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30

May 2021

Cambio de uso de inmueble en planta baja de un edificio en propiedad horizontal, y legalidad de las obras subsecuentes.

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Ya tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de 23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24  de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013, de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que tiene señalado:

1.- Que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser interpretadas restrictivamente.

2.- Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.

3.- Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté específicamente prohibido.

4.- Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el Registro de la Propiedad.

Dicha doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27 de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente prohibido en el título constitutivo.

Pero nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.

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15

Jul 2018

Sobre toldos y fachadas en comunidades de propietarios.

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La cuestión que se plantea, muchas veces con carácter urgente, por aquellos a quienes el sol inmisericorde y las altas temperaturas propias de estas fechas vuelve a sorprender sin haberse preparado adecuadamente para combatirlos, es si es posible colocar un toldo en la fachada del edificio que impida el recalentamiento de las paredes de la vivienda.

La propiedad de casas por pisos regulada por la ley 49/1960, de 21 de julio, o Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ha sido definida por el Tribunal Supremo como «institución de carácter complejo», en la que coexisten la propiedad privada que recae sobre cada piso o local y la comunidad existente en relación a los elementos comunes. En este régimen especial (artículo 3 LPH) corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes. Y como consecuencia de este régimen de propiedad compartida, el artículo 397 CC prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común sin contar con el consentimiento de los demás, y el artículo 7 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local la realización de obras en su vivienda que puedan alterar su configuración o estado exteriores, en correspondencia con la obligación que el artículo 9.1.a LPH prevé para cada propietario de respetar los elementos comunes de la comunidad.

No cabe duda alguna de que la fachada del edificio es un elemento común, aunque las paredes que la conforman delimiten el piso propio, lo que implica que los propietarios no pueden actuar sobre ella, alterando su configuración o estado exteriores, sin contar con el consentimiento de los copropietarios, debidamente formado en junta de propietarios.

Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, como reitera la jurisprudencia, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico, y así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica.

La cuestión está muy clara cuando se trata de la apertura o cerramiento de huecos, por ejemplo, pero la instalación de un toldo ¿puede suponer una alteración de la configuración o estado exterior de la edificación que precise del consentimiento de los propietarios?

02

Jul 2018

Mantenimiento y reparación de barandillas, lamas, y otros elementos similares en fachada.

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El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes, y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares, vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.”

La cuestión planteada es a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc,  que sirven de cierre a galerías y miradores, y otros elementos similares y asimilables.

06

Mar 2017

Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC – que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad –  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar – se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Respecto a las dos primeras cuestiones no cabe duda de que las jardineras de obra que forman parte de la fachada tienen la misma consideración que ésta, son un elemento común del inmueble, precisamente por formar parte de la estructura y fachada del mismo, y no cabe duda de que su supresión implica una alteración de la misma, pero ¿es sustancial esa alteración hasta el punto de que deba exigirse la unanimidad?

04

Ene 2017

Alteraciones en las fachadas de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor de la previsión del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre esos elementos comunes al señalar como tal “…todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga..” refiriéndose a continuación, y al mismo nivel, a “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

01

Ago 2016

La instalación de aparatos de aire acondicionado en edificios en régimen de propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea es si es posible para los propietarios de una vivienda o local en propiedad horizontal la instalación de la unidad exterior de aparatos de aire acondicionado en elementos comunes del edificio, como la fachada, ya sea exterior o al patio interior, o en la cubierta del edificio, y si tiene la entidad suficiente para considerar que suponen una alteración de la configuración o estado exterior del inmueble y, por tanto, si se encuentra o no sometida a la prohibición del artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y, por tanto, si  precisan o no de autorización previa de la comunidad de propietarios.

El problema es complejo, dada la existencia de numeroso edificios que en el momento de su construcción no pudieron prever determinadas mejoras tecnológicas, ni su generalización, como ha ocurrido con los aparatos de aire acondicionado, y en consecuencia no tienen un lugar previsto para la ubicación de las unidades exteriores, que no ocasione problemas de inmisión (por ruidos o aire caliente) a ningún vecino, ni tampoco, claro está, las conducciones precisas desde ese punto a cada una de las viviendas; ello ha dado lugar, sin duda, a una valoración de cada concreto caso y a un indudable casuismo jurisprudencial tratando de armonizar el alcance de la exigencia legal que limita las facultades del propietario para ejecutar obras en elementos privados y comunes del edificio, con la posibilidad de facilitar el acceso de los comuneros a estas innovaciones, hoy de existencia habitual y normal en viviendas y locales de negocio.

Para enfocar el problema conviene empezar por recordar que el artículo 7.1 LPH establece que «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador».

03

Jun 2016

Segregación de finca y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

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Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?

04

Dic 2014

Convocatoria de concurso para fomentar la restauración de fachadas en el término municipal de Murcia

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Con fecha 2 de diciembre de 2014 se han publicado en el Boletín Oficial de la Región de Murcia las Bases de convocatoria de concurso para fomentar la restauración de fachadas de edificios civiles de titularidad y uso privados, y rehabilitación exterior de edificios religiosos y de culto y demás edificios de equipamiento de uso colectivo del término municipal de Murcia, y ante las expectativas suscitadas por su anuncio en prensa y otros medios de comunicación cabe preguntarse si están justificadas, si los titulares de edificios ya inmersos en un proceso de rehabilitación dela fachada de su edificio, o que estén pensando en hacerlo, o incluso que ya lo hayan hecho, van a encontrar aquello que buscan, una ayuda para el esfuerzo económico que supone una obra de esas características.

22

Abr 2014

Alteración de elementos comunes en propiedad horizontal: la fachada

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El artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece, en relación con el régimen de propiedad del artículo 396 del Código Civil (CC), a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.”, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”, desprendiéndose del artículo 5 LPH la naturaleza común de todos aquellos bienes que en el título constitutivo no se definen como privativos. Las cuestiones que se plantean son, si está la fachada del edificio en propiedad horizontal, en la parte que se corresponde con el cierre exterior de una vivienda, comprendida dentro de esos elementos comunes; si existe alguna diferencia entre un edificio o lo que se denomina “propiedad horizontal tumbada”, como es el caso de adosados o dúplex; y si es posible, y qué requisitos se precisarían para su alteración.