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01

Jul 2019

Fuero competente para la reclamación de cuotas de comunidad en el ámbito de la Unión Europea. La STJUE de 8.05.2019.

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La sentencia objeto de comentario es la STJUE, B. Andrew Kerr c. Pavlo Postnov y Natalia Postnova, asunto C-25/18, 8 de mayo de 2019, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, conforme a lo previsto en el artículo 267 TFUE por el Okrazhen sad — Blagoevgrad (Tribunal Provincial de Blagoevgrad, Bulgaria), mediante resolución de 19 de diciembre de 2017, recibida en el Tribunal de Justicia el 16 de enero de 2018. Dicha petición tiene por objeto la interpretación del artículo 7.1.a del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y del artículo 4.1.b y c del Reglamento (CE) n.º 593/2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), en el contexto de un litigio en relación con el impago de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad de propietarios de un inmueble en propiedad horizontal.

Los hechos objeto de esta petición de decisión prejudicial son los que siguen:

  • El Sr. Postnov y la Sra. Postnova, con domicilio en Dublín (Irlanda), son propietarios de un apartamento que forma parte de un inmueble en propiedad horizontal situado en Bansko (Bulgaria).
  • En las juntas anuales de propietarios de ese inmueble se adoptaron acuerdos sobre las cuotas anuales para el mantenimiento de los elementos comunes.
  • El Sr. Kerr, en su calidad de administrador del mencionado inmueble, presentó una demanda ante el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog, Bulgaria) solicitando que el Sr. Postnov y la Sra. Postnova fueran condenados al pago de las cuotas anuales impagadas, y al pago de una indemnización por demora.
  • Mediante un auto que resolvió dicha pretensión, el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog) consideró que, en virtud del artículo 4, apartado 1, del Reglamento n.º 1215/2012, carecía de competencia para conocer del litigio que enfrentaba al Sr. Kerr con el Sr. Postnov y la Sra. Postnova, dado que estos tenían su domicilio en Dublín y no se cumplían los requisitos de aplicación de las excepciones a la regla de competencia general contenida en esa disposición.

Interpuesto recurso contra dicho auto ante el órgano jurisdiccional remitente, el mismo decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia dos cuestiones prejudiciales principales, que son:

  1. Si los acuerdos de comunidades de propietarios, que carecen de personalidad jurídica, generan una «obligación contractual» a efectos de la determinación de la competencia internacional conforme al artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento.
  1. Si procede considerar que los acuerdos de comunidades de propietarios sobre gastos para el mantenimiento de edificios deben calificarse de «contratos de prestación de servicios» en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra b), del [Reglamento n.º 593/2008] o de contratos sobre un «derecho real» o de «arrendamiento», en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra c), de dicho Reglamento?

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02

Ago 2018

Sobre la cuota de participación de los propietarios de pisos y locales en propiedad horizontal (Art. 3 LPH).

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Establece el artículo 3 LPH que, en el régimen de este tipo de propiedad a que se refiere el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, además del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre sobre un “espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, ya sea vivienda, local, garaje o trastero, la (b) “copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” Y añade: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.”

La importancia de esta cuota de participación o coeficiente es evidente, y de hecho es uno de los elementos esenciales y característicos de la existencia de una propiedad horizontal, junto a la concurrencia de elementos privativos y comunes, porque es la que determina el porcentaje en el que cada uno de los propietarios participa en todo el complejo de derechos, facultades, obligaciones, cargas y beneficios por razón de la comunidad, es decir, que determina:

03

Jul 2017

Contribución de locales al pago de gastos de comunidad cuando no lo han hecho antes

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Establece el artículo 3 de la Ley 49/1964 de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, junto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La atribución de esa copropiedad en los elementos comunes de un inmueble conlleva (artículo 395 CC) la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, lo que en el régimen de propiedad horizontal se concreta en el artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Dicho precepto plantea varias cuestiones, que nos vamos a plantear especialmente respecto de los locales comerciales, como, qué es un gasto no susceptible de individualización, en qué medida dicho gasto debe estar previsto para que sea obligado, quienes están obligados al pago de dichos gastos, y qué ocurre si durante un tiempo se ha venido aplicando un régimen distinto al previsto legalmente, excluyendo a los locales comerciales del pago de los gastos de comunidad que le correspondan.

01

Dic 2015

Acuerdo de modificación del régimen de hecho de contribución a los gastos de comunidad, y mayoría exigible.

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Establece el artículo 3 de la Ley de propiedad Horizontal (LPH), en su apartado b), que  en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local: “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, añadiendo a continuación que “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso a local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.» Por su parte el artículo 5 LPH, en su párrafo segundo, establece que “En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes»; el artículo 9.1.e) LPH, se refiere a la obligación de los copropietarios de «Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», y por último el artículo 17.6 LPH establece que Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”

De la lectura y del análisis conjunto de dichos preceptos se desprende con claridad la obligación de contribución de los propietarios conforme a lo establecido en el título constitutivo, la posibilidad – puesto que algunos propietarios pueden ser exonerado de ciertos gastos y algunos de estos pueden distribuirse con criterios distintos a la cuota de participación – de que el coeficiente de participación en los gastos de cada uno de los propietarios no coincida con su cuota de participación en la propiedad, y la posibilidad de modificar esa cuota de participación en el gasto – vía modificación de coeficientes, vía modificación de la cuota o forma de participación o distribución del gasto – previa adopción de un acuerdo, así como la necesidad de la unanimidad cuando el acuerdo adoptado implique la modificación de los estatutos o de las reglas establecidas en el título constitutivo.

La cuestión que se plantea no es tanto el acuerdo de comunidad modificando el título constitutivo, e inscrito en el Registro de la Propiedad, supuesto que no ofrece ningún problema (el problema es conseguirlo, claro), como el supuesto en el que por conformidad o inercia de los comuneros se viene contribuyendo a los gastos comunes de forma distinta a la prevista en el título constitutivo y, posteriormente, se quiere modificar para volver a contribuir al sostenimiento de los gastos conforme se establecía en el título. Si es posible o no acordarlo, si se debe entender que existe un acuerdo tácito de modificación del título constitutivo, o actos propios de la comunidad en tal sentido, y qué mayoría se requiere para dicho acuerdo son algunas de las cuestiones que se plantean.

05

Jul 2015

Obligación de pago de gastos de comunidad, en caso de separación o divorcio

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Existen multitud de gastos ligados a la titularidad o al uso de una vivienda, como son los relacionados con los suministros precisos para su habitabilidad (agua, electricidad, gas, teléfono, etc.), los relacionados con su mantenimiento y conservación, los derivados de su integración en una comunidad en régimen de propiedad horizontal, las tasas e impuestos que gravan la vivienda (IBI,  alcantarillado y basura), y otros como seguro, hipoteca, etc.; y una cuestión conflictiva que se plantea no pocas veces en casos de separación o divorcio es quién es el obligado al pago de cada uno de esos gastos, puesto que mientras algunos, como los suministros, aparecen estrechamente vinculados al uso de la vivienda y, por tanto, pertenecerán al cónyuge al que se atribuya su uso, otros, como el IBI o la hipoteca, aparecen estrechamente vinculados a la propiedad del inmueble, se haga o no uso del mismo ¿pero qué ocurre con los gastos derivados de la pertenencia a una comunidad de propietarios?

Establece el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que es obligación del cada propietario, entre otras, la de “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Pero en caso de separación o divorcio ¿a quién corresponden dichos gastos y quién es el obligado a su pago frente a la Comunidad? ¿Vincula a la Comunidad, y en qué medida en su caso,  una decisión judicial firme que establezca un determinado reparto en la responsabilidad de afrontar dichos gastos?