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05

Jun 2017

Entrada en una vivienda particular en régimen de propiedad horizontal.

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Establece el artículo 9.1.d LPH la obligación de todos los propietarios de una comunidad en régimen de propiedad horizontal de permitir la entrada en su vivienda o local a todos los efectos previstos en los apartados anteriores del propio precepto, esto es, comprobar el cumplimiento por los propietario de las obligaciones de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo, y que se está haciendo un uso adecuado de los mismos sin causar desperfectos (a), así como el buen estado de conservación del piso o local e instalaciones privativas, de forma que no perjudiquen a la comunidad u otros propietarios (b), y consentir en su vivienda o local las reparaciones oportunas deseos elementos comunes, permitiendo las servidumbres imprescindibles a tales efectos.

El problema se presenta, y no es infrecuente, cuando el propietario está ausente de su domicilio y no está localizable (p. ej. por trabajo o vacaciones), o se desconoce quién sea el propietario, o éste no permite la entrada en su vivienda, y es preciso entrar en ella con urgencia, para hacer las reparaciones necesarias para evitar o minimizar en lo posible daños a las propiedades de otros propietarios, o a la misma comunidad.

¿Existe alguna vía legal que sea lo suficientemente rápida y expeditiva para hacer efectiva esa obligación, y evitar los daños que ya están causando?

06

Feb 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso

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No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente – de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

01

Feb 2016

Acerca del derecho de uso de jardines, y piscina comunitaria por los propietarios de plazas de garajes.

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La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda impedir el uso de la piscina y de otras zonas comunitarias, como las zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, etc., a los propietarios que lo son sólo de una plaza de garaje, limitando su uso y disfrute única y exclusivamente a los propietarios de viviendas en la comunidad, bien sea por medio de un acuerdo que lo impida expresamente, por ejemplo mediante la aprobación de un reglamento de normas internas de comunidad que así lo contemple, bien por la vía de hecho, sin mediar acuerdo previo, previo – salvo el que pudiera deducirse de la exclusión de los titulares solo de plazas de garaje de los gastos de mantenimiento de tales zonas, vía aprobación de presupuestos -, por considerar que el acceso está limitado a los propietarios de las viviendas y, por tanto, no es necesario adoptar un acuerdo expreso en tal sentido. ¿Es posible para la comunidad adoptar tal acuerdo o medidas?

A este respecto hay que tener en cuenta el artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal, que remite al artículo 396 del Código Civil para delimitar esa forma especial de propiedad que es la propiedad horizontal, señalando dicho precepto que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente …podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como…”, y continua con un amplio listado de esos elementos comunes que sirven a tal fin, que termina con una especie de cláusula de cierre al referirse a “las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”; también el artículo 3 LPH, cuando  establece que en el régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local, además del “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, incluidos los anejos señalados en el título, aunque estén situados fuera de ese espacio, “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”: y también hay que traer a colación el artículo 5 LPH cuando respecto al título constitutivo señala que en el mismo “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, …Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

02

Mar 2015

Una aproximación a la delimitación de las competencias del administrador de una comunidad de propietarios.

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La Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, se refiere en su art. 13 a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, señalando como tales, en su apartado 1, la Junta de propietarios, el presidente y, en su caso, vicepresidentes, el secretario y el administrador. Ya realicé en su momento una aproximación a las competencias del Presidente, en relación con la junta de propietarios, que es el órgano de gobierno por excelencia de la comunidad, órgano supremo al que corresponden las más altas competencias y decisiones que en ella se pueden adoptar, y que vienen relacionadas en el art.14 LPH; pero la cuestión que ahora se plantea son las competencias del administrador de la comunidad y, más concretamente, cual es el ámbito de sus competencias frente a otros órganos de la comunidad como son la junta de propietarios y el presidente, en particular en materia de conservación y mantenimiento del edificio, de sus servicios e instalaciones.

31

Dic 2014

Feliz y prospero 2015

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Estimados vecinos y, muchos ya, amigos:

Estamos ya despidiendo un año que se nos ha ido, casi sin darnos cuenta, y preparándonos para frontar el nuevo año 2015 con renovadas energias, esperando y deseando poder dar lo mejor de nosotros mismos para prestar la mejor atención profesional, el mejor servicio.

Es nuestra voluntad, y haremos todo lo posible para que así sea, dándoles motivos para sentirse a gusto con nosotros, y con su ayuda – imprescindible -, y su comprensión cuando en alguna ocasión no estemos a la altura esperada, seguro que lo conseguiremos.

Muchas gracias.

¡Feliz y prospero 2015!

José Ignacio Martínez Pallarés

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09

Ago 2013

Qué significa, y cómo se salva el voto en una junta de propietarios

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La cuestión que se suscita es qué significa “salvar el voto” en una junta de propietarios, qué importancia tiene, y si se puede entender salvado ese voto por el hecho de votar en contra del acuerdo de la junta de propietarios o, por el contrario, es preciso hacerlo constar así expresamente o, al menos, la voluntad de impugnar ese acuerdo.

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11

Jul 2011

Proceso monitorio, comunidad de propietarios y tasa judicial

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Tras la interposición de un procedimiento monitorio de reclamación por impago de cuotas de comunidad, el Juzgado ha requerido a la comunidad para que en el plazo de 10 días subsane el defecto de no haber presentado el modelo 696, que se refiere a la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional introducida, en los órdenes civil y contencioso administrativo, por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (art. 35), que tras la Ley 4/2011 de 24 de marzo incluye como hecho imponible la presentación inicial del procedimiento monitorio, ante la constatación de que se estaba acudiendo masivamente a este procedimiento para eludir procesos en los que sí resulta exigible dicho tributo. 

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