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05

Feb 2018

Régimen de las innovaciones o mejoras no exigibles en una comunidad de propietarios.

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Hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el régimen para las nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el ámbito de una comunidad de propietarios venía establecido por el artículo 11 LPH. Dicho precepto partía de su no exigibilidad, si dichas innovaciones o mejoras no eran necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, sin perjuicio de establecer la posibilidad de que, pese a no ser exigibles, pudieran ser aprobados, conforme a la mayoría prevista en cada supuesto por el artículo 17 LPH, en cuyo caso preveía la posibilidad de que el disidente no quedara obligado al pago de los gastos, ni de realización ni de mantenimiento, aun cuando no s ele pudiera privar de la mejora o ventaja.

La citada Ley 8/2013, cuya finalidad en este ámbito era remover los obstáculos que podía suponer el régimen de mayorías de la ley de propiedad horizontal para la adopción de acuerdos que permitieran intervenciones de rehabilitación y regeneración urbanas, por el papel que podía jugar en la recuperación económica, ayudando al sector de la construcción, la derogación del citado artículo 11, y la distinción de dos regímenes separados, según se tratara de obras exigibles o no:

– Por un lado, da una nueva redacción al artículo 10 LPH, que, si bien ya se refería a la obligación de la comunidad de realización de las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble, de forma que reuniera las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, ahora establece el carácter obligatorio de determinadas obras, que no precisarán de acuerdo de junta para su aprobación, sustrayéndolo así a la voluntad de la junta de propietarios, aun cuando impliquen una modificación del título constitutivo, debiendo limitarse la junta a aprobar la derrama que sea necesaria, su reparto y condiciones de pago.

– Por otro lado, se introduce un apartado 4 al artículo 17 LPH, que se refiere a las innovaciones o mejoras no exigibles, con la siguiente redacción:

“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”

Según lo dispuesto en este precepto, como antes hacía el artículo 11 LPH ningún propietario puede exigir innovaciones que no sean exigibles, debiendo ser acordada su introducción en junta de propietarios, siendo la finalidad del precepto facilitar la introducción de esas mejoras o innovaciones útiles o de simple recreo que una mayoría de propietarios desea introducir permitiendo a cambio la posibilidad de no participar en ella, ni en su coste de instalación ni de mantenimiento, siempre y cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, y aun cuando no se pueda privar al disidente de la mejora o ventaja.

La nueva redacción del precepto plantea muchas cuestiones, como son, entre otras, la forma de computar la mayoría necesaria para adoptar un acuerdo que implique una innovación o mejora no exigible, qué debe entenderse por disidente a efectos de eximirse, o qué significa que la cuota de instalación no exceda del límite de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Respecto a la primera de las cuestiones planteadas, y frente a la remisión genérica que se realizaba con anterioridad al régimen de mayorías previsto en el artículo 17 LPH para cada supuesto, lo que implicaba que era posible aprobar innovaciones o mejoras no exigibles por mayoría simple, cuando no implicara una modificación del título constitutivo, lo que exigía la unanimidad, o por la mayoría cualificada que se indicaba en cada caso, tras la reforma se exige para esas mismas mejoras una doble mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas de participación. A los efectos de integrar dicha mayoría, tal y como establece el artículo 17.8 LPH, una vez aprobado se pondría en marcha el proceso de recuento del voto ausente, computándose como favorables los votos de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, que una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al del artículo 9 LPH, no manifiesten su discrepancia mediante una comunicación por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción, a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, en el plazo de 30 días naturales, a efectos de ser considerado disidente. El resultado debe ser comunicado a todos los propietarios. Es verdad que el artículo 17.8 LPH excluye el voto presunto en aquellos supuestos expresamente previstos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubiesen votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, pero el único supuesto así previsto es el del artículo 17.1 LPH (telecomunicaciones y nuevos suministros energéticos), porque el artículo 17.4 (mejoras o innovaciones) solo excluye a quien disienta expresamente, bien en la junta, bien en el plazo de 30 días a partir de que sea informado del acuerdo adoptado. (En contra SAP Guipúzcoa de 30/06/2017, que afirma la exclusión del voto presunto en el caso de los acuerdos del artículo 17.4 LPH, tras la Ley 8/2013, de 26 de junio).

Respecto a quién deba considerarse como disidente, si bien se venía sosteniendo por el Tribunal Supremo (STS núm. 259/1981, de 10 de junio), con referencia al primitivo articulo 10 LPH, que no se le podía dar la consideración de disidente a quien se limitaba a manifestar su disconformidad con el acuerdo de junta, pero no acreditaba haberlo impugnado judicialmente en tiempo y forma, se considera ahora innecesario el ejercicio por el disidente de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios aprobatorios de la innovación o mejora pues, como señala la SAP Las Palmas, Secc. 11, núm. 1/2010, de 11 de enero, “se parte precisamente de la validez de los acuerdos adoptados sobre la realización de tales obras pero que, en la medida en que fueren obras innecesarias y su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no vendría obligado a su abono.” La SAP Murcia (Sección 2ª) núm. 342/2007, de 21 de noviembre, en un supuesto en el que se pide la exoneración del pago de una derrama para una mejora no exigible, en aplicación del artículo 11.2 LPH, rechaza considerarlo como tal por cuanto “el concepto de disidente implica, (aparte de la naturaleza de las obras) que el comunero se haya opuesto a la mejora por ejecutar, en el plazo recogido en la Ley, que no es otro que el de tres meses que aparece en la sentencia impugnada,” en relación al artículo plazo de caducidad del artículo 18 LPH, pero hay que entenderlo bien. Disidente es todo aquel que manifiesta su oposición expresa al acuerdo por el que en la junta se aprueba el acuerdo de ejecución de obras de innovación o mejora, bien sea en la misma junta o en el plazo de 30 días naturales siguientes a la notificación de dicho acuerdo, si estuvo ausente de la junta. Ahora bien, si por ejemplo la junta entiende que las obras no constituyen una mejora o innovación sino que son necesarias, no bastará con la simple manifestación de disidencia, sino que habrá que impugnar judicialmente el acuerdo sobre la naturaleza necesaria de dichas obras, porque los acuerdos que entrañan infracción de la LPH no son nulos, sino anulables, lo que significa que pueden ser sanados por el simple transcurso del plazo de caducidad de la acción de impugnación previsto en el artículo 18 la LPH. Después será demasiado tarde para oponerse a las consecuencias derivadas de dicho acuerdo, y mientras que se resuelve la impugnación vendrá obligado a contribuir, salvo que el juez acuerde la suspensión del acuerdo impugnado.

En cuanto a qué es lo que significa que la cuota de instalación no exceda del límite de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, como establece el artículo 17.4 LPH a efectos de no quedar obligado, hay que tener en cuenta que, tal y como señala la STS 280/2016, de 28 de abril, “el sistema de mayorías se establece en la LPH en función de la naturaleza de los acuerdos a adoptar y el quorum no varía en relación con la forma de financiación interna, dado que mediante cuotas ordinarias o extraordinarias se puede afrontar el pago de obras de conservación o de obras que excedan del mero mantenimiento.” Esto significa, que hay que contabilizar la totalidad del importe de la obra propuesta, con independencia de cómo y cuándo se produzcan los pagos de dicha obra, sin que el hecho de que se prorratee la obra, o los pagos, distribuyéndolo a lo largo de dos o más años, o incluso que se financie en todo o en parte con cargo al fondo de reserva (lo que por otra parte sería inadmisible, dados el fin de dicho fondo, que viene restringido pro el artículo 9.1.f  LPH), cambie la naturaleza de la obra ni impida la posibilidad de no quedar obligado.

La problemática excede con mucho de lo expuesto, que son unas simples pinceladas, la complejidad de la materia es evidente, y la casuística amplísima, lo que exige un examen pormenorizado de cada asunto. Nada nuevo, tratándose de Derecho, y propiedad horizontal.

José Ignacio Martínez Pallarés

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