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29

Feb 2020

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

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El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

La asunción de esos gastos forma parte de la obligación legal de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, que viene establecida en el apartado e) del artículo 9.1 LPH, y el ya citado apartado f) del mismo precepto.

Y para ese reparto habrá que tener en cuenta, además, el número 2 del mismo artículo 9, cuando señala que «se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4», sobre las nuevas instalaciones mejoras o servicios no exigibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.

Las razones por las que podemos no estar conformes con el presupuesto propuesto y aprobado son muy numerosas, y su tratamiento excedería de la intención de estas líneas.

Es por eso que nos vamos a centrar en una de ellas, que no es un supuesto muy frecuente, pero a veces hay inercias que algunos propietarios se resisten a cambiar, y la cuestión es si sería susceptible de impugnación un acuerdo aprobado mayoritariamente por la comunidad por desacuerdo con la distribución del gasto para establecer la cuota, por haber exonerado total o parcialmente a algunos propietarios (p. ej. de locales comerciales).

Para responder a esta cuestión habrá que examinar en primer lugar si esa exoneración tiene cobertura legal o no, porque la regla general es que, al margen del uso que se pueda hacer de los gastos y servicios costeados con el presupuesto, ha de imputarse el gasto a la totalidad de los miembros de la comunidad al prevalecer la «generalidad» de tales gastos frente a la excepción, que requiere que se trate de un gasto individualizable y que dicha excepción aparezca recogida en el título constitutivo o, en su caso, en los estatutos de la comunidad, o que así se haya decidido por unanimidad en junta de propietarios.

Si está recogida en el título constitutivo o en los Estatutos de la comunidad no será un acuerdo impugnable, obviamente, porque el presupuesto estará dando cumplimiento a la Ley, pero ¿y si esa exoneración fue aprobada en su momento en una junta de propietarios?

Habría sido perfectamente válida, por cuanto tanto el artículo 396 CC como los citados preceptos de la LPH permiten el juego de la autonomía de la voluntad (art. 1.255 CC) al referirse respectivamente a la «voluntad de los interesados», en lo que la ley permita, y a lo «especialmente establecido» respecto a la obligación de pago de los gastos generales, siempre que la modificación de la cuota se hubiera aprobado por unanimidad en junta de propietarios, o hubiera mediado consentimiento a la voluntad mayoritaria en tal sentido.

Los requerimientos para retornar al sistema original no serán sin embargo los mismos en uno u otro caso:

1.- Si ha existido un acuerdo por unanimidad de los propietarios —con los requisitos que vienen establecidos en el artículo 17 LPH— para modificar las cuotas de participación, o para establecer determinadas exoneraciones al pago de los gastos de comunidad a alguna o algunas fincas integrantes del edificio, modificando en definitiva el título constitutivo en tal sentido, será preciso para modificarlo el mismo requisito de unanimidad que se requirió para la anterior modificación.

No obstante, hay que tener en cuenta respecto a un acuerdo de esas características, que para su inscripción en el Registro de la Propiedad, la RDGRN de 31 de mayo de 2013, señala que la posibilidad de tales pactos de exención de gastos siendo posible exige sin embargo una causa proporcionada que justifique tal exención, sin que quepa una exención de gastos arbitraria, no justificada ni razonable. Y aún más, la validez de tales cláusulas viene condicionada por la naturaleza de los elementos a los que se refieran y por el tipo de gastos contemplados en la exención, debiendo a tales efectos distinguir entre elementos comunes por naturaleza (como son los estructurales) y por destino, e incluso dentro de estos últimos hay que distinguir entre aquellos componentes que se encuentren en los mismos y que tienen carácter estructural y aquellos otros componentes cuyo carácter común tiene su causa en una decisión.

Pues bien, para aquellos componentes de esos elementos que sean estructurales (o comunes por naturaleza) será aplicable lo dicho anteriormente y no caben los pactos de exclusión de gastos, en cuanto no son gastos individualizables, pero para aquellos otros que no tienen tal carácter de estructurales sí que caben cláusulas estatutarias que exoneren total o parcialmente de la contribución a los gastos.

2.- Si no ha existido ningún acuerdo de esas características, sino que simplemente se ha consentido esa exoneración durante más o menos tiempo, por la vía de aprobación de un presupuesto con un reparto del gasto que así lo contempla, la solución es distinta, y bastará el simple acuerdo mayoritario de la junta para volver al sistema anterior, esto es, conforme a la cuota de participación o a lo especialmente establecido en el título constitutivo.

A este respecto, la STS núm. 184/2013, de 7 de marzo, en relación con la alegación de actos propios, señala que la tolerancia de la comunidad consistente en no exigir a determinados copropietarios que contribuyan al sostenimiento del inmueble en el modo previsto en las normas comunitarias, no supone un acto capaz de modificar el título constitutivo de la comunidad de propietarios, y reitera como doctrina jurisprudencial que: «la cuota de participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios; no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación —que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo— cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la junta de propietarios».

Dado lo anteriormente señalado, es posible afirmar que un acuerdo de comunidad, adoptado por mayoría, cuyo objeto fuera volver a lo previsto en el título constitutivo, bien sea respecto del reparto del gasto por cuotas de participación, bien sea mediante la eliminación de una exoneración respecto de los mismos —que era el supuesto que nos planteábamos—, no sería impugnable por quien se veía beneficiado por la situación anterior y perjudicado por el nuevo acuerdo, porque no sería oponible como acto propio de la comunidad haber seguido antes otro criterio.

Sin embargo no ocurre lo mismo si el acuerdo mayoritario se refiere al mantenimiento de un sistema contrario al previsto en el título constitutivo, pese a la oposición de un propietario disidente que resulta perjudicado, obviamente, por esa exoneración (porque se incrementa proporcionalmente la parte de gasto que tiene que asumir), sin que le sea oponible como acto propio que con anterioridad lo haya tolerado.

A este respecto la muy reciente STS núm. 123/2020, de 25 de febrero, con cita de la STS núm. 50/2014, de 6 de febrero, que reitera la doctrina anterior, señala que: «el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales en algunos casos, al margen de lo preceptivamente establecido sobre distribución de gastos según la cuota de participación en elementos comunes, no impide su impugnación por parte de los comuneros afectados, dado que dicha práctica no supone modificación de las reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la inexistencia de un acuerdo unánime lo previsto en el art. 9.1 de la LPH, no pudiendo aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad, al infringir normas imperativas, no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en elementos comunes, referidos a obras de naturaleza extraordinaria que afectan al valor del edificio. La práctica de la Comunidad sobre adopción de cuotas lineales no puede vincular frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas».

Por lo tanto, en principio, a expensas de examinar todos los hechos y circunstancias que rodean a cada caso en concreto, y respondiendo a la pregunta que nos hacíamos al principio, se podrí afirmar que un acuerdo de esas características sí sería impugnable por el propietario disidente, que resulta perjudicado por dicho acuerdo, siempre que además cumpliera los requisitos necesarios para ello.

José Ignacio Martínez Pallarés

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