es posible acordarlo por un régimen distinto al de la unanimidad.