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08

Ene 2018

División de vivienda en propiedad horizontal en viviendas independientes.

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La cuestión que se plantea es si cabe la posibilidad de segregación de una vivienda, que constituye una sola finca registral, en dos viviendas completamente independientes, es decir, no mediante la realización de una mera división material interior que reparta los espacios habitables, sino mediante la segregación en dos fincas independientes, con su propia escritura e inscripción registral.

Aparte los requisitos de carácter técnico, urbanístico y administrativo que haya que cumplir, hay un requisito que es insoslayable, y es contar con la autorización de la comunidad de propietarios, en cuanto dicha segregación implica una modificación del título constitutivo que (artículo 5 LPH) describe, además del inmueble en su conjunto, cada una de las fincas independientes a la que se asigna un número, se describe con su extensión, linderos plante, anejos, etc., y se le asigna una cuota de participación ene l conjunto del inmueble. Que es una modificación no admite discusión. Que el artículo 5 LPH establece que “en cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución”, esto es, la unanimidad, tampoco. Pero también es cierto que la LPH contempla excepciones al requisito de la unanimidad, y la cuestión es si tras la reforma de la LPH por ley 8/2013, de 26 de junio, es posible interpretar que basta una mayoría de 3/5.

El problema se plantea, por supuesto, para el caso de que el título constitutivo no prevea nada al respecto, porque si lo hace, como es obvio, habrá que estar a lo que diga. Por ejemplo, en el caso de los locales comerciales es muy habitual que se recoja la más amplia libertad para la agregación y segregación con los colindantes, lo que no suele ser habitual en el caso de las viviendas, y respecto de éstas la cuestión se plantea por la nueva redacción del artículo 10 LPH, cuando señala:

“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes […] realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas

11

Jun 2013

Nuevas modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos

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El pasado 5 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, en vigor desde el día siguiente de su publicación (disposición final 4ª), que ha instroducido modificaciones tanto – artículo primero – en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU), como – artículo segundo – en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), además de – artículo tercero – crear un Registro de sentencias firmes de impagos de alquiler, todo ello con el objetivo fundamental – como expresa su exposición de motivos – de flexibilizar el mercado de alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de la vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecer a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio, es decir, que haya más viviendas en alquiler y más baratas.

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18

Abr 2013

Sobre la certificación de eficiencia energética de edificios

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El pasado sábado, 13 de abril, se publicaba en el BOE el RD 235/2013 de 5 de abril por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, lleva por título, pero se refiere y afecta también a los locales y viviendas que lo integran, puesto que en el artículo único del real decreto (RD), que aprueba el procedimiento básico para esa certificación, establece que siempre que se construyan, vendan o alquilen edificio o unidades de estos, el certificado de eficiencia energética o una copia de éste se deberá mostrar al comprador o nuevo arrendatario potencial y se entregará al comprador o nuevo arrendatario, en los términos que se establecen en el Procedimiento básico.

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27

Mar 2013

Cambio de destino de finca, en propiedad horizontal

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La cuestión que se plantea se refiere a un céntrico edificio de Murcia en cuya escritura de declaración de obra nueva y división horizontal consta, en todas y cada una de las fincas en que se divide el edificio, que su destino es “local de negocio”, y en el que el reciente adquirente de una de ellas quiere destinarla a vivienda, argumentando vendedor y adquirente que conforme a las normas urbanísticas del Plan General que rige el municipio, y dada su ubicación en el caso histórico, es posible darle un uso residencial puesto que el uso global previsto para esa zona – es decir, el que el Plan asigna con carácter dominante o mayoritario – es, precisamente, residencial.  ¿Es así?

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