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02

Ene 2016

Régimen de mayorías para la instalación de piscina comunitaria en una comunidad en propiedad horizontal.

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La cuestión que se plantea es el caso de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, en una edificación relativamente reciente, que en una junta general de propietarios aprueba por mayoría de tres quintos la instalación ex novo de una piscina comunitaria en terrenos dela comunidad, con el voto en contrato de algunos propietarios, justificando la aprobación del acuerdo por mayoría cualificada en lugar de la unanimidad que en principio es exigible, por ser una modificación del título constitutivo, en que se trata de la creación de un servicio común de interés general, como lo demuestra la amplia mayoría cualificada que así lo acordó, que en todo caso, o en su defecto, podría considerarse como una mejora no exigible, y que las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio son demostrativas de una tendencia a la eliminación de la exigencia de unanimidad en determinados casos, considerando este uno de ellos.

Si una piscina puede ser considerada o no como un servicio de interés general es una cuestión que venía siendo debatido con posturas contradictorias, y mientras que, por ejemplo, la SAP Madrid núm.508/2008, de 30 de octubre  (AC 2008/2102), señalaba que al referirse la regla 2ª del artículo 17.1 LPH a los acuerdos sobre el establecimiento de “servicios comunes de interés general”, la misma no requiere ni exige que dichos servicios sean necesarios para la adecuada conservación o habitabilidad del inmueble, ni precisa que aquéllos deban conllevar en todo caso mejoras útiles para la Comunidad, luego lógicamente todo acuerdo manifestado a favor del establecimiento de un servicio por los diferentes propietarios que forman parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, conlleva una decisión sobre él mismo que como tal afecta a los intereses generales de todos ellos manifestados a través de los acuerdos comunitarios adoptados.”, concluyendo que “la construcción o instalación de una piscina en una zona común se trata de un acuerdo que afecta a un servicio común de interés general de aquéllos a los que se refiere el párrafo segundo del nº 1 del art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , siendo necesaria para la valida adopción de un acuerdo sobre la construcción de la misma la mayoría de tres quintos a que se refiere tal precepto…”, la SAP Castellón (Sección 3ª) núm. 380/2002,de 12 de diciembre (AC 2002/2298), había sostenido todo lo contrario al afirmar que “la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad con arreglo a los artículos 12 y 17-1º, párrafo primero de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que en este caso pueda exceptuarse del régimen de la unanimidad por no poder calificarse en función de las circunstancias concurrentes como un servicio común de interés general.”

A este debate vino a poner fin la STS (Sala de lo Civil, Sección 1ª) núm. 940/2008 de 9 octubre (RJ\2008\5686),  que zanjó definitivamente la polémica existente entre algunas Audiencia Provinciales a raíz de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por Ley 8/1999, y revoca la dictada por la Audiencia al señalar que la norma del artículo 17.1 LPH, tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999, efectivamente, flexibiliza el régimen de mayorías para el establecimiento o supresión de determinados servicios comunes distintos de los que menciona siempre que ofrezcan un interés general a los comuneros, al permitir que puedan establecerse por mayoría de tres quintos, en lugar de la unanimidad; ahora bien, sigue la STS, “ el problema que plantea la norma está en determinar cuándo un servicio presenta ese interés para someterlo a una mayoría distinta, y este no se resuelve mediante en la desafortunada afirmación de la sentencia de que “si el acuerdo ha tenido el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, será muy difícil poner en tela de juicio que el servicio no sea de interés general” pues ello dejaría sin contenido la regla de la unanimidad. El problema se resuelve con la lógica de las cosas y a partir de una norma en la que ninguno de los servicios que numera tiene que ver con el recreo, esparcimiento o actividades recreativas, que, con su aprobación, todos los propietarios, incluidos los disidentes, tienen obligación de hacer frente a su abono con arreglo a la cuota de participación, ni puede compararse tampoco con los que menciona de forma expresa, y si con aquellos vinculados al progreso o puesta al día de la Comunidad y con la mejor utilidad y servicio de los comuneros. Una piscina es algo excepcional en una comunidad de vecinos, máxime si esta es de reciente construcción y pudo haberse dotado inicialmente del servicio, por lo que su instalación requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios en cuanto implica una alteración del Título constitutivo; consentimiento que al no haberse logrado determina la nulidad del acuerdo.”; y declara en el punto 3 del fallo como doctrina jurisprudencial que “la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación.”

En este  mismo sentido se han pronunciado, por ejemplo,  la SAP Málaga (Sección 4ª) núm. 558/2010 de 22 octubre (AC 2011\635), la SAP Zaragoza (Sección 2) núm.380/2011, de 28 de junio (JUR 2011/264423), la SAP Valladolid (Sección 3ª) núm. 142/2013 de 20 mayo (JUR 2013\213702), y la SAP Madrid núm.331/2014, de 11 de junio (JUR 2014/245285),  que, con base en la STS antes citada, descartan por completo que la modificación de la LPH introducida por Ley 8/1999 signifique la suficiencia de la mayoría de tres quintos al dar por zanjada la antigua polémica existente entre diferentes Audiencias acerca de si una piscina podía considerarse una instalación de interés general a efectos de obviar el requisito de unanimidad exigible por tratarse de una modificación del título constitutivo, señalando que no lo es, y que su aprobación precisa la unanimidad.

La cuestión que se puede plantear a continuación  es si la instalación de una piscina comunitaria puede considerarse como una mejora no exigible, y si la reforma de LPH realizada por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y rehabilitación urbanas, ha supuesto alguna modificación del régimen de unanimidad que viene establecido para las obras no exigibles que implican una modificación del título constitutivo, y la respuesta debe ser negativa. Sigue siendo necesaria la unanimidad.

Para llegar a dicha conclusión hay que tener en cuenta cual ha sido el contenido real de la reforma realizada por la Ley 8/2013, que tiene, efectivamente, la intención declarada de flexibilizar el régimen de mayorías, pero esa pretensión solo se refiere, como dice su exposición de motivos, a los casos que impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley (8/2013), que son las recogidas en el nuevo artículo 10 LPH, sobre la obligación de conservación, en relación con la seguridad y la habitabilidad, y a la accesibilidad universal, y eso no tiene nada que ver con la construcción de una piscina.

Y para llegar a dicha conclusión hay que tener en cuenta los siguientes extremos, respecto al régimen de las mejoras no exigibles:

– El régimen de mayorías para la aprobación en junta de propietarios de mejoras no exigibles, hasta la reforma de la Ley 8/2013, era el de la unanimidad, en aquellos supuestos en los que la mejora implicaba una modificación del título constitutivo, por aplicación del art. 17.1ª párrafo 1º LPH, con la excepción contemplada en al párrafo 2º del mismo precepto, según el cual bastaba una mayoría de tres quintos de los propietarios que a su vez representaran tres quintas partes de las cuotas de participación – “incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos” – para los concretos supuestos de “establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, consejería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general…” (entre los cuales no se consideraba incluida una piscina, como señala la STS 940/2008 citada), y con la excepción de las concretas infraestructuras (telecomunicaciones, nuevos suministros energéticos…) a que se refería el art. 17.2ª LPH, para las que se requería un tercio de propietarios y cuotas de participación,  entendiéndose por doctrina y jurisprudencia que era posible aprobar esas mejoras no exigibles por mayoría simple en el resto de supuestos, es decir, cuando no tuviera señalada una mayoría específica y no implicaran una modificación del título constitutivo, dado que, además, el propietario disidente no venía obligado al pago cuando el coste de instalación excediera del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

– Ahora bien, podría alegarse, la reforma ha supuesto la derogación del artículo 11 LPH, que se refería a las nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, cuyo contenido se ha desplazado al apartado 4 del modificado artíuclo 17 LPH, que contempla ahora, expresamente – antes no lo hacía -, cuál es la mayoría aplicable para su aprobación: tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas de participación.

– Las cuestiones que se pueden plantear a la vista de dicha reforma son las siguientes:  ¿qué significa que la reforma contemple ahora, en todo caso, una mayoría de tres quintos para estas mejoras no exigibles? ¿desaparece la exigencia de unanimidad en todo caso, aun cuando la reforma implique la modificación del título constitutivo, o sigue siendo exigible la unanimidad y lo que desaparece es la posibilidad de aprobarlas por mayoría?

Podría parecer, a primera vista, contradictorio con la Ley 8/2013, que parece querer flexibilizar el régimen de mayorías, pero lo cierto – como ya hemos señalado – es que tal pretensión solo se refiere a aquellos casos que impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley (8/2013) a los que se refiere fundamentalmente el nuevo artículo 10 LPH; y lo cierto es que no se ha modificado el régimen de unanimidad previsto para la aprobación en junta de las mejoras no exigibles, cuando estas implican la modificación del título constitutivo.

Y esto es así porque, por un lado, el artículo 17.6 LPH sigue preceptuando que “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de propietarios que, a su vez, represente el total de las cuotas de participación.”, y, por otro lado el artículo 17.3 LPH sigue exigiendo la misma mayoría de tres quintos que ya recogía como excepción a la regla de la unanimidad el primitivo artículo. 17.1 párrafo 2, para los servicios comunes de interés general (entre los que insistimos, no está la piscina) aun cuando implicaran una modificación del título constitutivo, por lo que lo que parece claro que lo que desaparece tras la reforma es la posibilidad de que esas nuevas instalaciones, servicios o mejoras, no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características, puedan ser aprobadas como antes por mayoría simple, al exigir ahora el artículo 17.4 LPH, expresamente, esa mayoría cualificada de tres quintos, pero la Ley no supone ninguna modificación y sigue exigiéndose la unanimidad cuando esas nuevas instalaciones, servicios o mejoras sí impliquen una modificación del título constitutivo, como señalaba antes el artículo 17.1.1º LPH y ahora, tras la reforma, el artículo 17.6 LPH.

Además, no puede pasar desapercibido que el artículo 17 LPH, cada vez que indica una mayoría distinta de la unanimidad para adoptar determinados acuerdos, “aun cuando éstos impliquen una modificación del título constitutivo”, lo dice expresamente; así ocurre en el apartado 2, que se refiere a la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, que requieren el voto favorable de la mayoría de propietarios y cuotas de participación, “incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos,”; y así ocurre en el apartado 3, que se refiere al establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, que requiere el voto favorable de tres quintos de los propietarios y cuotas de participación, “supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,”. Esa previsión no existe en el caso de las mejoras no exigibles a que se refiere el apartado 4 del artículo 17 LPH, y si el legislador hubiera querido que así fuera, que las mejoras no exigibles pudieran aprobarse por mayoría de tres quintos, supusieran o no una modificación del título constitutivo, lo habría hecho constar así expresamente, como en esos otros apartados del artículo 17, y no lo ha hecho, y eso solo puede significar que sigue siendo exigible la unanimidad cuando tales mejoras impliquen una modificación del título constitutivo.

Por tanto y como conclusión, descartado, por ser doctrina jurisprudencial declarada y vigente, que la instalación de una piscina sea un servicio común de interés general de aquellos para los que se eliminó la exigencia de unanimidad por Ley 8/1999, y descartado que la Ley 8/2013 haya supuesto una modificación del régimen de unanimidad que venía siendo aplicable a las mejoras no exigibles, cuando estas implican una modificación del título constitutivo, solo cabe reafirmar que la mayoría legalmente exigible para la instalación de una piscina común en una comunidad es la unanimidad de los propietarios y cuotas de participación; y no puede ser de otra manera, porque cuando se trata de la modificación del título constitutivo las excepciones a la regla de la unanimidad son claras, expresas, y la construcción de una piscina no está entre ellas.

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