Juntas de propietarios

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02

May 2016

Cómo se computa la abstención, para la obtención de mayorías, en juntas de propietarios.

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En diferentes artículos de este mismo blog nos hemos referido en ocasiones a las mayorías precisas para la adopción de determinados acuerdos por las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal, mayorías a las que se refiere el artículo 17 de su ley reguladora, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que requiere, según los casos, la concurrencia del voto favorable de un tercio de los miembros de la comunidad, que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación, o el voto favorable, por doble mayoría también del total de miembros y cuotas, de tres quintos, y en determinados casos  – los acuerdos no regulados expresamente en el mismo artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad – en los que se requiere para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Como es muy difícil que tales mayorías puedan producirse en el mismo acto de celebración de la junta de propietarios, por la falta de concurrencia de los mismos a su celebración, el mismo precepto legal establece una presunción legal, y es que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Hasta parece que todo está bastante claro, y que solo hay que computar los votos a favor o en contra, o en su caso esperar al transcurso del plazo previsto para computar de una forma u otra los votos de los ausentes en la celebración de la junta, pero ¿qué ocurre con los que se abstienen en la junta, a la hora del cómputo de la mayoría en la misma, para que se entienda aprobado o rechazado un acuerdo y, en su caso, para computar como favorables los votos de los ausentes que no se opongan expresamente en el plazo legal y comprobar si se alcanza el quorum?

02

Ene 2016

Régimen de mayorías para la instalación de piscina comunitaria en una comunidad en propiedad horizontal.

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La cuestión que se plantea es el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en una edificación relativamente reciente, que en una junta general de propietarios aprueba por mayoría de tres quintos la instalación ex novo de una piscina comunitaria en terrenos dela comunidad, con el voto en contrato de algunos propietarios, justificando la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada en lugar de la unanimidad que en principio es exigible, por ser una modificación del título constitutivo, en que se trata de la creación de un servicio común de interés general, como lo demuestra la amplia mayoría cualificada que así lo acordó, que en todo caso, o en su defecto, podría considerarse como una mejora no exigible, y que las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio son demostrativas de una tendencia a la eliminación de la exigencia de unanimidad en determinados casos, considerando este uno de ellos.

Si una piscina puede ser considerada o no como un servicio de interés general es una cuestión que venía siendo debatido con posturas contradictorias, y mientras que, por ejemplo, la SAP Madrid núm.508/2008, de 30 de octubre  (AC 2008/2102), señalaba que al referirse la regla 2ª del artículo 17.1 LPH a los acuerdos sobre el establecimiento de «servicios comunes de interés general», la misma no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad, luego lógicamente todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados.”, concluyendo que “la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquéllos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo necesaria para la valida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la misma la mayoría de tres quintos a que se refiere tal precepto…”, la SAP Castellón (Sección 3ª) núm. 380/2002,de 12 de diciembre (AC 2002/2298), había sostenido todo lo contrario al afirmar que “la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.”

01

Dic 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

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Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.» Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes»; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad – puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación – de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto – vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto – previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.