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05

May 2021

Celebrar juntas de propietarios en tiempos de pandemia (2)

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 Decía en una entrada anterior (“Celebrar en tiempos de pandemia”) que las comunidades de propietarios habían sido las grandes olvidadas en estos tiempos de pandemia, con la única excepción de Cataluña, y ello pese a la importancia de esta forma de organización en la que reside la inmensa mayoría de los españoles, y el limitado campo de acción del presidente y del administrador frente a las amplias competencias de las juntas de propietarios, y me refería también a la posibilidad de celebrarlas telemáticamente.

 Hoy se quiere subsanar ese olvido, y en el BOE (BOE-A-2021-7351), dentro del Real Decreto-Ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional tras la finalización del estado de alarma, dedica su capítulo II (artículos 2 y 3) a regular las medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de comunidades en régimen de propiedad horizontal.

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29

Feb 2020

Impugnación de acuerdo de junta de propietarios sobre aprobación de presupuesto.

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El supuesto que se plantea es el de la posibilidad de impugnación de un acuerdo adoptado en la junta de propietarios de una comunidad, en un punto que es obligado en el orden del día de la junta general ordinaria que se ha de celebrar anualmente, conforme a lo establecido en el artículo 16.1 LPH, como es el de aprobación del presupuesto de gastos e ingresos de la comunidad.

La forma ordinaria de presentación de un presupuesto consiste en una relación del importe de los gastos ordinarios ya conocidos, bien por tratarse de mantenimiento de servicios cuyo coste se sabe de antemano (mantenimiento de ascensores, bombas, seguro, administración, etc.), bien de gastos previsibles, cuyo importe puede anticiparse razonablemente por razón de los pasados (consumos, de luz, agua, etc.), e incluso de gastos que aunque sean imprevisibles en cuanto al tiempo en que se producirán o en qué consistirán exactamente (p. ej. pequeñas reparaciones, de cerrajería, electricidad, fontanería, desatascos, etc.), se sabe razonablemente que pueden ocurrir. A todo ello se le debe sumar el importe de la reserva obligatoria, que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario (artículo 9.1 letra f) LPH), y de la que los propietarios quieran fijar en previsión, y tendremos el importe global del presupuesto de gastos.

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03

Mar 2019

Salvar el voto en una junta de propietarios.

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Dice el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente lesivos para los interese de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o se hayan adoptado con abuso de derecho, y a continuación añade que «2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta…», además de los ausentes y los indebidamente privados del derecho de voto.

La cuestión es, qué significa «salvar el voto», una exigencia que fue introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, porque hasta dicha reforma quien estaba legitimado para impugnar los acuerdos de junta era cualquier propietario disidente.

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01

Abr 2017

Obligación de comunicación previa a la Comunidad de obras en elementos privativos.

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Establece el artículo 7.1 LPH, que el propietario de cada piso o local podrá modificarlos elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, lo que es una consecuencia del derecho singular y exclusivo de propiedad que reconoce el artículo 3 LPH a cada propietario “sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente” que es el piso o local de su propiedad, con todos los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases comprendidos dentro de sus límites y que le sirvan en exclusiva, junto a la copropiedad con el resto de elementos y servicio comunes que tiene con el resto de dueños de pisos y locales.

Las cuestiones que se plantean pueden ser variadas, dada la redacción del precepto, y los problemas que se pueden suscitar también, pero básicamente nos podemos plantear cuándo es necesario hacer esa comunicación previa, y si tiene consecuencia el hecho de no hacerlo.

01

Jul 2016

Propiedad horizontal y discapacidad: la instalación de una grúa en una piscina.

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Ya tuve ocasión, en un artículo, de referirme a la modificación de dos preceptos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11, por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que, en la línea de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, quería facilitar la adopción de acuerdos que permitan la accesibilidad de las personas con discapacidad, y al tratamiento de la discapacidad y accesibilidad tras la Ley 8/2013, de 26 de junio , que modificó la LPH en esta materia, dos artículos en los que trataba este tema con carácter general.

Pero de lo que ahora se trata es de una aplicación concreta de ese régimen a un supuesto muy concreto, como es el de la denegación en junta de propietarios de la autorización para instalar una silla grúa para minusválidos junto a la piscina comunitaria, a fin de que poder hacer uso de ese elemento común, facilitando el acceso a la piscina de un minusválido sin tener que recurrir a terceras personas, y de la impugnación de dicho acuerdo solicitando que se impusiera a la Comunidad demandada la obligación de autorizar dicha instalación.

A este supuesto concreto se refiere la STS (Sala 1ª) núm. 619/2013, de 10 de octubre, que casa y anula la SAP de Valencia (Sección 11ª)  núm. 199/2011, de 28 de marzo, y que sigue teniendo plena vigencia e interés, pese que se refiera a una situación nacida con anterioridad a la citada reforma de la Ley de Propiedad Horizontal realizada por la Ley 8/2013, de 26 de junio que, por lo mismo, no era de aplicación en ese momento a este caso concreto.

03

Jun 2016

Segregación de finca y alteración de elementos comunes para acceso independiente.

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Se refiere a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código Civil (CC) cuando señala que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, elementos comunes entre los que cita el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales, fachadas, etc., y viene regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad Horizontal (LPH) , según la cual – artículo 1 – “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.”; en ambos preceptos aparece como consustancial a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal la posibilidad de aprovechamiento independiente, como una cualidad esencial de la propiedad, y el acceso independiente a la vía pública o a un elemento común del edificio como una cualidad esencial o condición inherente a la propiedad para ese aprovechamiento.

El problema se plantea cuando un local en propiedad horizontal que constituye una única finca registral, que puede estar en una o en varias plantas, y  al que se accede a través de un único punto de acceso, se produce una segregación como consecuencia de la cual se divide en dos o más fincas, quedando el acceso al local para utilización exclusiva de uno solo de los locales resultantes de la segregación, de forma que el otro local, constituido como finca independiente, queda aislado del resto del local y sin acceso a un elemento común del edificio o a la vía pública.

La realización de obras de apertura de ese acceso que permita un aprovechamiento independiente de la finca que ha quedado sin acceso, bien sea en la fachada del edificio para acceder directamente al exterior, caso de tratarse de un bajo comercial, bien sea a un elemento común del edificio, como el zaguán de entrada, o el rellano de la escalera, caso de tratar de un entresuelo, implica una grave alteración de un elemento común del edificio; ¿puede denegarse por la comunidad la solicitud de autorización para conseguir ese acceso independiente? Y una vez denegada, ¿es posible obtener la nulidad de dicho acuerdo y la consecución de dicho acceso?