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05

Nov 2018

¡Que conste en acta!

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La junta general es el órgano soberano en una comunidad de propietarios, a quien corresponde conocer y decidir en todos los asuntos que son de interés general para la comunidad ―nombramiento de cargos, plan de gastos e ingresos, aprobación de presupuestos y ejecución de obras, etc.― , lo que tiene su reflejo en el acta de la junta que debe recogerse en el libro de actas.

Ahora bien, la cuestión que se plantea es cuál debe ser el contenido de ese acta de la junta, porque no es infrecuente que la ocasión trate de ser aprovechada por algún propietario, e incluso por el mismo administrador, para dejar constancia de sus personales opiniones sobre determinados extremos objeto del debate y acuerdo de la junta, cuando no completamente ajenos al mismo, alcanzando su máxima expresión cuando, para que ningún propietario se pierda una coma de su intervención, se permiten mandarlo por escrito, exigiendo su incorporación al acta.

―«¡Que conste en acta!», suele ser la exigencia. ¿Debe hacerse constar en acta?

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01

Oct 2018

La mayoría necesaria, tras la Ley 8/2013, para las mejoras e innovaciones no exigibles en propiedad horizontal. Un problema pendiente.

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PUBLICADO EN: REVISTA DE DERECHO ACTUAL VOL. 5 (2018)

 

LA MAYORÍA NECESARIA, TRAS LA LEY 8/2013, PARA LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

UN PROBLEMA PENDIENTE.

THE NECCESARY MAJORITY, AFTER LAW 8/2013, FOR NON-REQUIRED IMPROVEMENTS OR INNOVATIONS IN HORIZONTAL PROPERTY.

A PENDING PROBLEM.

 

José Ignacio Martínez Pallarés

Doctorando en Derecho en la Universidad de Murcia

Abogado

 

RESUMEN: Hay un proceso de evolución, desde la primitiva regulación de la propiedad por pisos del Código Civil hasta la vigente Ley de Propiedad Horizontal, que se manifiesta especialmente en el régimen de aprobación de acuerdos, un proceso que ha sido paralelo a la evolución social y económica de la sociedad, y al estado de la técnica. El resultado ha sido la progresiva limitación de la exigencia de unanimidad para facilitar la adopción de acuerdos en materias como accesibilidad, ahorro, diversificación y eficiencia energética, telecomunicaciones, contaminación, que en muchos casos obedecen a intereses que exceden de los particulares de los propietarios, individual o colectivamente considerados. De esa tendencia legislativa, expresada en sucesivas reformas de la Ley, se ha querido extraer un principio general contrario a la unanimidad, que no solo excedería de los objetivos de dichas reformas, sino que estaría en contradicción con algunos de ellos, especialmente en materia de mejoras o innovaciones no exigibles. El problema ya se está planteando, y de la solución, todavía pendiente, pueden depender los derechos, la economía, la supervivencia de muchos propietarios en su comunidad, y la misma convivencia social.

 

ABSTRAC: There is a process of evolution, from the primitive regulation of property by floors of the Civil Code to the current Law of Horizontal Property, which is manifested especially in the regime for the approval of agreements, a process that has been parallel to the evolution, social and economic, of the society, and the state of the science. The result has been the progressive limitation of the requirement of unanimity to facilitate the adoption of agreements in areas such as accessibility, savings, diversification and energy efficiency, telecommunications, pollution, which in many cases obey interests that exceed the owners’ particular interests, individually or collectively considered. From this legislative tendency, expressed in successive amendments to the Law, it has been sought to extract a general principle contrary to unanimity, which would not only exceed the objectives of said reforms, but would be in contradiction with some of them, especially with regard to no required improvements or innovations. The problem is already being raised, and the solution, still pending, may depend on the rights, the economy, the survival of many owners in their community, and the same social coexistence.

 

PALABRAS CLAVE: propiedad horizontal, mayoría, unanimidad, conservación, innovación, mejoras, título constitutivo.

 

KEYWORDS: horizontal property, majority, unanimity, conservation, innovation, improvements, constitution title deed.

 

SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN: LA EVOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, CONFORME A LA EVOLUCIÓN SOCIAL Y ECONÓMICA. II.- NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS NO EXIGIBLES EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. CONCEPTO Y EVOLUCIÓN DEL RÉGIMEN DE SU APROBACIÓN HASTA LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. II.1. EL CONCEPTO DE INNOVACIÓN DE INSTALACIONES SERVICIOS O MEJORAS, Y SUS CLASES. II. 2. RÉGIMEN DE APROBACIÓN DE LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES HASTA LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. III. LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO, DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANAS. RAZONES PARA LA REFORMA DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. IV. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA, RECURRENTE, DEL RÉGIMEN DE MAYORÍA EXIGIBLE PARA DETERMINADAS MEJORAS NO EXIGIBLES ANTE LOS TRIBUNALES.  IV.1. EL PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN TRAS LA LEY 8/1999, DE 6 DE ABRIL.  IV.2. EL PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN TRAS LA LEY 8/2013, DE 26 DE JUNIO. V. SOBRE LA INTERPRETACIÓN Y ALCANCE DE LA REFORMA DE LA LEY 8/2013, EN EL RÉGIMEN DE LAS MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES. LA REGLA 4ª DEL ARTÍCULO 17 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL. V.1. LA VOLUNTAD DEL LEGISLADOR Y OTROS ARGUMENTOS INTERPRETATIVOS. V.2. LA APROBACIÓN DE ACUERDOS SOBRE MEJORAS E INNOVACIONES NO EXIGIBLES CUANDO IMPLICAN UNA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. VI. CONCLUSIONES.

 

ENLACE A LA REVISTA: http://rdera.derechocivilhoy.com/volumen-5-2018/

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20

Ago 2018

Plan de Vivienda 2018 – 2021 – Rehabilitación y mejoras en edificios

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El pasado 10 de marzo de publicaba en el BOE el  Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, cuyos objetivos son, entre otros el domento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbana y rural, mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su conservación, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal y de su sostenibilidad ambiental, facilitar el disfrute de una vivienda digna y adecuada a las personas con discapacidad, en régimen de alquiler o de cesión en uso con renta o precio limitado, mediante el fomento de conjuntos residenciales con instalaciones y servicios comunes adaptados, contribuyendo de paso a mantener la reactivación del sector inmobiliario, fundamentalmente desde el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de viviendas, edificios y a la regeneración y renovación urbana o rural, pero además, a través del fomento del parque de vivienda en alquiler, ya sea de nueva promoción o no.

La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores planes, a las Comunidades Autónomas, y es de esperar que serán presentadas en breve.

Se ha reducido del 70% al 50% la exigencia de que las viviendas constituyan el domicilio habitual, para poder acogerse a las ayudas para conservación, mejora, accesibilidad y eficiencia energética, lo que es sin duda una buena noticia que permitirá a muchas más comunidades de propietarios acogerse a las ayudas.

La presentación que va a continuación es del Colegio de Arquitectos. de Murcia.

20180724-Presentación-Plan-Vivienda-2018-21-V2

02

Ago 2018

Sobre la cuota de participación de los propietarios de pisos y locales en propiedad horizontal (Art. 3 LPH).

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Establece el artículo 3 LPH que, en el régimen de este tipo de propiedad a que se refiere el artículo 396 CC, corresponde a cada piso o local, además del derecho singular y exclusivo de propiedad sobre sobre un “espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, ya sea vivienda, local, garaje o trastero, la (b) “copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.” Y añade: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.”

La importancia de esta cuota de participación o coeficiente es evidente, y de hecho es uno de los elementos esenciales y característicos de la existencia de una propiedad horizontal, junto a la concurrencia de elementos privativos y comunes, porque es la que determina el porcentaje en el que cada uno de los propietarios participa en todo el complejo de derechos, facultades, obligaciones, cargas y beneficios por razón de la comunidad, es decir, que determina:

15

Jul 2018

Sobre toldos y fachadas en comunidades de propietarios.

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La cuestión que se plantea, muchas veces con carácter urgente, por aquellos a quienes el sol inmisericorde y las altas temperaturas propias de estas fechas vuelve a sorprender sin haberse preparado adecuadamente para combatirlos, es si es posible colocar un toldo en la fachada del edificio que impida el recalentamiento de las paredes de la vivienda.

La propiedad de casas por pisos regulada por la ley 49/1960, de 21 de julio, o Ley de Propiedad Horizontal (LPH), ha sido definida por el Tribunal Supremo como «institución de carácter complejo», en la que coexisten la propiedad privada que recae sobre cada piso o local y la comunidad existente en relación a los elementos comunes. En este régimen especial (artículo 3 LPH) corresponde a cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones que dentro de sus límites sirvan exclusivamente al propietario, y la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos comunes. Y como consecuencia de este régimen de propiedad compartida, el artículo 397 CC prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común sin contar con el consentimiento de los demás, y el artículo 7 LPH prohíbe al propietario de cada piso o local la realización de obras en su vivienda que puedan alterar su configuración o estado exteriores, en correspondencia con la obligación que el artículo 9.1.a LPH prevé para cada propietario de respetar los elementos comunes de la comunidad.

No cabe duda alguna de que la fachada del edificio es un elemento común, aunque las paredes que la conforman delimiten el piso propio, lo que implica que los propietarios no pueden actuar sobre ella, alterando su configuración o estado exteriores, sin contar con el consentimiento de los copropietarios, debidamente formado en junta de propietarios.

Cuando se trata de discernir si una obra en concreto altera el estado o la configuración exterior de un edificio, como reitera la jurisprudencia, debe partirse de que la configuración es un concepto jurídico y no técnico, y así se ha entendido que se varía la configuración de un edificio cuando se transforma lo abierto en cerrado, o se amplía el volumen edificado, o se altera el aspecto externo, rompiendo la armonía que se supone en la obra arquitectónica.

La cuestión está muy clara cuando se trata de la apertura o cerramiento de huecos, por ejemplo, pero la instalación de un toldo ¿puede suponer una alteración de la configuración o estado exterior de la edificación que precise del consentimiento de los propietarios?

02

Jul 2018

Mantenimiento y reparación de barandillas, lamas, y otros elementos similares en fachada.

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El artículo 396 CC, se refiere a los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, indicando en primer lugar que, con carácter general, son todos aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad separada de los pisos o locales, con lo que se subrayan los perfiles que la independizan de la comunidad y la accesoriedad de los elementos comunes, y a continuación  realiza una enumeración bastante amplia, incluyendo expresamente entre ellos, junto al suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas y otros elementos estructurales, como son los pilares, vigas, forjados y muros de carga, “las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración.”

La cuestión planteada es a quién corresponde el mantenimiento y reparación de elementos situados en la fachada como las barandillas de los balcones, lamas metálicas, de madera, PVC etc,  que sirven de cierre a galerías y miradores, y otros elementos similares y asimilables.

04

Jun 2018

Comunidades de hecho y aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal.

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El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de esta forma especial de propiedad, que es la propiedad horizontal, señalando su artículo 2 que es de aplicación a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en la propia ley, a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 CC, aunque no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, a los complejos inmobiliarios privados y subcomunidades, y entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

La cuestión que se plantea en ocasiones, cada vez menos frecuentes como consecuencia del mayor conocimiento delos propietarios de sus derechos, es el régimen aplicable a las comunidades de hechos o comunidades sin constituir, es decir, aquellas en las que concurren los requisitos del artículo 396 CC, al que se remite el artículo 1 LPH para poder hablar de propiedad horizontal, esto, es concurrencia de propiedades particulares sobre viviendas o locales, que conlleva copropiedad cobre los elementos comunes, pero que no se han constituido formalmente como tal comunidad de propietarios.

06

May 2018

Elementos comunes en propiedad horizontal.

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El artículo 1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal (LPH) establece que su objeto es la regulación de la forma especial de propiedad, que se denomina propiedad horizontal, que viene establecida en el artículo 396 CC – norma que ahora es de remisión, y que obedece a que este tipo de propiedad empezó a ser regulado en nuestro ordenamiento como una modalidad de la comunidad de bienes – , que es aquella en la que el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente (viviendas, locales, plazas de garaje, trasteros), lleva consigo la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

A propósito de este precepto, y por la remisión al artículo 396 CC, se puede plantear si la enumeración que realiza dicho precepto de lo que hay que considera como elementos comunes es de carácter cerrado (son los que enumera, y no otros), o abierto (es simplemente enunciativa y caben otros), imperativa (los que enumera necesariamente son comunes, y no es posible que sean privativos), o dispositiva (la voluntad de los propietarios puede cambiar esa calificación inicial como comunes).

02

Abr 2018

La individualización del consumo de agua en una comunidad de propietarios.

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El artículo 396 CC se refiere a la copropiedad que corresponde a cada piso o local sobre todos los elementos comunes del edificio, que son “todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”, estableciendo el artículo 9.1.e. de la Ley de Propiedad Horizontal, como obligación de cada propietario, la de contribuir “con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”

La cuestión que se puede plantear es, qué ocurre con el consumo de agua – y lo mismo sería de aplicación a otros suministros – cuando, como en tantos casos, solo hay un contador comunitario y no hay previsión estatutaria respecto al reparto del gasto, porque si la hay a ella habrá que estar.

06

Mar 2018

Comunidad de propietarios, falta de acuerdo y juicio de equidad

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El artículo 17 LPH es el precepto que se refiere a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos pro la comunidad de propietarios, estableciendo, como regla general, la unanimidad para la adopción de aquellos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, pero con importantes excepciones, como son los supuestos del artículo 10 LPH, que establece una serie de actuaciones obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo, y los apartados del mismo artículo 17 LPH que exigen distintas mayorías según el tipo de acuerdo a que se refiera. Para aquellos acuerdos que no afectan al título constitutivo de la propiedad horizontal, ni a los estatutos de la comunidad, y tampoco se rigen por reglas especiales recogidas en los apartados 1 a 6 de dicho precepto, señala el artículo 17.7 LPH que bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y que en segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Se trata de una doble mayoría que se exige para la adopción de cualquier acuerdo, de propietarios y de cuotas de participación, no solo para aquellos que pueden aprobarse por mayoría simple, lo que plantea la posibilidad de qué es lo que ocurre en caso de que no se pueda conseguir esa doble mayoría, es decir, que se consiga una mayoría de propietarios o de coeficientes, pero no ambas.

A ese supuesto se refiere el segundo párrafo del artículo 17.7 LPH, el cual establece que   “Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.”