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Sep 2016

Arrendamientos urbanos: el retraso o incumplimiento en el pago de la renta.

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Establece el artículo 17 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que la renta, el precio del arrendamiento, será la que libremente estipulen las partes, y que, salvo pacto en contrario, su pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, debiendo efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada. Se trata de una obligación esencial, y así se viene reconociendo de forma unánime por la jurisprudencia, no solo respecto de la renta propiamente dicha – SAP Madrid (Sección 19ª),de 21 de marzo de 2007, o SAP Málaga (Sección 4ª), de 23 de septiembre de 2015- , sino también respecto de cantidades asimiladas a la renta, como puedan ser el IBI, los gastos generales de sostenimiento del inmueble, o el coste de los servicios y suministros, cuando  así se haya pactado – STS 749/2015, de 30 de diciembre -, siendo la falta de pago una causa específica de resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por el arrendador, conforme a los artículos 27.2.a) y 35 de la LAU, causa específica a la que se refiere después de haber remitido con carácter general en materia de incumplimiento, en el apartado 1 del mismo precepto, al artículo 1.124 del Código Civil.

La cuestión que se plantea es si es posible distinguir, a efectos de entender incumplida esa obligación esencial que es el pago de la renta en la fecha pactada, como ocurre en otro tipo de obligaciones sinalagmáticas (por ejemplo, en el contrato de compraventa), entre lo que constituye una mora o simple retraso en el cumplimiento de la obligación de pago y lo que es, en sentido estricto, un incumplimiento por falta de pago, una cuestión que no ha sido pacífica y sobre la que ha existido jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales.

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Sep 2015

Una muy breve aproximación al concepto de abuso de derecho en propiedad horizontal

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Decía un antiguo adagio romano que “qui iure suo utitur, neminem laedit”, lo que significa que quien ejercita su derecho no daña nadie, aunque sería más apropiado decir que no daña ilegítimamente a nadie, en cuanto el ejercicio de un derecho subjetivo, que implica la atribución a su titular de un poder de actuación para la satisfacción de sus intereses, implica también, la mayor parte de las veces, el correlativo sometimiento del derecho o intereses de otro u otros, precisamente porque tal efecto es el contemplado por el ordenamiento jurídico que opera así como causa de justificación y de exclusión de responsabilidad de quien ejercita su derecho.

Ahora bien, ya desde antiguo se reconoció la necesidad de que hubiera límites a este principio, durante siglos omnímodo e indiscutible, y si en el medievo se hablaba de los “actos de emulación”, sobre todo en el ámbito de las relaciones de vecindad, como una vía para reprobar actos que, realizados en el ejercicio de un derecho, se llevaban a cabo sin provecho propio y con la sola intención de perjudicar a otros, en la actualidad nuestro Código Civil, tras la reforma de su Título Preliminar operada por Ley 3/1973 de Bases y Texto articulado aprobado por Decreto 1836/1974, de 31 de mayo, prescribe en su artículo 7, como principio de carácter general de nuestro Ordenamiento – porque ya antes había sido introducido en la Ley de Arrendamientos Urbanos – , que “1. Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe”, y que “2. La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daños para un tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso.”

El fundamento de la doctrina del abuso de derecho continúa, pues, siendo básicamente el mismo, como señala la STS núm. 728/2010, de 15 noviembre (RJ 2010\8869) cuando afirma en su FD 8º que La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la STS de 1 de febrero de 2006 (RC nº.1820/2000) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (Sentencias de 8 de julio de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991 y 25 de septiembre de 1996); exigiendo su apreciación, en palabras de la Sentencia de 18 de julio de 2000, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).”

Ahora bien ¿qué alcance tiene y cómo debe aplicarse en el ámbito de la propiedad horizontal?