Juntas de propietarios

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Nov 2015

Acuerdos de instalación de ascensor y distribución del gasto. (Una crítica de la STS 23/12/2014)

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Establece el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el título constitutivo de las fincas bajo su régimen, “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.”,  añadiendo en el último párrafo del mismo precepto que “En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, señalando al respecto el número 6 del artículo 17 LPH que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo – es decir, aquellos a los que se refiere el mismo artículo 17, en los números previos, y que recoge expresamente una mayoría distinta –, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”; y entre esas excepciones a la unanimidad está la que se refiere al establecimiento del servicio de ascensor, en las fincas que no dispongan del mismo, para la que el número 2 del artículo 17 LPH señala que, incluso cuando implique la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, bastará el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Por otra parte, el artículo 9 LPH establece la obligación de todos los propietarios de “e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Y la pregunta que se plantea respecto al régimen de mayorías establecido en este conjunto de preceptos es si, a propósito del acuerdo para el establecimiento ex novo del servicio de ascensor en una comunidad, la junta de propietarios puede acordar un reparto entre los propietarios del pago de la derrama para el abono de las obras de dicha instalación distinto al del coeficiente que, para cada vivienda o local, viene establecido en el título constitutivo, y si dentro de ese “lo especialmente establecido” distinto de los coeficientes recogidos en el título, es posible acordarlo por un régimen distinto al de la unanimidad.

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Sep 2015

Una muy breve aproximación al concepto de abuso de derecho en propiedad horizontal

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Decía un antiguo adagio romano que “qui iure suo utitur, neminem laedit”, lo que significa que quien ejercita su derecho no daña nadie, aunque sería más apropiado decir que no daña ilegítimamente a nadie, en cuanto el ejercicio de un derecho subjetivo, que implica la atribución a su titular de un poder de actuación para la satisfacción de sus intereses, implica también, la mayor parte de las veces, el correlativo sometimiento del derecho o intereses de otro u otros, precisamente porque tal efecto es el contemplado por el ordenamiento jurídico que opera así como causa de justificación y de exclusión de responsabilidad de quien ejercita su derecho.

Ahora bien, ya desde antiguo se reconoció la necesidad de que hubiera límites a este principio, durante siglos omnímodo e indiscutible, y si en el medievo se hablaba de los “actos de emulación”, sobre todo en el ámbito de las relaciones de vecindad, como una vía para reprobar actos que, realizados en el ejercicio de un derecho, se llevaban a cabo sin provecho propio y con la sola intención de perjudicar a otros, en la actualidad nuestro Código Civil, tras la reforma de su Título Preliminar operada por Ley 3/1973 de Bases y Texto articulado aprobado por Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, prescribe en su artículo 7, como principio de carácter general de nuestro Ordenamiento – porque ya antes había sido introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos – , que “1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe”, y que “2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daños para un tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.”

El fundamento de la doctrina del abuso de derecho continúa, pues, siendo básicamente el mismo, como señala la STS núm. 728/2010, de 15 noviembre (RJ 2010\8869) cuando afirma en su FD 8º que La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC nº.1820/2000) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).”

Ahora bien ¿qué alcance tiene y cómo debe aplicarse en el ámbito de la propiedad horizontal?

10

Ago 2015

La acción de cesación de actividades molestas en propiedad horizontal

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Establece el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.”; el mismo precepto regula seguidamente los requisitos para el ejercicio de la acción de cesación de dichas actividades la comunidad de propietarios, que se puede dirigir contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, y cuyo objeto es obligar al mismo a adoptar las medidas necesarias que permitan, bien contrarrestar las molestias que causa su actividad, o bien acabar definitivamente con la misma, pudiendo disponer la sentencia que estime la demanda, cómo señala el último párrafo del citado artículo, “además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

La exigencia de respeto a las normas de convivencia y mantenimiento de relaciones de vecindad es un principio básico en todos los ámbitos, y también en propiedad horizontal, porque cuando un vecino, propietario o inquilino, decide ejercitar una determinada actividad en el inmueble que ocupa, debe ser consciente de que junto al derecho que pueda tener al desarrollo de esa actividad – que no siempre lo tendrá – está el derecho del resto de propietarios o inquilinos a no sentirse molestados por la misma, siendo preferente el derecho de éstos al del comunero a ejercer el desarrollo de su actividad. A solventar este tipo de conflictos, cuando alguien decide prescindir de tales consideraciones, se dirige la acción de cesación que recoge el art. 7.2 LPH.

Y la cuestión que se nos plantea es qué tipo de actividades pueden considerarse incluidas en el ámbito de esta acción de cesación, y qué requisitos hay que cumplir para ejercitarla.