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05

May 2021

Celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia (2)

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 Decía en una entrada anterior (“Celebrar en tiempos de pandemia”) que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios, y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.

 Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351), dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal.

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29

Feb 2020

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

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El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

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18

Mar 2019

Subvenciones destinadas al fomento de autoconsumo de energías renovables: energía solar fotovoltaica.

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Hoy se se publica en el BORM  el extracto de la Orden de la Consejería de Fomento e Infraestructuras, por la que se convocan subvenciones destinadas al fomento de autoconsumo de energías renovables, con la instalación de energía solar fotovoltaica en viviendas conectadas y no conectadas a la red de distribución en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

  • Beneficiarios: Personas físicas o jurídicas propietarias, arrendatarias o usufructuarias de una vivienda situada en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
  • Procedimiento: Orden de la Consejería de Fomento e Infraestructuras de 21 de diciembre de 2018, por la que se aprueban las bases reguladoras.
  • Plazo para presentar la solicitud: 45 días a partir del día siguiente al de la publicación de este extracto.
  • Forma de presentación:electrónica o de manera presencial.
  • Total presupuestado: 300.000€

Una buena oportunidad para quien estuviera pensando en una instalación de estas características. 45 días a partir de hoy

José Ignacio Martínez Pallarés

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05

Nov 2018

¡Que conste en acta!

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La junta general es el órgano soberano en una comunidad de propietarios, a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos que son de interés general para la comunidad ―nombramiento de cargos, plan de gastos e ingresos, aprobación de presupuestos y ejecución de obras, etc.― , lo que tiene su reflejo en el acta de la junta que debe recogerse en el libro de actas.

Ahora bien, la cuestión que se plantea es cuál debe ser el contenido de ese acta de la junta, porque no es infrecuente que la ocasión trate de ser aprovechada por algún propietario, e incluso por el mismo administrador, para dejar constancia de sus personales opiniones sobre determinados extremos objeto del debate y acuerdo de la junta, cuando no completamente ajenos al mismo, alcanzando su máxima expresión cuando, para que ningún propietario se pierda una coma de su intervención, se permiten mandarlo por escrito, exigiendo su incorporación al acta.

―«¡Que conste en acta!», suele ser la exigencia. ¿Debe hacerse constar en acta?

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05

Sep 2017

Obligación de realizar obras de accesibilidad en comunidades de propietarios

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España ratificó la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su Protocolo Facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU), el 21 de abril de 2008, y entró en vigor el 3 de mayo de ese mismo año, por lo que a partir de ese momento, y conforme al art. 96.1 CE, formaba parte de nuestro ordenamiento interno, lo que hacía necesaria la adaptación y modificación de diversas normas para asegurar el pleno ejercicio de todos los derechos humanos y las libertades fundamentales de las personas sin discriminación alguna por  motivos de discapacidad, al comprometerse todos los Estados Parte – art. 4 Convención – a adoptar todas las medidas legislativas, administrativas y de otra índoles que fueran necesarias para ello.

Dicha adaptación se inició con la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modificó un numeroso elenco de leyes y, entre ellas, en su art. 15 modificó dos artículos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), el apartado 2 del art. 10, y el apartado 3 del art.11, que ya fueron introducidos previamente con el mismo fin por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación, y accesibilidad universal de las personas con discapacidad; y continuó con la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración, y renovación urbanas, que modificó los artículos 10 y 17 de LPH, derogando el art. 11, reforzando del carácter obligatorio de las obras de accesibilidad, incluso cuando puedan implicar la modificación del título constitutivo, y la eliminación expresa de la posibilidad de que se pueda adoptar acuerdo alguno al respecto en determinados supuestos, lo que tendrá sus consecuencias si se adopta un acuerdo contrario al requerimiento de obras de accesibilidad, si se está dentro de los límites legales y económicos para exigirlas.

La regulación de la accesibilidad en el ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas, con discapacidad, queda integrada:

04

Ene 2017

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

04

Dic 2016

A propósito del destino de los fondos de una comunidad de propietarios

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Ya nos hemos referido en más de una ocasión, a propósito de diferentes cuestiones que nos hemos ido planteando, al régimen de gobierno de las comunidades de propietarios, y decíamos que, aun carentes de personalidad jurídica, se desenvuelven en el tráfico con entidad propia distinta de la de los copropietarios que las integran, siendo sus órganos, y destacadamente su presidente, sus instrumentos de gestión y representación; ya nos ocupamos de este tema al hacer una aproximación a la delimitación de competencias del presidente de la comunidad, en la que, entre otras cosas, nos referíamos a las competencias de la junta y en particular a la cláusula residual del artículo 14.e LPH, que atribuye a la Junta la competencia en todos “los demás asuntos de interés general para la Comunidad”; y señalábamos que no puede constituir un verdadero límite legal a la eficacia externa de la actuación representativa orgánica del Presidente, el cual siempre podrá actuar, aunque no haya acuerdo de la Junta, en el ámbito de sus facultades típicas que comprenden, por lo menos, las de administración ordinaria.

La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que los órganos de la comunidad de propietarios puedan decidir y/o adoptar válidamente acuerdos que impliquen un desembolso de fondos de la comunidad u obligaciones económicas para los propietarios, cuando los mismos no están destinados directamente al sostenimiento de los gastos generales del edificio, aunque pueden ser de su interés, e incluso redundar en su beneficio.

03

Nov 2016

Operaciones de préstamo o crédito a comunidades de propietarios. Régimen de aprobación.

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Establece el Código Civil en su artículo 35 que son personas jurídicas 1º Las corporaciones, asociaciones y fundaciones de interés público reconocidas por la Ley, y 2º Las asociaciones de interés particular, sean civiles, mercantiles o industriales, a las que la ley concede personalidad propia, independiente de la de cada uno de los asociados, lo que ocurre por ejemplo en las sociedades mercantiles a las que las leyes reconocen personalidad jurídica con el cumplimiento de determinados requisitos (artículo 116 CCom, artículo 33 LSC), y con las sociedades civiles a las que el artículo 1.669 CC reconoce personalidad jurídica salvo que los pactos se mantengan secretos entre los socios y estos contraten en su propio nombre con terceros, lo que plantea interesantes cuestiones con incidencias civiles, registrales y tributarias que objeto de un debate por la doctrina, DGRN y Tribunales  que no viene ahora al caso, pero que pone de manifiesto que no se trata de una cuestión puramente académica, sino que tiene consecuencias prácticas.

Las comunidades de propietarios tienen características que son propias de las personas jurídicas, como el hecho de que están integradas por personas que al adquirir su propiedad privada devienen copropietarios junto con otros de una serie de elementos comunes, disponen de órganos de gobierno (artículo 13.1 LPH), como la junta general, y el presidente, que ostenta la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13.3 LPH), puede tener créditos a su favor (artículo 9.1 e LPH), y responde por las deudas (artículo 22 LPH), tiene capacidad para ser parte en un proceso (artículo 6.5 LEC), puede incurrir responsabilidad, contractual y extracontractual, y la realidad es que son titulares de cuentas bancarias, sujetos de obligaciones tributarias y laborales, y parte en numerosos contratos con el objetivo común del mantenimiento, uso y disfrute, y mejora incluso, de los elementos comunes, pero, pese a todo ello, no tiene personalidad jurídica, y no la tiene porque la Ley de Propiedad Horizontal no se la reconoce.

Como decíamos, no es una cuestión puramente académica, porque ello incide directamente en el régimen y exigencias para la contratación por parte de la comunidad de propietarios, en general para la contratación de cualesquiera obras o servicios, y en particular para la solicitud y contratación de un préstamo o crédito bancario en nombre de la comunidad, que es el caso que nos ocupa.

01

Ago 2016

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

01

Jul 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

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Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.