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03

Dic 2018

Sobre la dotación del fondo de reserva en las comunidades de propietarios

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La dotación de un fondo de reserva en las comunidades de propietarios viene regulada en el artículo 9.1.f. de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece como obligación de todos los propietarios la de contribuir a su dotación, con arreglo a su respectiva cuota de participación, estando destinado el fondo así constituido, cuya titularidad es de la comunidad, a atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, obras de rehabilitación, aunque se autoriza a que con cargo al mismo se suscriba un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y de sus instalaciones generales. Dicho fondo debe estar dotado con una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Son varias las cuestiones que se plantean en este precepto, que fue introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH con la finalidad de que la comunidad pudiera atender sus obligaciones de reparación y conservación del inmueble, que vienen establecidas en los artículos 9 y 10 de la propia ley ―seguridad, habitabilidad y accesibilidad― , a lo que se añadió específicamente más tarde, por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, la rehabilitación del inmueble, como son, la titularidad del fondo, la cuantificación de la dotación obligatoria, y su finalidad o destino.

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20

Ago 2018

Plan de Vivienda 2018 – 2021 – Rehabilitación y mejoras en edificios

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El pasado 10 de marzo de publicaba en el BOE el  Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, cuyos objetivos son, entre otros el domento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental, facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados, contribuyendo de paso a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o no.

La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores planes, a las Comunidades Autónomas, y es de esperar que serán presentadas en breve.

Se ha reducido del 70% al 50% la exigencia de que las viviendas constituyan el domicilio habitual, para poder acogerse a las ayudas para conservación, mejora, accesibilidad y eficiencia energética, lo que es sin duda una buena noticia que permitirá a muchas más comunidades de propietarios acogerse a las ayudas.

La presentación que va a continuación es del Colegio de Arquitectos. de Murcia.

20180724-Presentación-Plan-Vivienda-2018-21-V2

05

Feb 2018

Régimen de las innovaciones o mejoras no exigibles en una comunidad de propietarios.

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Hasta la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el régimen para las nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el ámbito de una comunidad de propietarios venía establecido por el artículo 11 LPH. Dicho precepto partía de su no exigibilidad, si dichas innovaciones o mejoras no eran necesarias para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, sin perjuicio de establecer la posibilidad de que, pese a no ser exigibles, pudieran ser aprobados, conforme a la mayoría prevista en cada supuesto por el artículo 17 LPH, en cuyo caso preveía la posibilidad de que el disidente no quedara obligado al pago de los gastos, ni de realización ni de mantenimiento, aun cuando no s ele pudiera privar de la mejora o ventaja.

La citada Ley 8/2013, cuya finalidad en este ámbito era remover los obstáculos que podía suponer el régimen de mayorías de la ley de propiedad horizontal para la adopción de acuerdos que permitieran intervenciones de rehabilitación y regeneración urbanas, por el papel que podía jugar en la recuperación económica, ayudando al sector de la construcción, la derogación del citado artículo 11, y la distinción de dos regímenes separados, según se tratara de obras exigibles o no:

– Por un lado, da una nueva redacción al artículo 10 LPH, que, si bien ya se refería a la obligación de la comunidad de realización de las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble, de forma que reuniera las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, ahora establece el carácter obligatorio de determinadas obras, que no precisarán de acuerdo de junta para su aprobación, sustrayéndolo así a la voluntad de la junta de propietarios, aun cuando impliquen una modificación del título constitutivo, debiendo limitarse la junta a aprobar la derrama que sea necesaria, su reparto y condiciones de pago.

– Por otro lado, se introduce un apartado 4 al artículo 17 LPH, que se refiere a las innovaciones o mejoras no exigibles, con la siguiente redacción:

06

Mar 2017

Jardineras en fachada de un edificio en régimen de propiedad horizontal

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Establece el artículo 3 LPH que en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 CC – que se refiere a la propiedad horizontal – corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente…, y “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” , entre los cuales es indudable que está la fachada, a tenor del artículo 396 CC que la incluye expresamente entre ellos al señalar como tal “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;”, es decir, todo lo que conforma la fachada de la edificación.

Como es sabido, a todos los elementos comunes en general, y a las fachadas también, les afecta la prohibición del artículo 7 LPH cuando, tras referirse al derecho del propietario de cada piso o local a realizar reformas en el mismo, establece que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna…”, en coherencia con la obligación de todos los propietarios, contenida en el artículo 9 LPH, de “a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que implica que cualquier alteración de la fachada – por un propietario o por la comunidad –  afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para su modificación, es decir, a su aprobación en Junta de propietarios por unanimidad, a tenor de la redacción del artículo 5 LPH in fine, cuando señala que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre la validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.”, que ex artículo 17.6ª LPH es la unanimidad de los propietarios que representen el 100% de las cuotas de participación.

El problema – y es frecuente por los problemas, valga la redundancia, que suelen ocasionar – se plantea con las jardineras ornamentales que forman parte de la fábrica de la fachada, aunque el uso es privativo de cada uno de los propietarios que tiene acceso a ellas a través de su terraza particular, y que se convierten en causa principal de las patologías de la fachada, por los problemas de impermeabilización que presentan, mal encauzamiento del agua procedente del riego de las plantas, etc., que son causa de filtraciones y humedades, que provocan a su vez desprendimientos, fisuras, grietas y debilitación de los materiales y degradación de la fachada, aconsejándose desde el punto de vista técnico su eliminación, dado el mayor coste de la demolición y reposición, y el riesgo de que en un futuro se reproduzcan las patologías.

Ahora bien, nos podemos plantear, ¿las jardineras en fachada forman parte esencial de la misma? ¿Es exigible la unanimidad para su eliminación? ¿A quién corresponde el gasto relativo a tal actuación, o en su caso a su restauración o reposición si el uso es privativo?

Respecto a las dos primeras cuestiones no cabe duda de que las jardineras de obra que forman parte de la fachada tienen la misma consideración que ésta, son un elemento común del inmueble, precisamente por formar parte de la estructura y fachada del mismo, y no cabe duda de que su supresión implica una alteración de la misma, pero ¿es sustancial esa alteración hasta el punto de que deba exigirse la unanimidad?

06

Feb 2017

Obras de reparación en elementos comunes por propietario, y derecho de reembolso

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No es infrecuente que en ocasiones propietarios particulares asuman a su costa la reparación o sustitución de elementos comunes, con ocasión normalmente – pero no exclusivamente – de las obras de rehabilitación o reforma que lleva a cabo en su propia vivienda, que le llevan a sustituir tramos de bajante que pasan junto a su vivienda, a realizar la rehabilitación de la cubierta sobre su vivienda, a reforzar pilares o vigas, etc., siendo evidente el interés del propietario en que los problemas que presentan dichos elementos comunes queden solventados de forma que no pueda verse afectado por futuras y obligadas actuaciones sobre los mismos por parte de la comunidad, que estaría obligado a permitir, y que le ocasionarían no pocas molestias y, posiblemente, perjuicios.

Por otro lado también puede parecer claro el interés de la comunidad en la reparación – rehabilitación de esos elementos, que a lo mejor no puede o no quiere afrontar en ese momento por lo que las cuestiones que se pueden plantear es si el propietario particular puede llevar a cabo esas obras en elementos comunes, y si en su caso puede reclamar a la Comunidad el reembolso de los gastos realizados en dichas obras.

25

Feb 2016

Nuevos plazos y pago anticipado en las subvenciones para rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia.

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El 22 de abril de 2015 dábamos cuenta de la publicación en el Boletín Oficial de la Región de Murcia (BORM), el día 17 de abril, de la Orden de 30 de marzo de 2015, de la Consejería de Fomento, por la que se aprobaban las bases reguladoras de la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia; el 12 de mayo de 2015 lo hacíamos de la publicación de la Orden de 6 de mayo de 2015, de la misma Consejería de Fomento, por la que se aprueba la convocatoria de esas subvenciones ; y el 8 de enero de 2016 informábamos de una nueva convocatoria de subvenciones a la rehabilitación en la Comunidad Autónoma de Murcia, tras la publicación en el BORM el 31 de diciembre de 2015 de la Orden de 28 de diciembre, de la Consejería de Fomento e Infraestructuras, por la que se aprueba la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia, una Orden que seguía el mismo esquema trazado en las bases reguladoras de la convocatoria, incluso en el orden de su articulado y, entre otras cosas, como no puede ser menos al ajustarse a las bases reguladoras, mantenía los mismos plazos de presentación de documentación y ejecución las obras que la anterior convocatoria, y la misma forma de pago de la subvención concedida.

Ya señalábamos a propósito de esta última Orden que el artículo 7 establecía un plazo de presentación de solicitudes de dos meses, contados a partir del día siguiente a la publicación de la convocatoria, es decir, que dicho plazo finalizaba el 29 de febrero de 2015, lo que dificultaba mucho a las comunidades de propietarios poder acogerse a la convocatoria, dado el volumen de documentación jurídico –administrativa y técnica que hay que aportar, y que, además, sorprendentemente, el plazo máximo de ejecución de las obras era el mismo que el de la anterior convocatoria, el 30 de septiembre de 2016  (art. 14 de la Orden), lo que resultaba absolutamente  inexplicable, dados los tiempos de respuesta de la Administración, que iban a consumir buena parte de ese tiempo.

Pues bien, parece que la mía no era una opinión aislada y, aunque ya se anunció hace unos días en los medios de comunicación, es hoy cuando se ha publicado en el BORM la Orden de 24 de febrero de 2016 de la Consejería de Fomento e Infraestructuras por la que se modifica la Orden del 30 de marzo de 2015, de la Consejería de Fomento, Obras Públicas y Ordenación del territorio, por la que se aprueban las bases reguladoras de la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia

Esta Orden viene a modificar, como decimos, la Orden de 30 de marzo de 2015, que en su artículo 5 se refiere al plazo máximo de ejecución de las actuaciones, en su artículo 13 regula la forma de pago de las ayudas reconocidas, y en el artículo 14 la forma de justificación de las mismas, y todo ello con el objeto de facilitar al mayor número posible de comunidades de propietarios y otros posibles beneficiarios el acceso a las ayudas para acometer obras de reparación y rehabilitación de los edificios al amparo del Plan 2013- 2016, atendiendo a la demanda de los distintos sectores que intervienen en las actuaciones de rehabilitación de edificios. Y a tales efectos, tras la reforma:

 – Se establece como nuevo plazo para la ejecución de las actuaciones, que pasa de ser el 30 de septiembre de 2016 a ser el 31de mayo de 2017.

– En cuanto al pago de la ayuda, para el que se distinguía entre obras mayores y menores, estableciendo paras las primeras un pago adelantado del 30% de la subvención previa presentación de la licencia municipal para ejecutar las obras, y certificado de inicio de obra del técnico director de obra, pagándose el 70% restante una vez aportado el certificado final de obra firmado por el técnico director de la misma, y previa justificación de la subvención, contemplando para las obras menores un pago único al final, ahora se contempla – tras la modificación del artículo 13 de la Orden de 30 de marzo de 2015  – un pago anticipado por la parte correspondiente a la CARM con la resolución de reconocimiento de la subvención, que equivale al 35% de la ayuda estatal que corresponda.

– En cuanto a la justificación de los pagos se modifica el artículo 14 de la Orden, para acomodarlo al nuevo plazo de terminación de obras, sigue siendo un plazo de un mes, pero ahora termina el 30 de junio de 2017.

En definitiva, unos plazos un poco más realistas, aunque sigue siendo muy breves para solicitud y aportación de documentación – que por cierto, pese a estar anunciado y ser en cierta forma oficial, no he encontrado la prórroga hasta el 31 de marzo del plazo para la solicitud que vence este próximo 29 de febrero – porque los que estaban en vigor hacían casi ilusoria la posibilidad de acogerse a esas ayudas, y una mejora notable en el pago de la ayuda que ahora sí que se anticipa –antes era también ilusorio porque para empezar las obras hay que anticipar un pago al constructor – al pagarse una parte importante con la concesión de la ayuda.

04

Dic 2014

Convocatoria de concurso para fomentar la restauración de fachadas en el término municipal de Murcia

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Con fecha 2 de diciembre de 2014 se han publicado en el Boletín Oficial de la Región de Murcia las Bases de convocatoria de concurso para fomentar la restauración de fachadas de edificios civiles de titularidad y uso privados, y rehabilitación exterior de edificios religiosos y de culto y demás edificios de equipamiento de uso colectivo del término municipal de Murcia, y ante las expectativas suscitadas por su anuncio en prensa y otros medios de comunicación cabe preguntarse si están justificadas, si los titulares de edificios ya inmersos en un proceso de rehabilitación dela fachada de su edificio, o que estén pensando en hacerlo, o incluso que ya lo hayan hecho, van a encontrar aquello que buscan, una ayuda para el esfuerzo económico que supone una obra de esas características.