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01

Jul 2019

Fuero competente para la reclamación de cuotas de comunidad en el ámbito de la Unión Europea. La STJUE de 8.05.2019.

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La sentencia objeto de comentario es la STJUE, B. Andrew Kerr c. Pavlo Postnov y Natalia Postnova, asunto C-25/18, 8 de mayo de 2019, que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, conforme a lo previsto en el artículo 267 TFUE por el Okrazhen sad — Blagoevgrad (Tribunal Provincial de Blagoevgrad, Bulgaria), mediante resolución de 19 de diciembre de 2017, recibida en el Tribunal de Justicia el 16 de enero de 2018. Dicha petición tiene por objeto la interpretación del artículo 7.1.a del Reglamento (UE) n.º 1215/2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, y del artículo 4.1.b y c del Reglamento (CE) n.º 593/2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), en el contexto de un litigio en relación con el impago de las cuotas anuales del presupuesto de la comunidad de propietarios de un inmueble en propiedad horizontal.

Los hechos objeto de esta petición de decisión prejudicial son los que siguen:

  • El Sr. Postnov y la Sra. Postnova, con domicilio en Dublín (Irlanda), son propietarios de un apartamento que forma parte de un inmueble en propiedad horizontal situado en Bansko (Bulgaria).
  • En las juntas anuales de propietarios de ese inmueble se adoptaron acuerdos sobre las cuotas anuales para el mantenimiento de los elementos comunes.
  • El Sr. Kerr, en su calidad de administrador del mencionado inmueble, presentó una demanda ante el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog, Bulgaria) solicitando que el Sr. Postnov y la Sra. Postnova fueran condenados al pago de las cuotas anuales impagadas, y al pago de una indemnización por demora.
  • Mediante un auto que resolvió dicha pretensión, el Rayonen sad Razlog (Tribunal de Primera Instancia de Razlog) consideró que, en virtud del artículo 4, apartado 1, del Reglamento n.º 1215/2012, carecía de competencia para conocer del litigio que enfrentaba al Sr. Kerr con el Sr. Postnov y la Sra. Postnova, dado que estos tenían su domicilio en Dublín y no se cumplían los requisitos de aplicación de las excepciones a la regla de competencia general contenida en esa disposición.

Interpuesto recurso contra dicho auto ante el órgano jurisdiccional remitente, el mismo decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia dos cuestiones prejudiciales principales, que son:

  1. Si los acuerdos de comunidades de propietarios, que carecen de personalidad jurídica, generan una «obligación contractual» a efectos de la determinación de la competencia internacional conforme al artículo 7, punto 1, letra a), del Reglamento.
  1. Si procede considerar que los acuerdos de comunidades de propietarios sobre gastos para el mantenimiento de edificios deben calificarse de «contratos de prestación de servicios» en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra b), del [Reglamento n.º 593/2008] o de contratos sobre un «derecho real» o de «arrendamiento», en el sentido del artículo 4, apartado 1, letra c), de dicho Reglamento?

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08

Jun 2015

La responsabilidad del titular registral por cuotas impagadas a una comunidad de propietarios

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Establece el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal la obligación que tienen todos los propietarios de una finca sometida a dicho régimen de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo, o a lo que esté especialmente establecido, por medio de un acuerdo de junta, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización; y lo mismo cabe predicar de las derramas que sean válidamente aprobadas, ya sea para las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el artículo 10 LPH, o para cualesquiera otro acuerdos de los contemplados en el artículo 17 LPH, con las limitaciones que en algunos casos se contempla.

Pero la cuestión que se plantea está relacionada con la responsabilidad que tiene el titular registral de una finca respecto de las deudas que frente a la Comunidad de Propietarios puedan existir por el incumplimiento de esa obligación de pago por el que es propietario de la misma, cuando no coinciden una y otra condición en la misma persona, y ello dada cuenta que, por una parte, el citado artículo 9.1 LPH establece que la obligación de pago corresponde al propietario, el cual “…responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores”, estando el piso o local “…legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”; y, por otra parte, el artículo 21.4 LPH establece que “Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda – por ejemplo porque haya incumplido la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario el cambio de titularidad (art.9.1.i LPH) – , podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.”

La cuestión que se plantea es, pues la siguiente,  ¿es posible reclamar el pago de la deuda con la comunidad a quien aparece como titular registral de una finca, vivienda o local, aunque no coincida con la persona del su actual propietario, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra éste?