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Feb 2016

Acerca del derecho de uso de jardines, y piscina comunitaria por los propietarios de plazas de garajes.

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La cuestión que se plantea se refiere a la posibilidad de que la comunidad de propietarios pueda impedir el uso de la piscina y de otras zonas comunitarias, como las zonas ajardinadas, instalaciones deportivas, etc., a los propietarios que lo son sólo de una plaza de garaje, limitando su uso y disfrute única y exclusivamente a los propietarios de viviendas en la comunidad, bien sea por medio de un acuerdo que lo impida expresamente, por ejemplo mediante la aprobación de un reglamento de normas internas de comunidad que así lo contemple, bien por la vía de hecho, sin mediar acuerdo previo, previo – salvo el que pudiera deducirse de la exclusión de los titulares solo de plazas de garaje de los gastos de mantenimiento de tales zonas, vía aprobación de presupuestos -, por considerar que el acceso está limitado a los propietarios de las viviendas y, por tanto, no es necesario adoptar un acuerdo expreso en tal sentido. ¿Es posible para la comunidad adoptar tal acuerdo o medidas?

A este respecto hay que tener en cuenta el artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal, que remite al artículo 396 del Código Civil para delimitar esa forma especial de propiedad que es la propiedad horizontal, señalando dicho precepto que “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente …podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como…”, y continua con un amplio listado de esos elementos comunes que sirven a tal fin, que termina con una especie de cláusula de cierre al referirse a “las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”; también el artículo 3 LPH, cuando  establece que en el régimen de propiedad horizontal corresponde a cada piso o local, además del “derecho singular y exclusivo de propiedad” sobre ese espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, incluidos los anejos señalados en el título, aunque estén situados fuera de ese espacio, “b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.”: y también hay que traer a colación el artículo 5 LPH cuando respecto al título constitutivo señala que en el mismo “se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, …Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”