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30

May 2021

Cambio de uso de inmueble en planta baja de un edificio en propiedad horizontal, y legalidad de las obras subsecuentes.

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Ya tratamos en una ocasión (entrada de 27-3-2013) el cambio de destino de una finca en régimen de propiedad horizontal de local comercial a vivienda, y nos hacíamos eco de la doctrina reiterada del Tribunal Supremo [SSTS 123/2006, de 23 de febrero, 929/2008, de 20 de octubre, 728/2011 de 24  de octubre, 419/2013, de 25 de junio, 542/2013, de 1 de octubre, 729/2014, de 3 de diciembre, o 358/2018, de 15 de junio], que tiene señalado:

1.- Que el derecho a la propiedad privada es un derecho constitucionalmente reconocido (art. 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente, que deben ser interpretadas restrictivamente.

2.- Que dentro del ámbito de la propiedad horizontal se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad, atendiendo a la protección del interés general de la comunidad, dentro de las cuales pueden estar las que se refieran al cambio de uso de la finca.

3.- Que la simple descripción del uso de la finca o del edificio que consta en el título constitutivo no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, porque para ello deviene necesaria una cláusula o regla precisa y concreta que así lo establezca, sin que se pueda privar de la utilización del derecho de propiedad como cada propietario considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté específicamente prohibido.

4.- Que la interpretación de esta materia, en atención a la perturbación o menoscabo del derecho de propiedad que puede suponer, tiene carácter restrictivo, y sin perjuicio de que los pisos o locales reúnan las correspondientes condiciones técnicas y de la obtención de la licencia administrativa que sean precisas —materia ajena a la Comunidad y que no le vincula— cualquier limitación debe estar determinada en el título con detalle y precisión, sin que tengan valor para limitarlo los acuerdos posteriores de juntas, salvo si se adoptan por unanimidad y se inscriben después en el Registro de la Propiedad.

Dicha doctrina ha sido repetida reiteradamente también por la DGRN, que acoge la posibilidad de inscripción de cambio de destino de la finca sin necesidad de acuerdo de comunidad que así lo autorice [resoluciones de 5 de julio de 2017 y 27 de marzo de 2019], siempre que dicho cambio no esté clara y expresamente prohibido en el título constitutivo.

Pero nos podemos plantear qué pasa con las obras sobre elementos comunes que sean precisas para adaptar la finca al nuevo uso que se le quiere dar.

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03

Jul 2017

Contribución de locales al pago de gastos de comunidad cuando no lo han hecho antes

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Establece el artículo 3 de la Ley 49/1964 de Propiedad Horizontal (LPH) que, en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, junto al derecho singular y exclusivo de propiedad sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, conforme a la cuota de participación asignada a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La atribución de esa copropiedad en los elementos comunes de un inmueble conlleva (artículo 395 CC) la obligación de todos los copropietarios de contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, lo que en el régimen de propiedad horizontal se concreta en el artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

Dicho precepto plantea varias cuestiones, que nos vamos a plantear especialmente respecto de los locales comerciales, como, qué es un gasto no susceptible de individualización, en qué medida dicho gasto debe estar previsto para que sea obligado, quienes están obligados al pago de dichos gastos, y qué ocurre si durante un tiempo se ha venido aplicando un régimen distinto al previsto legalmente, excluyendo a los locales comerciales del pago de los gastos de comunidad que le correspondan.

05

Ene 2015

Participación de los locales comerciales en propiedad horizontal en obras de accesibilidad.

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Ya tuve ocasión en  una entrada (“Propiedad horizontal y accesibilidad”), de referirme a la modificación de los  apartados 2 del art. 10, y 3 del art.11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH), por la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad (BOE 2 agosto 2011), y en otra entrada posterior (“Propiedad horizontal y accesibilidad, tras la Ley 8/2013”) al tratamiento de  la discapacidad y accesibilidad en la LPH tras la Ley 8/23013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (BOE 27 junio 2013), que afectó de nuevo al art. 10 y derogó el art.11 de la LPH, y concluíamos que la regulación de la accesibilidad en del ámbito de la propiedad horizontal, como elemento clave e indispensable para la plena efectividad de los derechos de las personas con discapacidad, queda integrada por la Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, que sigue vigente, y por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal que, tras las leyes 51/2003 (hoy RD Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre), y 26/2011 y 8/2013 ya citadas, mejora notablemente la situación del discapacitado obligando a la Comunidad a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para que puedan acceder o utilizar los servicios comunes y a instalar los dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su orientación o comunicación con el exterior; y la cuestión que ahora se plantea es si, siendo obligatorias, porque la comunidad haya adoptado válidamente el acuerdo de realización de esas obras de accesibilidad, dicho acuerdo vincula y afecta económicamente a los locales comerciales, o no.

18

Abr 2013

Sobre la certificación de eficiencia energética de edificios

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El pasado sábado, 13 de abril, se publicaba en el BOE el RD 235/2013 de 5 de abril por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, lleva por título, pero se refiere y afecta también a los locales y viviendas que lo integran, puesto que en el artículo único del real decreto (RD), que aprueba el procedimiento básico para esa certificación, establece que siempre que se construyan, vendan o alquilen edificio o unidades de estos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico.

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