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02

May 2016

Cómo se computa la abstención, para la obtención de mayorías, en juntas de propietarios.

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En diferentes artículos de este mismo blog nos hemos referido en ocasiones a las mayorías precisas para la adopción de determinados acuerdos por las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal, mayorías a las que se refiere el artículo 17 de su ley reguladora, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que requiere, según los casos, la concurrencia del voto favorable de un tercio de los miembros de la comunidad, que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación, o el voto favorable, por doble mayoría también del total de miembros y cuotas, de tres quintos, y en determinados casos  – los acuerdos no regulados expresamente en el mismo artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad – en los que se requiere para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Como es muy difícil que tales mayorías puedan producirse en el mismo acto de celebración de la junta de propietarios, por la falta de concurrencia de los mismos a su celebración, el mismo precepto legal establece una presunción legal, y es que, salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.”

Hasta parece que todo está bastante claro, y que solo hay que computar los votos a favor o en contra, o en su caso esperar al transcurso del plazo previsto para computar de una forma u otra los votos de los ausentes en la celebración de la junta, pero ¿qué ocurre con los que se abstienen en la junta, a la hora del cómputo de la mayoría en la misma, para que se entienda aprobado o rechazado un acuerdo y, en su caso, para computar como favorables los votos de los ausentes que no se opongan expresamente en el plazo legal y comprobar si se alcanza el quorum?

03

Abr 2016

Cerramiento de terrazas y balcones mediante el sistema de paneles o cortina de cristal.

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Ya tuve la oportunidad de referirme en una ocasión a la alteración de elementos comunes, como la fachada, así como más específicamente al cerramiento de terrazas y balcones a propósito de las modificaciones introducidas en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal por la ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación y regeneración urbanas, para examinar si dicha reforma había supuesto alguna modificación al régimen de unanimidad exigible para la aprobación de dichos cerramientos, en cuanto que las terrazas y balcones forman parte de la fachada, que es un elemento común del edificio, por definición (artículo 396 CC), y ello en base a la redacción del nuevo artículo 10.3 b) LPH, que se refiere a la suficiencia de una mayoría de tres quintos para la alteración de la estructura o fábrica del edificio, “incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética…”; y concluíamos señalando que las terrazas y balcones continúan siendo un elemento común para cuya modificación mediante un cerramiento es necesaria su autorización en junta por la unanimidad de propietarios, por afectar al título constitutivo, salvo en el concreto supuesto citado, que es una excepción a ese régimen.

La cuestión, en el supuesto de los cerramientos habituales con perfilaría de aluminio, está bastante clara en términos generales, al margen de situaciones particulares que habría que examinar caso por caso, dado el casuismo existente en materia de propiedad horizontal, y cualquier acuerdo de junta de propietarios que acordara dar dicha autorización sin cumplir dicho requisito de unanimidad, bien sea con carácter previo a su realización, aprobando por mayoría el permiso solicitado, bien sea a posteriori, dando el visto bueno al cerramiento ya efectuado por un propietario – como es el supuesto al que se refiere, por ejemplo, la SAP Guipúzcoa (Sección 2ª) núm. 224/2013, de 30 de julio – es impugnable dentro del plazo legal ante los tribunales por cualquier propietario de la comunidad.

¿Pero qué ocurre con los cerramientos tipo pantalla o cortina de cristal, con perfilaría atornillada que sirve de guía  a los paneles de cristal plegables, que es imperceptible desde el exterior? ¿Podría constituir una excepción a dicho régimen? ¿Requiere permiso previo de la comunidad, o puede hacerlo el comunero sin necesidad de solicitarlo?